Les chiffres de marché illustrent l’importance de la taille des actifs. Sur les neuf premiers mois de 2026, la demande placée de bureaux en Ile-de-France a reculé de 14 %, selon JLL. Cette baisse atteint 30 % pour les surfaces supérieures à 5 000 m2, contre 11 % pour celles comprises entre 1 000 et 5 000 m2 et 5 % pour les surfaces inférieures à 1 000 m2. Selon Colliers, le nombre de grandes transactions est par ailleurs passé de 31 à 19 en un an.

Pour Aestiam, ces écarts montrent que la granularité d’un patrimoine constitue un facteur de résilience important. Un actif de grande taille, occupé par un seul locataire, peut être davantage exposé au risque de vacance et nécessiter des travaux importants en cas de départ. A l’inverse, un patrimoine composé d’actifs plus compacts, situés sur des marchés locatifs profonds et répondant à une diversité de besoins, offre davantage de souplesse dans la gestion et les arbitrages.

Cette approche conduit à privilégier des patrimoines composés d’un grand nombre d’actifs et de locataires, avec des tailles unitaires maîtrisées, idéalement inférieures à dix millions d’euros. Elle permet de mieux répartir les risques et de conserver une capacité d’action lorsque le marché évolue.

L’attrait actuel pour les SCPI récentes et européennes s’explique également par leurs conditions d’acquisition. Une partie du patrimoine des SCPI historiques a été constituée dans un environnement de taux bas et de rendements immobiliers comprimés. Les véhicules qui investissent aujourd’hui se positionnent aux conditions actuelles du marché, avec des niveaux de prix et de rendement différents. Cette distinction est importante, sans pour autant mettre les acquisitions récentes à l’abri de nouvelles corrections.

La performance immobilière ne se joue en effet pas uniquement à l’acquisition. Elle se construit pendant toute la durée de détention, en investissant dans les travaux nécessaires, en maintenant une relation étroite avec les locataires et en arbitrant les actifs au moment opportun.

SCPI : "le marché des bureaux ne se résume pas au télétravail" par Laurent Le (Aestiam)