Quelle feuille de route pour le logement ?

Les caisses de l’Etat sont vides, la dette souveraine pèse de plus en plus lourdement sur le budget et la Commission européenne brandit la menace d’une sanction qui, au-delà de son coût immédiat et direct, entraînerait probablement une dégradation de la notation de la France et, partant, un renchérissement de ses appels de fonds sur les marchés.

De surcroît, d’autres priorités s’imposent : la sécurité intérieure, la justice, l’hôpital public, l’école… Le Chef des Armées veillera à ce que les crédits militaires ne soient pas excessivement amputés même si l’abandon du ruineux programme du porte-avions nucléaire (s’il était indispensable, il en faudrait deux !), compensé par l’accroissement de la flotte de sous-marins nucléaires d’attaque (SNA) ne serait pas catastrophique…

Bref, depuis longtemps dans le collimateur de la Cour des Comptes, le budget du logement ne bénéficie guère de vents porteurs, ce qui ne peut que soulever un problème politique majeur pour ceux qui, au sein du gouvernement (Budget, Logement, Territoires, Fonction publique), ont à en connaître.

Comment surmonter ces contradictions ? Il s’agit de concevoir une initiative qui, par sa portée stratégique, excède l’horizon de l’annualité budgétaire. C’est précisément dans cette perspective que j’ai remis au gouvernement, en juillet dernier, un rapport relatif à la transformation des actifs immobiliers, conçue comme le principal levier en faveur de l’émergence d’une « nouvelle économie immobilière ». Elargir l’horizon, voir loin et viser haut, voilà la solution ! D’ailleurs, pour la sortie de crise, la transformation des actifs (bureaux, centres commerciaux, zones d’activité) représente la seule solution viable, non inflationniste : tous les autres dispositifs de soutien conjoncturel (Pinel…) ont essentiellement renchéri le prix du foncier, provoquant, à moyen terme, l’effondrement de la production.

Quelques principes simples, développés dans mon rapport (Cf. LinkedIn), devraient prévaloir :

• les actifs inutilisés doivent être surtaxés au terme d’un « délai de grâce » de deux années (dans le cas général…) puisqu’ils ne contribuent pas à la création de richesse au profit de la communauté nationale ;
• tout avantage fiscal pour leur transformation en logements doit être subordonné à un prix de cession (ou à une valorisation interne) compatible avec la production de logements intermédiaires rentables ;
• après un délai d’instruction de deux années suivant le dépôt d’un projet de transformation, l’autorité locale ne dispose plus que d’un avis simple, la décision finale incombant au Préfet, par ailleurs compétent dès le dépôt d’un dossier concernant un « bouquet d’opérations » implanté sur plusieurs communes ;
• pour des projets concernant la transformation en habitat de moins de 5 000 m2 de surface de plancher, une déclaration préalable de travaux est suffisante (Cf. régime appliqué au Royaume-Uni).

Quels sont les enjeux de cette politique ? Cinq millions de mètres carrés vacants en Ile-de-France et le double au cours des prochaines années ; un quart des 1 200 centres commerciaux majeurs à reconfigurer ; au moins autant de zones d’activités à transformer ; cinq millions de mètres carrés d’immobilier tertiaire public à reconvertir… Et, in fine, à travers l’émergence d’un paysage urbain remodelé sur la base d’un modèle polycentrique et de quartiers multifonctionnels, la production de centaines de milliers de logements abordables.

Enserré de toutes parts dans un réseau de contraintes contradictoires, le ministère du Logement ne peut que s’inspirer de la tactique de Foch lors de la première bataille de la Marne : « Mon centre cède, ma droite recule, situation excellente, j’attaque ! ».

André Yché