Dans un contexte de transformation profonde du secteur immobilier, le logement s’impose comme une préoccupation centrale pour les collectivités : 72 % des acteurs publics[1] le placent d’ailleurs en tête de leurs priorités. Or, il ne s’agit plus seulement d’une question de construction, mais bien de repenser nos villes dans leur ensemble. Pour ce faire, la collaboration et la compréhension mutuelle entre tous les acteurs qui font aujourd’hui la ville, du public au privé, est essentielle. C’est le dialogue entre les parties prenantes qui contribuera à un immobilier plus responsable et mieux adapté aux besoins locaux. En ce sens, quels sont les besoins immobiliers des métropoles à court, moyen et long terme ? Quels sont les facteurs favorisant l’acceptation des projets ? Quelle vision de la ville de demain ont les acteurs du territoire ? Zoom sur les attentes des collectivités, décideurs et aménageurs publics en la matière.

Mixité sociale : une priorité partagée pour des logements accessibles et abordables

La mixité sociale émerge aujourd’hui comme une priorité incontournable. Si la production de logements reste le besoin principal dans nos métropoles, la demande se concentre surtout sur les petits logements (T1 à T3) pour s’adapter au pouvoir d’achat des clients et à la démographie urbaine (diminution de la taille des ménages, familles monoparentales…). Il n’en reste pas moins que la demande de logements familiaux reste importante, surtout dans certains quartiers centraux où les familles ne peuvent plus se loger et où certaines écoles voient des classes fermer. L’accessibilité est, par ailleurs, un enjeu majeur afin de diversifier les catégories socioprofessionnelles ciblées.

Les critères environnementaux, un impératif au cœur des projets de construction

Les critères environnementaux sont considérés comme fondamentaux dans tous les projets de construction. Pour preuves : le bilan carbone à long terme des bâtiments, tout comme l’analyse de leur cycle de vie, sont scrutés de près par les acteurs publics, encourageant le réemploi, les filières locales, le recours à des matériaux écologiques (bois, pierre, terre), la protection de la biodiversité et la végétalisation. Les décideurs portent également une attention croissante à la qualité du bâti, ainsi qu’au confort pour l’usager, soulignant l’importance de la luminosité (avec des logements traversants à partir du T3) et du confort thermique l’été. Sur ce dernier point, il s’agit de réduire la minéralité urbaine et de gérer les îlots de chaleur, via notamment l’intégration d’espaces extérieurs végétalisés, privés ou partagés. Le recyclage urbain est la solution parfaite, parce qu’il permet de créer du logement tout en renaturant les sols.

Des projets urbains de taille plus modeste, axés sur la mixité des usages

On constate un appétit croissant des collectivités pour des projets de taille plus modeste, avec une densité raisonnée et pourtant, en parallèle, dans un cadre de pénurie foncière et de trajectoire vers la zéro artificialisation nette (ZAN), la densification est cependant de mieux en mieux acceptée par les élus, à condition qu’elle soit raisonnée et assortie d’espaces publics végétalisés et de qualité. L’intégration des projets dans leur environnement urbain immédiat, tant sur le plan architectural que programmatique, est, par ailleurs, un critère essentiel. La notion de qualité bâtimentaire inclut également l’anticipation de la réversibilité des usages. Certains dispositifs, comme la conception de structures bâtimentaires facilement convertibles pour un autre usage ou l’utilisation de permis flexibles sans usage pré affecté, pourraient permettre d’accélérer sur ce point.

L’immobilier économique : vers des offres accessibles aux startups, PME et acteurs de l’ESS

L’immobilier tertiaire connaît des dynamiques opposées entre les métropoles régionales et l’Ile-de-France. Si l’on observe globalement une demande en bureaux en région parisienne, ce constat diffère totalement et les zones périphériques connaissent une vacance élevée qui invite à envisager des reconversions. Rien qu’en Ile-de-France, ce sont 5,2 millions de m² de bureaux qui sont vacants. Les grands projets de bureaux semblent désormais dépréciés par les métropoles pour éviter les quartiers monofonctionnels. Là où les marchés sont tendus, les élus préfèrent promouvoir une mixité des usages. Ils souhaitent, par ailleurs, fournir une offre tertiaire accessible aux PME. Certains territoires explorent des modèles de péréquation où des loyers plus élevés financeraient des loyers subventionnés pour les petites entreprises, acteurs de l’ESS et startups en croissance. On constate, enfin, une volonté commune de réintroduire des activités productives en milieu urbain avec des locaux adaptés. Des offres mixtes, telles que les espaces « techtiaire », émergent ainsi pour répondre aux besoins techniques et plus classiques des entreprises.

Une chose est sûre, le logement est le principal enjeu immobilier en France et le premier motif d’inquiétude des acteurs publics. En ce sens, nous disposons désormais d’une vision plus précise des désirs des collectivités pour la ville de demain : une ville construite en rénovant le parc existant, en anticipant la réversibilité des usages, en permettant une activité économique en son sein et l’usage de mobilités douces et décarbonées, mais aussi et surtout en maintenant la qualité de vie et le confort. Ce qui passera par plus de mixité avec moins de densité, un cocktail détonnant au premier regard d’un point de vue de l’équation économique d’un projet. À nous, acteurs de l’immobilier, de relever de nouveaux défis pour pouvoir répondre à ces injonctions qui peuvent sembler contradictoires en co-construisant les projets.

Romain Ferré
Novaxia

[1] Étude réalisée à la demande de Novaxia par l’institut de sondage EY, « Evolutions des attentes immobilières et urbaines des territoires et collectivités », 2024.

Novaxia : le logement, une priorité à l'unanimité des territoires et collectivités