Quelles dynamiques redéfiniront le marché cette année ? Plusieurs tendances structurantes émergent, obligeant les acteurs du secteur à repenser leurs stratégies.

Un marché résidentiel sous pression

En 2024, les prix des logements anciens ont poursuivi leur recul, enregistrant une baisse de 6,8 % sur un an. Un ajustement brutal, principalement causé par la remontée des taux d’intérêt, qui atteint pourtant ses limites en se stabilisant sous les 3,5 %. Si cette correction offre une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs, elle met en lumière un enjeu majeur : adapter le marché aux nouvelles attentes des acheteurs tout en répondant aux normes énergétiques renforcées.

Les bureaux en quête d’un nouveau souffle

Face à l’essor du télétravail, le marché des bureaux connaît une transformation profonde. En Ile-de-France, le taux de vacance a atteint 10,2 % fin 2024, avec des écarts marqués entre Paris (4,8 %) et la première couronne (19,7 %). Les entreprises se tournent vers des espaces modulables, performants sur le plan énergétique et adaptés aux besoins du travail hybride. La question est claire : la flexibilité sera-t-elle suffisante pour éviter un déclin structurel du marché des bureaux ?

L’essor en régions : une dynamique à double tranchant

Loin des grandes métropoles, les régions ont bénéficié d’un attrait inédit durant la pandémie, grâce au télétravail. Pourtant, cette dynamique semble s’essouffler. A Nantes, Bordeaux ou Lyon, les prix immobiliers ont chuté, respectivement, de 8,2 %, 9,1 % et 7,5 % depuis début 2024. Certains ménages, séduits par une vie régionale, peinent désormais à s’adapter et amorcent un retour vers les grandes villes…

Commerce : se réinventer ou disparaître

Avec la montée en puissance de l’e-commerce, les espaces commerciaux traditionnels doivent se réinventer. Ce n’est plus seulement une question de vendre, mais de proposer des expériences engageantes : loisirs, services et digitalisation sont les maîtres-mots d’une mutation en cours.

Investissements : les SCPI entre tension et adaptation

Les SCPI, longtemps perçues comme des valeurs refuges, résistent tant bien que mal aux turbulences. Avec des rendements pouvant dépasser 6 à 7 %, elles attirent toujours les investisseurs. Mais ces derniers doivent faire face à des révisions importantes des valeurs d’actifs, dans un contexte économique incertain.

Le marché immobilier se transforme à une vitesse inédite. La baisse des prix et les nouvelles normes environnementales imposent des changements profonds aux investisseurs. Il ne s’agit plus seulement de choisir les bons actifs, mais de comprendre les tendances structurelles – le télétravail, la décentralisation, la digitalisation – et de s’y adapter. Ceux qui aligneront leurs portefeuilles sur ces nouveaux enjeux, seront les gagnants à long terme.

A noter : Nicolas Brosseaud est titulaire d’une Maîtrise de Monnaie Finance et d’un DESS d’Ingénierie immobilière de l’université Paris XII, et est un expert immobilier certifié CIS Hypzert et REV (Recognised European Valuer). Il débute chez Atisreal (devenue BNP Paribas Real Estate) où il évolue entre 2001 et 2006 comme expert, puis « manager » de l’équipe utilisateurs et grands comptes. En 2006, il rejoint Catella Valuation en qualité d’expert immobilier associé, avant d’en prendre la direction générale en 2022. Il occupe aujourd’hui les fonctions de « managing director », est membre du comité exécutif et « partner » de la société.

Sources :
1 Banque de France, Note de conjoncture immobilière T4 2024, www.banque-france.fr
2 Observatoire Crédit Logement/CSA, Baromètre mensuel, www.creditlogement.fr

"Marché immobilier : 2025, une année décisive ?" par Nicolas Brosseaud (Catella Valuation)