Notre pays vit un moment politique et économique complexe, et l’impact sur le marché de l’immobilier résidentiel est considérable. Loin de donner aux ménages français des raisons de se détourner de l’acquisition ou de différer une cession prévue, il doit simplement leur créer le réflexe de recourir à un professionnel qui aplanira pour eux cette complexité.

Ce sont, d’abord, les aides qui évoluent avec le budget voté il y a quelques heures. Il importe, d’ailleurs, de noter que les dispositions relatives au logement n’ont pas fait l’objet de longues discussions et qu’un consensus s’est rapidement dégagé. Selon tous les observateurs, l’essentiel a été sauvé et le budget du logement, s’il contribue évidemment à la résorption du déficit public et à la diminution globale de 50 milliards de réduction du budget global, est moins éprouvé que d’autres. Il l’est aussi moins que Bercy ne l’aurait voulu… et l’opiniâtreté de la ministre Valérie Létard a payé. La majeure partie des dépenses vont aux aides personnelles, pour alléger la charge des locataires du parc privé et des HLM, sorties quasi indemnes de la cure d’austérité, et le reste au neuf et à la rénovation. Ainsi, pour favoriser la demande en logements à construire, il est institué une exonération des droits de donation ou de succession au profit d’enfants ou de petits-enfants jusqu’à 100 000 euros à destination de l’achat de logements neufs, résidences principales ou investissements locatifs. Le prêt à taux zéro est désormais utilisable sur tout le territoire, non seulement en zones tendues, pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison neuve. L’ancien avec travaux, qui était jusqu’alors visé par le PTZ, est exclu. En contrepartie, la rénovation énergétique des logements existants bénéficie toujours de MaPrimeRénov, dont les moyens financiers demeurent à un niveau proche de la consommation de 2024. Enfin, la hausse de 0,5 point des droits de mutation à titre onéreux – improprement appelés « frais de notaire » -, concédée aux départements pour qu’ils puissent continuer à accomplir leurs missions sociales, ne concernera pas les primo-accédants, ni dans le neuf ni dans l’ancien : l’Unis a été entendue quand elle a fait valoir la nécessité de ne pas créer un frein à l’achat du premier logement, le plus souvent dans l’ancien.

Aucune mesure spécifique directe pour l’achat d’un logement existant. Pourquoi ? Simplement parce que les pouvoirs publics considèrent que les aides à l’ancien courent le risque d’être récupérées par les vendeurs dans le prix. Précisément, en l’absence d’aides directes pour l’ancien, c’est le négociateur professionnel qui peut optimiser une opération, pour les deux parties, vendeur et acquéreur. Y recourir revient à sécuriser une cession ou une acquisition, en particulier lorsque le prix est la variable d’ajustement fondamentale. L’autre variable tient aux conditions de crédit que l’acheteur obtiendra et, là encore, puisqu’aucun prêt public n’est disponible pour les acquéreurs d’ancien, tout réside dans l’accompagnement que l’emprunteur recevra au moment de la transaction, de la part de son négociateur, grâce aux relations qu’il entretient avec un courtier ou avec des banquiers. Entre la multiplication des promotions par les banques et les évolutions de taux aujourd’hui baissiers mais erratiques – liées notamment à notre ambiance politique interne et à la confiance des marchés financiers internationaux envers nous -, ne pas s’appuyer sur des compétences spécialisées est à haut risque.

Le marché actuel de l’ancien résidentiel est également dépendant de la rénovation environnementale : le classement dans l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE) influe sur la valeur, mais dans des proportions que seule la connaissance fine du marché local peut mener à cerner précisément, pour ne léser ni le vendeur ni l’acquéreur. Le conseil du négociateur portera également sur les travaux à engager et la performance à en attendre, à la lecture des recommandations du DPE ou de l’audit. Pour les propriétaires qui louent leur logement, la préoccupation du classement DPE est plus importante encore : les plus énergivores des logements ne peuvent plus être mis en location. Néanmoins, des assouplissements règlementaires sont probables et, là encore, seul un professionnel saura dire à un investisseur quelle est sa situation. Il est ainsi question que les propriétaires, dans une copropriété qui a voté des travaux appelés à améliorer la performance des logements et non encore réalisés, ne soient pas interdits de les louer. De même, les renouvellements tacites de baux ne seraient pas non plus concernés par l’empêchement de location. A ce jour, ces assouplissements ont été rejetés par l’Assemblée nationale, mais le texte devrait bientôt y être présenté à nouveau, soutenu par l’Unis. Le destin de ces mesures, dans le contexte politique mouvant du pays, est suivi chaque jour par les négociateurs, qui sont à même d’éclairer les acquéreurs qui achètent un bien d’exploitation et doivent être éclairés sur les dispositions les plus actuelles les concernant.

Depuis quelques mois, une bonne partie des ménages qui avaient préféré repousser ou annuler un projet logement, accession à la propriété ou investissement locatif, sont revenus vers le marché. Ils ont eu raison et les circonstances sont favorables. Ceux qui hésitent encore doivent avoir un unique réflexe, qui apaise leurs doutes : se faire accompagner par un professionnel de la transaction. La complexité de la donne du moment n’est pas de nature à dissuader de passer à l’acte, mais incline à s’appuyer sur des compétences assurées.

"Logement ancien : le conseil, plus important que jamais" par Danielle Dubrac