Face à une conjoncture durablement contrainte, le marché des bureaux en régions a connu une transformation profonde. Si les fondamentaux locatifs restent solides, les conditions de rendement prédominent dans les stratégies d’acquisition pour faire face à un environnement de taux durablement affecté.

Trois facteurs pèsent, en effet, directement sur notre marché :

la remontée des taux obligataires (3,40 % en Zone euro), en France particulièrement (3,7 % début juin 2026) ;
les incertitudes politiques, économiques et fiscales ;
la réduction du bureau dans les attentes des investisseurs (16 % des allocations France des investisseurs 2026 pour du bureau, contre 26 % en 2025).
Ceci a eu pour conséquence une chute des volumes traités (- 60 % depuis trois ans), une valeur moyenne de transaction divisée par deux et des opérations en Vefa (vente en l’état Futur d’achèvement), qui soutenaient historiquement la production d’actifs neufs en régions, considérablement raréfiées.

Face à d’autres classes d’actifs, le bureau n’est plus jugé aussi attractif et n’occupe plus la même place dans les stratégies des investisseurs : il est devenu un marché d’opportunités sur lequel les acteurs peinent à trouver des produits à des conditions jugées suffisamment attractives. Pour diversifier leurs risques, les acteurs les plus actifs sont désormais multi-typologies et multi-géographies, accroissant la concurrence entre les marchés. L’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), dans son analyse semestrielle des SCPI, a déjà mis en exergue la réduction de la part des bureaux français dans les acquisitions des SCPI dès 2023, au profit d’autres classes d’actifs dans d’autres pays européens.

Il reste néanmoins essentiel de ne pas oublier les excellents fondamentaux du marché des bureaux en régions, le rendement immédiat ne pouvant plus, à lui seul, guider les décisions d’investissement, le couple rendement-risque devant faire partie intégrante de l’analyse. La demande des utilisateurs continue de se concentrer sur des immeubles récents, accessibles et performants, tandis que l’offre neuve reste limitée dans plusieurs métropoles régionales. Ceci peut conduire à des perspectives d’accroissement de certaines valeurs locatives

Les investissements les plus performants aujourd’hui concernent souvent les investissements réalisés « en blanc » hier. Les marchés locatifs ont absorbé ces actifs et tenus les valeurs locatives, venant compenser en partie le décrochage des taux de rendement.

Dans ce contexte, la rareté de l’offre neuve devient un élément structurant et un levier d’opportunités pour des investisseurs avertis. Le ralentissement de la production contribue à renforcer l’attractivité des actifs récents et à accentuer la différenciation entre les immeubles adaptés aux nouveaux usages et ceux devenus obsolètes.

"Les bureaux en régions : un marché d’opportunité dominé par le rendement" par Yves Gourdin (CBRE France)