Notre pays a besoin d’investisseurs locatifs privés comme jamais dans son histoire. Le constat est sans appel : dans les métropoles, pour un logement à louer, on enregistre entre 50 et 200 demandes, et dans les villes moyennes les plus attractives, on compte encore entre dix et trente candidatures pour un bien disponible. Bien sûr, alors que 70 % de la population peut prétendre à un logement HLM en termes de revenus, les éconduits des files d’attente pour obtenir une location dans le parc privé vont grossir les rangs des demandeurs de logements sociaux : ils sont aujourd’hui trois millions, un tiers déjà logé par les bailleurs sociaux et désireux de changer de logement, deux tiers sans solution de location. Jamais la France n’avait connu une telle trombose du marché locatif.

Comment en est-on arrivé à cette situation intenable, des milliers de ménages de tous âges ayant toutes les peines du monde à trouver une location à leur mesure ? D’abord, parce que la demande n’a cessé de se renforcer avec la mobilité professionnelle et la mobilité pédagogique. Ensuite, parce que la parc locatif est depuis les premières interdictions de louer de la loi Climat résilience de 2021 en attrition, des propriétaires bailleurs cédant leur logement faute de pouvoir y engager les travaux de rénovation énergétique indispensables. Pour certains, cette cause est venue s’ajouter à d’autres raisons de découragement : la hausse de la taxe foncière, un niveau d’imposition des revenus fonciers élevé, les risques d’impayés majorés par les circonstances économiques difficiles et des rapports locatifs marqués par un déséquilibre au profit des locataires accentué par chaque modification législative. Enfin, le recul de l’accession à la propriété en cette période de taux d’intérêt moins digestes et d’incertitude politique et géopolitique a enrayé pour beaucoup le parcours résidentiel : un taux de propriétaires occupants passé des 58 à 57 % en quelques années, ce sont 68 000 personnes de plus en quête de location à l’instant T.

La tendance au désinvestissement est, en outre, aggravée par une proportion d’investisseurs nouveaux en décroissance nette depuis deux ans : dans le neuf, ils ont été divisés par dix et dans l’existant ils sont quasiment deux fois moins nombreux.

Comment redresser la barre ? L’espoir d’un statut fiscal équitable et séduisant pour les investisseurs, qui reconnaisse leur rôle d’entrepreneurs et leur autorise l’amortissement comptable de la valeur de leur bien, vient d’être pour partie satisfait par la Sénat. Pour autant, on est très loin du compte et très loin du projet consigné dans le rapport Daubresse-Cosson rendu à Valérie Létard alors ministre du Logement. Bercy a altéré l’amendement des sénateurs qui en découlait et le dispositif manque de souffle. Il est assorti de nombreuses contraintes : pour l’ancien, le fléchage vers des logements mal classés dans le DPE et l’obligation d’y engager au moins 20 % de travaux, un taux d’amortissement de 3 % par an avec une limite de déduction maximum de 8 000 euros par ménage et une enveloppe d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global laissée intacte à un niveau fixé il y a trente ans ! Le mécanisme de l’amortissement est acquis et c’est un progrès considérable, mais les critères vont le rendre inefficace. Il faudra que la commission mixte paritaire les améliore.

Et c’est à ce moment précis, alors même que le gouvernement a réduit la voilure du statut fiscal du bailleur privé, qu’une proposition de loi généralisant l’encadrement des loyers va être examinée à l’Assemblée nationale (Pn n° 2039 du député Inaki Echaniz). Est-ce bien sérieux ? Le ministre de la Ville et du Logement et le parlement entendent-il faire lever des vocations d’investisseurs en leur créant de nouvelles contraintes ?

La méthode de séduction est singulière et il serait surprenant que les investisseurs s’y laissent prendre. Elle relève d’une sorte de sado-masochisme politique : agir pour développer l’investissement et s’employer à faire échouer la stratégie. Appuyer en même temps sur l’accélérateur et sur le frein. La ligne politique est tordue et illisible. Que nos décideurs publics retrouvent d’urgence une cohérence, avant que les Français, viscéralement attachés à l’immobilier, ne s’en détournent !

Danielle Dubrac
Présidente de l’Unis

"Investisseur locatif privé : un numéro de prestidigitation cynique" par Danielle Dubrac (Unis)