Colloque EPF Ile-de-France : l'intervention de Thierry Lajoie

Bonjour à toutes et tous,

Merci de votre invitation, merci à Jean-Philippe Dugoin-Clément et Gilles Bouvelot de leur persévérance à m’accueillir encore et toujours, aménageur public hier, aménageur et promoteur privé aujourd’hui.

Je ne reviendrai pas sur le constat, largement partagé : l’immobilité sociale qui caractérise la situation du logement aujourd’hui en France et, pour tout dire, le blocage du parcours résidentiel.

1.     Bloquer

Je voudrais, au préalable, partager avec vous une conviction : le blocage auquel nous assistons est, en quelque sorte, l’enfant naturel de la double crise de l’offre et de la demande que nous traversons. Le blocage des parcours résidentiels, c’est d’abord le blocage de la chaîne de production ; l’immobilité sociale, c’est d’abord celle de l’immobilité, pour ne pas dire de l’immobilisme, du marché du logement ; l’immobilité, c’est d’abord la conséquence d’un marché de pénurie.

Je ne distingue pas entre les transactions dans l’ancien, les réhabilitations de l’ancien, la construction du neuf, l’accession libre, les prix maîtrisés, le logement locatif intermédiaire ou le locatif social : chacun a ses caractéristiques et son utilité, mais ce dont je suis convaincu, c’est que dès que l’un tousse, tous les autres s’enrhument, et dès que l’un manque, les autres finissent par manquer. Or, quand tous manquent à la fois, c’est cela le marché de pénurie, tout est bloqué.

Ce blocage, caractéristique d’un marché de pénurie, crée une forme d’assignation à résidence. Une famille qui s’agrandit en nombre et ne peut s‘agrandir en mètres carrés, des travailleurs essentiels des villes qui renoncent à un emploi pourtant disponible ou un jeune qui abandonne ses études faute de logement, ce sont autant d’assignations à résidence qui aliènent, alors que la mobilité émancipe : j’ai été très marqué par la statistique de l’automne nous disant que 12 % des bacheliers français éligibles à un de leurs vœux dans Parcoursup n’ont pas rejoint l’établissement d’enseignement supérieur qu’ils auraient pu rejoindre, faute de solution de logement dans un rayon accessible de l’établissement d’enseignement supérieur.

L’immobilité sociale, c’est lorsque le logement est subi, parce qu’il n’est plus choisi. Et encore, quand on a la chance d’en avoir un !

2.     Construire

Je ne voudrais pas relancer des débats qui fâcheraient, mais la première solution à ce blocage, c’est quand même de construire. Pas n’importe où, j’y reviendrai, pas uniquement des logements neufs, je le redirai, pas n’importe quel logement, nous y tenons beaucoup chez Quartus avec Emmanuel Launiau, mais enfin, nous manquons de logements.

On ne le dira jamais assez. Quel que soit le mode de calcul auquel on procède honnêtement, il manque en France, par an, plus de 350 000 nouveaux logements (chiffre bas, estimation de la police, disons la DHUP) à 500 000 nouveaux logements (chiffre haut, estimation des organisateurs, disons l’USH). Mais pas de 100 000 logements seulement (chiffre « fake », estimation de chaîne d’info, disons le secrétariat général à la planification écologique ou la direction générale du Trésor en visite au CNR).

Et j’insiste bien sur cette idée de nouveaux logements, car si les logements neufs en font naturellement partie, je considère que tous les nouveaux logements ne doivent pas être des logements neufs : ils sont autant des logements réhabilités, des logements étendus, des logements remis sur le marché. Mais par pitié, cessons de laisser croire que les logements existants suffisent à débloquer un marché de pénurie : comme j’ai coutume de le dire, la vacance, elle est dans le Cantal et la carence, elle est en Seine-Saint-Denis. Pour retrouver une nouvelle mobilité, il faut donc d’abord des nouveaux logements. Il n’y aura pas de rotation, pas de mobilité, pas de parcours, sans nouveaux logements.

3.     Territorialiser

Evidemment, ces nouveaux logements doivent émerger là où il y en a besoin, je viens de l’exprimer et le ministre Patrice Vergriète, comme Arnaud Cursente qui vient de le redire, ont fondamentalement raison. Globalement, nous parlons des zones denses, tendues et aussi des zones de reconquête (là où les projets de développement de territoire sont dimensionnants, nouveaux métros, réindustrialisation, surtourisme, par exemple).

Je suis, évidemment, partisan de la territorialisation des politiques publiques du logement, les besoins ne sont pas les mêmes partout, et les manières possibles de produire non plus, d’ailleurs.

Mais j’attends de voir à quelles conditions la décentralisation peut organiser cette territorialisation. Je fais évidemment, comme tout le monde ici, grande confiance aux maires, qui connaissent mieux que quiconque leurs territoires.

Mais je sais aussi, d’expérience publique, les vertus des stratégies nationales, celles de l’Etat. Sans la loi SRU et son obligation de construire 25 % de logements sociaux, il n’est quand même pas certain que nous aurions autant de logements sociaux en France (ce n’est pas le ministre Patrice Vergrière, coauteur du texte à l’époque, qui nous dira le contraire, ni mon ami Jean-Louis Borloo, qui conclura notre matinée tout-à-l’heure). Je ne suis pas jacobin, mais je suis un girondin raisonné, disciple de Marcel Gauchet lorsqu’il explique, à propos de la décentralisation, que l’addition des intérêts locaux ne fabrique pas nécessairement l’intérêt général. Pardon de le redire.

Il est maintenant établi, en outre, que la fin de la métropolisation, le pseudo exode urbain post Covid, est un leurre. Le métropolisation change sûrement, par un desserrement des hyper centres et un engouement pour les villes périphériques à l’intérieur même des métropoles, mais il n’y a pas de fuite hors des métropoles. Le Grand Paris est un bon exemple : Paris perd 10 000 habitants par an, et son arrondissent central davantage que les autres, mais l’Ile-de-France en gagne dans le même temps plus de 50 000.

C’est ce que les experts appellent « l’effet Donut ». Il caractérise, d’ailleurs, chaque période hygiéniste qui suit une crise sanitaire : c’est exactement ce qui s’est passé en 1850. Les concentrations d’habitants se poursuivent, les besoins croissent dans les territoires de ces concentrations et des rééquilibrages nouveaux s’opèrent constamment dans ces territoires de concentrations.

4.     Désenchérir

Si je me concentre sur l’offre, pour retrouver de la mobilité, ma conviction est qu’il faut miser à la fois sur le prix et sur la qualité, ce qui est le défi.

Désenchérir est une priorité, parce que c’est une nécessité. Il faut des logements abordables, c’est fondamental. Tout y oblige : le pouvoir d’achat, l’accessibilité aux logements, la recherche d’une nouvelle attractivité résidentielle, les taux d’intérêt qui créent une limitation de l’accès au crédit, la baisse des prix corrigés par la crise : de toute manière, les logements trop chers, devenus trop chers, ne trouveront plus preneurs. J’insiste sur ce point : la seule stratégie convenable pour un promoteur aujourd’hui, c’est de se défaire d’un stock de logements constitué aux prix d’hier et reconstituer un stock de logements aux prix de demain, inévitablement inférieurs. L’offre et la demande se sont séparées, elles doivent se retrouver. Nous voilà donc au pied du mur sur des sujets que nous connaissons ici : le foncier (encourager la mobilisation du foncier, freiner la spéculation sur le foncier), les coûts de construction. Et je le redis comme chaque année, nous ferions mieux d’arrêter de nous faire plaisir avec des réglementations qui ne donnent pas de vertus nouvelles aux logements si elles ne font que les surenchérir, quand elles ne les empêchent pas de voir le jour, ce qui relativise quand même leur utilité.

Songez-y par exemple : le Zan interdit de bâtir sur certaines terres agricoles intensives, alors qu’elles n’ont aucune utilité écologique et une biodiversité nulle ; alors que certaines friches artificialisées, sur lesquelles nous pouvons bâtir, présentent des qualités de biodiversité indéniables…

A ce propos en tous cas, j’appelle à ce qu’on pourrait nommer un « pacte écologique et social » : d’accord, on n’artificialise plus ou seulement quand c’est inévitable. Mais alors, en contrepartie, on densifie là où les sols sont déjà artificialisés. Parce que si ni on ne s’étale, ni on ne s’élève, on participe à la raréfaction, à l’enchérissement, au blocage, à la pénurie. Soit on considère que le sol est un bien commun, gratuit et l’équation peut marcher, mais elle ne me paraît pas très constitutionnelle. Soit on considère que le sol a un prix et que ce prix est élevé parce que les propriétaires, le marché, en décident, et alors le sol doit trouver sa rentabilité : je suis partisan de la désartificialisation ; mais je ne me résous pas à gâcher cette matière première devenue rare et parfois difficile à transformer de ses précédents usages : le sol artificialisé. Là est mon point : si le Zan est une stratégie publique nationale, territorialisée et pas décentralisée, alors l’effort de construction de logements en zones denses, là où les sols sont déjà artificialisés, mérite aussi une stratégie publique nationale, territorialisée et pas décentralisée. Donnant donnant, win-win, la planète oui, mais les gens aussi.

Pour désenchérir, il importe également, à mon sens, de multiplier les voies d’accès au logement, les modes de production du logement. Afin que chacun trouve un logement correspondant à ses moyens, il ne faut pas seulement miser sur l’accession libre et le locatif privé ou social. Le LLI et le BRS émergent, c’est bien. Avec Emmanuel Launiau, nous sommes partisans d’y ajouter d’autres montages encore, comme une forme de BRL, organisation du démembrement entre le foncier et le bâti d’accession libre, comme les fonciers portés ensemble par le public et le privé ou comme la propriété progressive. Nous en avons besoin, et aux mêmes endroits : ce n’est pas seulement une conviction de mixité, de lien ou de cohésion sociale, c’est la condition du parcours résidentiel local, notamment métropolitain, en zones denses.

5.     Améliorer

Il faut des logements abordables, mais il faut des logements qui répondent aux aspirations des gens. C’est l’objet de l’étude de Quartus, avec BETC et Opinionway que vous avez évoquée. Avec Emmanuel Launiau, nous avons procédé ainsi parce que notre conviction, alignée au « business model » de Quartus, c’est que nous avons d’abord à faire des logements pour les gens, et pas d’abord de la finance pour les investisseurs.

Quel est le constat ? Il y a un désamour des Français pour la ville, mais ils ne comptent pas du tout la quitter. Ils y viennent pour les études, la culture et leur emploi. Ils y restent pour l’emploi, le lien social et les études de leurs enfants – malgré tout. En revanche, s’ils se sentent généralement bien dans leurs logements, on sent poindre une aspiration à des logements différents, ce qui doit nous faire réfléchir et nous conduire à une adaptation de l’offre à la demande. Trois enseignements nous mobilisent, chez Quartus :

1er exemple, les typologies. Il y a un mouvement de fond favorable aux surfaces plus petites, mais avec un espace extérieur, qui correspond par ailleurs au desserrement des ménages en France : avec 2,08 occupants par logement, en moyenne, chiffre en baisse et qui va encore baisser, le besoin se concentre sur les T2 ; le T2 ne peut de toute manière pas s’agrandir indéfiniment sauf à ne plus correspondre au pouvoir d’achat immobilier ; le T2 attendu n’est pas grand, mais il est connecté à la nature, par une surface extérieure. C’est le nouveau cahier des charges typologique des Français.

2ème exemple, le confort. Il y a un mouvement de fond, qui ne date pas que de la crise sanitaire, mais se réfère aussi à l’éco-anxiété dont les Français se réclament, qu’on pourrait regrouper sous le thème du bien-être. Les Français sont inquiets pour leur santé et placent au premier rang de leur préoccupation le logement sain : peintures, matériaux, lumières, air, eau, ondes, chlorophylle, tout ressort en même temps et à tout âge.

3ème exemple, le plan : il y a un mouvement de fond pour l’ « empowerment », la capacitation, la personnalisation, la coconstruction du logement (et aussi, c’en est une traduction, pour les magasins de bricolage). Tout est optionnable aujourd’hui dans la vie des gens, des plateformes de streaming à l’automobile en passant par le baccalauréat. Mais pas encore le logement : or, les gens veulent choisir leur mode de vie et son évolution possible – pour la même superficie, opter pour un grand séjour avec cuisine ouverte et petites chambres ou pour des grandes chambres avec petit séjour et cuisine séparée. Du télétravail aux enfants qui grandissent et aux aînés qui restent à la maison, le logement doit pouvoir s’adapter à la vie.

Je pourrais y ajouter la beauté, l’esthétique, l’habitabilité, j’allais dire l’architecture et le design… Disons-le nous franchement : la standardisation de l’immobilier qui est à l’œuvre, partant souvent d’équations réglementaires, techniques et économiques, qui conduit à ce que beaucoup d’immeubles et d’appartements neufs se ressemblent ou presque, a peut-être vécu.

Quand on sort de la gare de Nantes aujourd’hui et quand on sort de celle de Bordeaux, les deux quartiers de gare sont réussis. Mais savons-nous seulement où nous nous trouvons ? Ils se ressemblent. Et plus généralement, de PPRI en RE2020, nous ne saurions reconstruire aujourd’hui les centres-villes que nous aimons, qui sont les plus durables possibles ! Sommes-nous surs de nos choix ?  Construire en situation, nous inspirer du génie des lieux, respecter un site, susciter le plaisir, cela ne se norme pas tant que ça…

Voilà, recréer de la mobilité, c’est en créer les possibilités, mais c’est aussi en susciter le désir. Toujours marcher sur ses deux jambes, demande et offre.

Construire davantage, moins cher, pas n’importe où, pas n’importe quoi et pas n’importe comment, c’est une bonne feuille de route. Et revenir vers les gens, nous recentrer sur leurs capacités et leurs aspirations, c’est un bon moyen de recréer une mobilité.

Je le redis cette année : si important tout cela soit-il, on n’habite pas un bâti, une performance, un règlement, un portefeuille ou une empreinte carbone – on habite un logement.

Je vous remercie.

Thierry Lajoie
Directeur général délégué de Quartus