Tous les secteurs immobiliers devraient bénéficier d’une plus forte croissance des loyers et d’une compression des taux de rendement dès 2024. La logistique devrait générer les rendements les plus élevés, suivie des centres commerciaux « prime ». L’Allemagne et le Royaume-Uni sont les marchés les plus attractifs dans le contexte actuel.

Les principales conclusions de l’étude :

▪ Les perspectives macroéconomiques en Europe se sont améliorées, le risque de récession en 2023 étant écarté. Les marchés financiers anticipent les prochaines hausses des taux des banques centrales et la fin du cycle de resserrement monétaire. L’inflation et les taux souverains ont, ainsi, commencé leur décrue. Sur les vingt pays couverts, le Royaume-Uni devrait connaître la croissance économique la plus faible.
▪ Le scénario central envisage une normalisation de l’inflation en 2023-24, avec une reprise économique lente et progressive. La probabilité du scénario pessimiste qui fait l’hypothèse d’une récession économique et d’une inflation élevée persistante se réduit.
▪ Tous secteurs immobiliers confondus, les rendements globaux « prime » attendus entre 2023 et 2027 s’établissent désormais à 6,8 % par an, en hausse significative par rapport aux 4 % anticipés il y a six mois. Toutes les typologies immobilières bénéficient de l’amélioration des perspectives de croissance locative et de la compression des taux de rendement attendue dès 2024.
▪ La logistique devrait enregistrer les rendements globaux les plus élevés à 8,5 % par an au cours des cinq prochaines années.
▪ Les centres commerciaux « prime » arrivent en deuxième position avec 7,9 % par an grâce à des taux de rendement élevés et à l’amélioration des perspectives de croissance des loyers.
▪ La logistique et le résidentiel devraient bénéficier de la croissance des loyers la plus attractive, de respectivement 3,1 et 2,9 % par an au cours des cinq prochaines années, grâce à l’amélioration des perspectives macroéconomiques. La baisse de la profitabilité des programmes de développement devrait limiter l’offre neuve et la vacance.
▪ En Europe, les actifs de bureaux « prime » devraient être plus résilients que les actifs secondaires, en dépit du sentiment négatif prévalant sur les bureaux du fait notamment de l’évolution des marchés de bureaux américains.
▪ Les volumes d’investissement ont diminué de 19 % en 2022 par rapport à l’année record de 2021. Les investisseurs ayant recours à la dette ont, en effet, été pénalisés par la hausse des taux. Les montants investis au 1er trimestre 2023 sont estimés à 37 milliards d’euros, soit moins de la moitié des 83 milliards d’euros investis au 1er trimestre 2022, mais malgré tout supérieurs au point bas du 1er trimestre 2009 de 13 milliards d’euros.
▪ Les dernières prévisions de rendement global d’AEW anticipent une dépréciation des valeurs en capital en 2023 – mais moins importante que la correction déjà opérée en 2022. La croissance en capital devrait ensuite rebondir après 2024. En Allemagne et au Benelux, la correction des valeurs attendue en 2022-2023 pourrait dépasser celle enregistrée au moment de la crise financière mondiale de 2007-2008.
▪ Les coûts d’emprunt se sont stabilisés, mais des problématiques de refinancement subsistent pour les prêts arrivant à échéance, du fait de la baisse des valeurs et du refinancement à des LTV (loan-to-value) plus réduites. L’estimation d’AEW du déficit de financement attendu en 2023-2025 reste inchangée à 51 milliards d’euros, soit 22 % du total des prêts émis entre 2018 et 2020 et un niveau équivalent à 60 % du déficit de financement estimé après la crise financière de 2007-2008.
▪ Dans son analyse des rendements ajustés au risque, AEW estime que l’écart entre le rendement global attendu et le rendement exigé s’est significativement amélioré de 268 points de base (pdb) par rapport à l’estimation de novembre 2022. Sur les 168 marchés couverts, le rendement attendu de 6,8 % n’est inférieur que de 13 pdb au rendement exigé de 6,9 %.
▪ L’amélioration des perspectives de croissance des valeurs locatives « prime » et les baisses attendues à la fois des taux souverains et des taux de rendement immobiliers au cours des cinq prochaines années a amélioré le rendement attendu qui se rapproche du rendement exigé. Avec la compression attendue des taux de rendement immobilier en 2024, l’équilibre redevient encore plus favorable au rendement attendu.
▪ Grâce à cette correction plus forte qu’attendue, plus de 70 %, ou 122 des 168 marchés européens couverts, sont classés comme neutres (77) ou attractifs (45), c’est-à-dire où les investisseurs peuvent atteindre leur rendement exigé. L’Allemagne et le Royaume-Uni sont les mieux classés, tandis que la logistique est le secteur le plus attractif.
▪ Le marché français des locaux d’activités apparaît parmi les cinq marchés immobiliers européens jugés les plus attractifs.

AEW analyse les perspectives des marchés immobiliers en Europe