L’année 2024 a marqué un tournant décisif pour le marché des SCPI, témoin de profondes évolutions dans un contexte économique tendu. Les baisses significatives des valeurs immobilières et les performances contrastées de différents véhicules d’investissement ont forcé les épargnants à repenser leurs allocations. Pourtant, au-delà des incertitudes, l’appétence et l’intérêt pour ce type d’investissement demeurent et les SCPI continuent d’être un puissant outil de diversification patrimoniale ; à condition de faire le bon choix.

Une année sous tension, mais pas sans résilience

Certaines SCPI ont vu la valeur de leurs parts diminuer, principalement en raison de la nécessité d’ajuster les valorisations de leurs actifs face aux évolutions du marché immobilier ; une part importante du patrimoine souffrant d’obsolescence et la hausse des taux d’intérêt ne compensant plus les acquisitions réalisées à des prix trop élevés.

Ces dévalorisations des prix des parts, amorcées fin 2023 et poursuivies en 2024, ont lourdement pesé sur le marché global des SCPI, d’autant qu’elles ont concerné des acteurs représentant habituellement la moitié du volume de collecte. Sont apparues également de nombreuses demandes de retrait, dont beaucoup restent toujours en attente aujourd’hui…

Ce contexte, ajouté à des tensions politiques et économiques, a conduit à une certaine réticence des investisseurs à s’engager. Pourtant, au cœur de cette tourmente, plusieurs SCPI ont su faire preuve d’une remarquable résilience. Grâce à des stratégies éprouvées depuis de nombreuses années, elles ont su stabiliser leurs prix de part et offrir des distributions attrayantes en fin d’année, prouvant que la qualité des acquisitions reste la clé pour traverser les crises.

L’essor de nouvelles SCPI et la diversification des stratégies

Malgré les turbulences, le marché a accueilli près d’une vingtaine de nouvelles SCPI au cours des 18 derniers mois. Elles présentent des politiques et des horizons d’investissement variés, bien que la majorité ait opté pour la diversification. Cherchant à offrir des performances compétitives, ces véhicules partagent une volonté de se démarquer par des rendements les plus attractifs possibles. Attentives aux classements par montant de distribution, elles ont en commun, pour se distinguer, de faire le pari du plus haut rendement.

Dans le même temps, certaines SCPI plus établies ont continué à délivrer des performances stables, grâce à une distribution supérieure à la moyenne du marché et une appréciation des actifs à long terme. Cette période a ainsi mis en lumière les fonds les plus solides, soulignant l’importance d’un « track record » éprouvé et d’une gestion rigoureuse.

Un marché fragmenté et une offre diversifiée

L’année 2024 a révélé une offre de SCPI riche et variée, avec des performances contrastées selon les classes d’actifs. L’immobilier de bureaux a subi des ajustements liés aux évolutions du marché, rendant ces SCPI moins attractives à court terme. À l’inverse, les SCPI investies dans les commerces de proximité ont fait preuve de résilience, tandis que les SCPI logistiques, bien que toujours soutenues par l’essor du e-commerce, font face à des défis de saturation et de concurrence.

Par ailleurs, de nouveaux secteurs émergent comme des axes prometteurs de diversification, notamment les datas centers, l’énergie et l’immobilier durable. Les SCPI diversifiées se sont affirmées comme les favorites des investisseurs, captant près de 70 % de la collecte nette en offrant un équilibre entre rendement et risque.

Discernement et sélectivité recommandés pour 2025

L’année 2024 a mis en évidence aussi bien les forces que les fragilités du marché des SCPI. La crise a révélé des disparités structurelles et stratégiques entre les acteurs, soulignant l’importance pour les investisseurs d’être plus vigilants et de privilégier des critères essentiels comme l’expérience des sociétés de gestion et la qualité des actifs.

Certaines nouvelles SCPI qui affichent des rendements élevés peuvent légitimement susciter un intérêt, mais doivent aussi susciter des interrogations quant à la pérennité de leurs stratégies, souvent soutenues par l’effet de levier et/ou des premières acquisitions d’actifs trop rapides.

Il convient plus que jamais de rappeler qu’investir en SCPI ne s’appréhende pas dans une logique de spéculation à court terme, mais doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale de long terme. Dans un marché plus nuancé et exigeant, les SCPI qui allient diversification, gestion proactive et vision long terme se distinguent comme les meilleures opportunités. La diversité de l’offre, loin d’être un obstacle, constitue une véritable richesse, permettant à chaque investisseur de trouver une stratégie adaptée à ses objectifs.

Emilien Rodriguez
Directeur général
Inter Gestion Groupe

2024 : une année de défis et d’opportunités pour les SCPI