Quel bilan dressez-vous de ces neuf premiers mois de l’année concernant votre activité ?

Le volume d’investissement a beaucoup baissé, ce qui est lié au manque d’attrait suscité par les bureaux localisés en périphérie, de même qu’aux SCPI et aux compagnies d’assurance qui sont en retrait. Il y a un double problème d’offre, mais aussi de demande. Nous sommes également confrontés à des problématiques de préemption d’immeubles de 1 000 à 2 000 m2 de la part de la Ville de Paris. Malgré ces éléments contraires, nous avons acquis, au mois de juillet, à Paris, auprès de la Société de la tour Eiffel (STE), un très bel immeuble d’environ 3 000 m2 rue Auber (9ème). L’opération nous a coûté une trentaine de millions d’euros, alors qu’elle était évaluée à + 30 % l’année précédente. C’est un actif « value add » extrêmement bien placé, avec des travaux à accomplir et des hausses de loyer (de 25 à 30 %) à obtenir de la part des locataires. Nous recherchons des immeubles bien placés bénéficiant d’un fort potentiel de création de valeur. Un mois plus tôt, en juin, nous avons acheté un immeuble de logements de 1 500 m2 (25 appartements), en indivision familiale, rue des Boulets (11ème). L’immeuble, mal loué, est dans un très mauvais état et son DPE est catastrophique. Nous avons démarré les travaux, avec une isolation par l’extérieur et des regroupements d’appartements pour offrir un bien plus en adéquation avec la demande du marché. Pour le DPE, l’objectif est d’obtenir une étiquette C.
Aujourd’hui, nos acquisitions sont très concentrées dans le centre de Paris, malgré une forte demande par rapport à la disponibilité des produits. Nous avons également une centaine de logements à Paris qui sont en cours de travaux pour une livraison prévue en fin d’année ou début d’année prochaine. Dans la Capitale, les prix ont dû perdre 10 à 12 % depuis deux ans en fonction des quartiers, même si les appartements rénovés et bien placés n’ont pas vu leurs prix baisser tant que ça. C’est le manque d’offres qui est responsable de cette situation.

Remarquez-vous un regain d’intérêt pour l’acte d’acheter depuis quelques semaines avec la (légère) baisse des taux d’intérêt ?

Depuis le début de l’été, c’est nettement mieux. Mais la forte demande est typiquement parisienne, avec beaucoup plus de demandes que de produits à vendre. C’est une constante dans le temps que rien ne semble pouvoir altérer. Pour le marché locatif, les demandes ne cessent de croître, avec une offre toujours en berne. Cette année est pire que la précédente. Sur certains lots, nous pouvons avoir jusqu’à 30 à 40 demandes au cours de la première journée de commercialisation d’un deux-trois pièces à Paris, ce qui est assez incroyable. La situation empire. Entre 10 et 20 % des étudiants finissent par renoncer à faire des études faute de trouver un logement adapté. C’est dramatique et nous alertons les pouvoirs publics sur la nécessité de remédier au plus vite à cette situation catastrophique. La dynamique est négative, tant socialement qu’économiquement.

Avez-vous d’autres projets en cours outre ceux que vous avez déjà cités ?

Nous sommes engagés dans une opération rue des Vignoles (20ème), au sein du village de Charonne, en partenariat avec la société Spring Street Immobilier ; nous allons y reconvertir d’anciens ateliers industriels en lofts et appartements comprenant des terrasses et des espaces verts, le tout sur 2 500 m2. Nous espérons démarrer les travaux au cours du prochain trimestre pour une livraison mi-2025. Nous conserverons d’anciens ateliers d’artistes, tandis que le reste sera converti en logements. Pour résumer notre portefeuille, le bureau y pèse environ 40 %, le logement 40 % également et le reste 20 %, comprenant industriel, commerces et hôtels. En para-hôtellerie, nous réalisons aussi des maisons de campagne locatives en Normandie, appelées maisons H ; nous en avons ouvert six à date, de 50 chambres, entre Deauville et Honfleur. Elles ont été inaugurées cet été et comprennent chacune une piscine, des espaces communs et la possibilité d’y organiser des séminaires. Nous avons prévu d’inaugurer prochainement un second site à une heure de Paris, suivi d’un troisième, en 2025, dans le Sud de la France. Nous avons aussi acquis les murs du cinéma de la rue de Passy (16ème), le Majestic Passy, un immeuble emblématique de pas loin de 2 000 m2. Pour conclure, nous espérons que le nouveau gouvernement parviendra à simplifier l’acte de construire et de rénover. Nous pouvons espérer que 2025 sera meilleur que 2024.

Trois questions à… Thierry Herrmann (Herrmann Immeubles)