Quels sont les principaux enseignements à retenir de cette étude ?

Depuis le mois de novembre, les taux d’intérêt ont reculé de 0,5 point, ce qui équivaut peu ou prou à un regain du pouvoir d’achat immobilier de l’ordre de 5 %. En parallèle, en un an, les prix ont reculé de 4,1 % et au cours du premier semestre 2024, les marges de négociations ont progressé de presque un point. Ces données mises bout à bout nous font dire que les Français ont récupéré environ 10 % de pouvoir d’achat après en avoir perdu 20 à 25 % l’an dernier. C’est ce qui motive les acquéreurs à revenir pousser les portes de nos agences, nous contacter par messagerie ou encore répondre à des annonces. Les acquéreurs sont de nouveau actifs et désireux de concrétiser leurs projets immobiliers.

La baisse des prix s’étend à toutes les métropoles, exception faite de Nice où ils ont crû de 0,3 %. Les biens rares sont aussi à ranger dans une autre catégorie : les maisons en bord de mer, les appartements au dernier étage avec terrasse et vue sur une forêt ou un parc… Ce type de biens bénéficient d’un phénomène de rareté et d’exclusivité qui les distinguent logiquement de l’ensemble des autres biens et fait grimper leur cote.

Il y a aussi un phénomène d’enveloppe de prix qui mérite d’être analysé : au cours des derniers mois, sur 12 000 ventes actées, 72 % d’entre elles ont concerné des biens dont le prix est inférieur ou égal à 300 000 euros. Ce qui démontre que le marché s’est aujourd’hui déplacé, avec des transactions dont le cœur de prix, partout en France, se situe autour de 200 000 euros ; alors que dans les grandes métropoles, ces mêmes prix oscillent entre 400 000 et 500 000 euros et que le nombre de transactions y est plus important. Les grandes maisons, les grands terrains vont certainement faire l’objet d’importants arbitrages à l’avenir, avec des prix à la baisse.

La baisse générale de la demande constitue-t-elle un élément explicatif de la baisse des prix ?

Nous restons sur un marché en pénurie pour cause de constructions qui ne cessent de reculer. Même si la maison individuelle demeure le Graal pour une majorité de Français, ces derniers restent raisonnables et, aux prises directes avec les conséquences de l’inflation, se tournent plus volontiers vers les appartements (+1,2 % de ventes d’appartements depuis le début de l’année, contre +0,1 % de ventes de maisons). Notons également l’enveloppe financière globale plus faible pour un appartement que pour une maison, avec une superficie moyenne logiquement supérieure pour cette deuxième catégorie de biens. Les coûts de fonctionnement ne sont pas non plus les mêmes, avec un entretien à la charge exclusive du propriétaire de la maison ; aucune charge d’entretien (toiture, chaudière, chauffe-eau) ne peut être divisée comme c’est le cas dans un immeuble en copropriété. Vivre dans une maison coûte plus cher !

De même, quitter une ville revient à accepter un certain nombre de frais supplémentaires : une ou deux voitures de plus, un budget essence plus conséquent pour cause d’une offre de services publics à proximité immédiate amoindrie… En faisant tous ces calculs, beaucoup de citadins et de métropolitains d’origine reviennent rapidement de leur expérience du grand air et de la campagne. Ce sont dans ces zones périphériques que les propriétaires vendeurs sont les plus amers, car ils doivent accepter le fait que leur ancien voisin, à bien à peu près égal, ait vendu sa maison pour 500 000 euros trois ans en arrière, tandis qu’eux devront se contenter de 400 000 euros pour trouver un acquéreur…

Il faut aussi souligner que l’on revient à une certaine hiérarchie de l’échelle des prix : un bien dans le 19ème arrondissement de Paris ne coûtera pas le même prix que dans le 15ème ou encore dans le 7ème ; idem, quand on passe le périphérique, les prix ont naturellement tendance à diminuer à mesure que s’étirent les kilomètres avec la Capitale. Paris reste un marché très liquide, sous les effets conjugués des services publics, de l’emploi, de l’éducation…

Quelles perspectives dressez-vous dans le contexte que nous connaissons aujourd’hui, avec beaucoup d’incertitudes tant politiques qu’économiques ?

Une majorité de Français ayant plutôt bien avancé dans leur projet d’achat ou de cession souhaitent accélérer l’opération avant que les taux n’augmentent de nouveau (80 % des prospects sont aujourd’hui dans cette situation), tandis que les 20 % restants sont en « stand-by », dans une position plus attentiste. Le contexte politique n’est pas étranger à ce mode de réflexion, puisque certains primo-accédants pouvaient légitimement être séduits par la promesse de la majorité présidentielle de les exonérer de droits de mutation.

Mais il apparaît que l’on se dirige plus certainement vers une cohabitation avec la gauche et qu’une telle promesse est absente de leur programme, ce qui a pour conséquence que le statut quo semble prévaloir chez celles et ceux dont l’achat ou la vente d’un logement ne présente pas un caractère d’urgence immédiate (succession à régler, mutation, séparation…). Un gouvernement stable est toujours plus rassurant pour concrétiser des opérations immobilières.

Quant aux candidats à l’investissement locatif, dont un certain nombre de promesses du NFP, au premier rang desquelles l’abrogation de la loi Kasbarian dite « anti-squat », pourraient les y faire réfléchir à deux fois si un gouvernement issu de ses rangs venait à être formé. Dans tous les cas, c’est la stabilité qui relancera durablement le marché de la transaction immobilière.

Trois questions à... Yann Jéhanno (président du réseau Laforêt)