Pouvez-vous présenter Coverso ?

L’entreprise Coverso est spécialisée dans la transformation de bureaux en logements ; cette offre s’adresse à nos partenaires-investisseurs, détenteurs d’immeubles tertiaires, vides ou sur le point de l’être. L’objectif est de recréer, grâce à du logement décarboné, de la valeur sur des actifs dont l’usage en bureaux n’est plus d’actualité. Il faut avoir à l’esprit qu’aujourd’hui, produire un logement issu d’une transformation entraîne une baisse de consommation carbone de 40 % contrairement à une opération de construction neuve ; les fondations en béton et en acier sont conservées, d’où les économies énergétiques réalisées.

Quelles sont les principales difficultés auxquelles vous vous heurtez lorsque vous changez la destination d’un immeuble ?

Chaque immeuble possède une identité et une histoire qui lui sont propres ; les modes de construction, les morphologies sont différentes, de même que les milieux urbains au sein desquels chacun d’eux s’inscrit. Il est techniquement et intellectuellement plus fin et plus complexe de travailler sur de la transformation de bureaux en logements que sur un immeuble neuf. C’est la raison pour laquelle Bouygues Immobilier, via Coverso, a décidé d’allouer des moyens spécifiques, tant d’un point de vue technique que financier, afin d’être capable d’appréhender les risques et les moyens à mettre en place pour les limiter au cours de nos opérations de transformation.

Justement, quelle est la nature de ces risques ?

Il y a des sujets liés à la présence d’amiante ou de pollution, notamment pour les immeubles dont la construction est antérieure aux années 1990. Il y a aussi les sujets liés à la structure ; cette dernière permet-elle de recevoir du logement ? Est-elle adaptée à cette classe d’actifs ? Permet-elle une surélévation du bâtiment afin de gagner en densité par le haut, tout en gagnant de l’espace au sol ? D’une manière générale, un projet de transformation accompagne-t-il la vie sur un territoire donné par rapport à une problématique donnée ? Toutes ces interrogations sont légitimes dès lors que l’on transforme un bâtiment qui n’a pas été pensé, au départ, pour l’orientation que nous souhaitons lui donner, pour être réversible en termes d’usage.

Quelle est l’ambition de Coverso à moyen terme ? Et au sein de quelle zone géographique ?

Nous visons la transformation de 500 bureaux en logements par an, à partir de 2025, avec le développement de 80 % de nos projets de transformation en Ile-de-France et 20 % en régions. En province, il y a surtout des immeubles bâtis entre les années 1960 et 1990 qui nous intéressent, situés au cœur des métropoles ou des villes moyennes ; des bâtiments qui étaient occupés ou sont encore occupés par des services publics, des administrations, des assureurs, des mutuelles… et dont la valeur en immobilier résidentielle est devenue supérieure à celle de l’immobilier tertiaire.
Nous avons, aujourd’hui, une douzaine de projets de transformation en cours au sein de métropoles régionales ou de villes moyennes, dans le cadre de la conversion d’hôtels des postes vides, en logements. Mais cela représente des opérations d’opportunités car le gros du parc tertiaire se trouve en Ile-de-France et c’est logiquement ce territoire que nous visons avec 55 millions de mètres carrés, contre environ 40 millions de mètres carrés dans toutes autres régions confondues. De plus, le recours au télétravail est plus massif en Ile-de-France qu’en régions, ce qui entraîne davantage de mètres carrés libérés. Les mètres carrés en région francilienne sont, pour partie d’entre eux, situés dans des villes possédant à la fois du logement et du bureau, tandis qu’en régions, il y a davantage de parcs exclusivement dédiés au tertiaire, ce qui complique l’insertion de nouveaux logements, pour des raisons évidentes de vie de quartier quasi-inexistante.

La mixité est-elle un élément déterminant pour vous ?

Pendant des années, la tendance de l’urbanisme a été de séparer les fonctions avec, d’un côté, celles de l’habitat et, de l’autre, celles du commerce et, enfin, du travail. Ce cloisonnement n’est plus d’actualité, matérialisé par l’émergence de la fameuse « ville du quart d’heure », ce qui est à la fois économe en termes d’émissions carbone, donc positif pour la planète et plus agréable pour les habitants qui gagnent en confort de vie.

Quelles zones spécifiques visez-vous en Ile-de-France ?

A Paris, le taux de vacance est d’environ 2 %, ce qui est extrêmement faible. Les utilisateurs de bureaux recherchent à la fois moins de mètres carrés, mais « mieux » de mètres carrés ; c’est-à-dire des surfaces réduites, mais davantage optimisées, fonctionnelles, agréables, situées au sein de quartiers attractifs, dans des immeubles plus éco-responsables répondant aux normes RSE. Avec l’accélération du télétravail post-Covid, les surfaces prises à bail par des entreprises ont baissé de 20 à 50 %. Nous vivons une hypercentralisation du marché tertiaire avec une demande extrêmement forte pour le marché parisien, ce qui réduit d’autant plus la vacance. La Ville de Paris a, en revanche, la volonté politique d’encourager les opérations de transformations de bureaux en logements (futur PLU Bioclimatique en cours d’élaboration), ce qui constitue une fenêtre de tir pour nous.
Sur des secteurs de péri-Défense (Nanterre, Courbevoie, Rueil-Malmaison, Asnières…) et des villes du Nord de Paris comme Saint-Denis ou Saint-Ouen, la vacance est, à l’inverse, très forte (plus de 20 %) et augmente chaque jour et chaque mois grâce aux déménagements d’entreprises désireuses d’aller dans des secteurs mieux placés (Paris intra-muros, par exemple). Seulement, la volonté politique de transformer des bureaux en logements n’est pas très développée dans ces communes, pour la simple raison que les villes qui le font perdent la taxe foncière ajoutée à la taxe bureaux, alors même que la suppression de la taxe d’habitation ne vient plus compenser ce manque à gagner. De plus, si je suis un élu et que je développe du logement, je suis dans l’obligation d’offrir des services à mes administrés (écoles, équipements sportifs, commerces), tout cela aux frais de la collectivité. Les bureaux, même vacants, rapportent, quant à eux, de l’argent, grâce à cette fameuse taxe bureaux. Le calcul des élus est donc limpide. Par conséquent, il faut davantage aider les élus bâtisseurs, intégrer les sujets de transformations dans les PLU. Il faut convaincre tous les acteurs de l’intérêt de ces mutations d’immeubles dont Coverso s’est fait une spécialité…

Thibault Vidal (Coverso) : « nous visons la transformation de 500 bureaux en logements par an, à partir de 2025 ! »