Quelle rapide analyse du marché locatif tertiaire francilien tel qu’il se présente depuis le début de l’année ?

La tendance observée depuis 2023 se poursuit inexorablement depuis le début de 2026 et la torpeur estivale n’a pas été de nature à l’inverser. Un recul de l’ordre de 10 % sur un an, en moyenne, sur l’Ile-de-France s’observe.

Mais, surtout, la réorganisation géographique du marché se poursuit. La logique de coût dans un environnement dominé par l’incertitude et l’affaiblissement de la dynamique économique reprend tout son sens. Ce qui se traduit par une très forte segmentation du marché. Il y a, d’un côté, une demande, plus restreinte certes, pour des bureaux dans l’ultra « prime » qui reste et restera présente. En revanche, on observe une réorientation des utilisateurs vers des marchés récemment délaissés, bénéficiant d’une belle desserte et d’actifs aux meilleurs standards serviciels, mais avec un coût au mètre carré réduit. Le quartier de La Défense répond à ses attentes, avec notamment des mesures d’accompagnement importantes (autour de 40 %) venant rendre très compétitives les dernières livraisons. La progression de la demande placée de 16 % sur un an à fin août dans un marché francilien baissier confirme ce positionnement des utilisateurs.

Les marchés locatifs en régions n’échappent pas à la prudence des utilisateurs. Ils sont également en net retrait depuis le début de l’année avec des reculs s’étageant de -60 % à Toulouse au premier semestre (sur un an) à +4 % toujours sur un an à Nantes, en passant par -35 % à Marseille et -39 % à Lyon.

Plus de 23 000 m2 pris par Dassault Systèmes dans le Campus Connect propriété de AEW au 10, rue Marcel Dassault, à Vélizy (78)… @Shoootin

De même, quel rapide bilan du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année ?

L’activité du marché de l’investissement en immobilier a nettement été freinée depuis le début de l’année. La guerre en Iran est un nouveau coup dur pour les investisseurs, compte tenu du durcissement des conditions de financement qu’elle provoque.

Dans ce contexte, le comportement de très grande sélectivité des acteurs se renforce. Contrairement aux idées reçues, le sujet n’est pas tant d’identifier des fonds disponibles à déployer, mais bien des actifs et des vendeurs capables d’acter des valeurs très basses par rapport aux valeurs d’acquisitions et décorrélées des valeurs des expertises !

Les acheteurs essayent de se positionner sur des actifs bénéficiant d’une localisation « prime ». On observe, ainsi, un marché de l’investissement en bureau dans Paris QCA qui représente, à lui seul, 1,9 milliard d’euros à fin août, sur un total de l’investissement en bureau de 3,4 milliards d’euros en France, soit plus de la moitié. Si l’on réduit l’observation à l’été 2026, le constat est encore plus impressionnant ; Paris QCA concentre 78 % des volumes investis en bureau, avec notamment la transaction « Capital 8 ». Mais ce relatif dynamisme du bureau dans Paris QCA ne doit pas cacher le « désert » actuel du marché du bureau ; cet actif jadis phare ne concentre plus que 38 % du total de l’investissement en immobilier d’entreprise. L’heure est à la diversification en locaux d’activité (tirés par la vente du portefeuille Proudreed au deuxième trimestre), mais aussi et toujours en commerce avec près de 1,9 milliard d’euros investis cette année. La logistique est, en revanche, en retrait à date, avec moins d’1 milliard d’euros placés.

Comment voyez-vous évoluer ces marchés d’ici la fin de l’année ?

L’actualité récente (économique, politique, géopolitique, fiscale) exerce un frein sur l’activité locative. Compte tenu des informations disponibles, la demande placée devrait s’établir entre 1,5 et 1,6 million de mètres carrés fin décembre 2026, actant d’une baisse de 9 % sur un an de l’activité. En clair, la tendance observée depuis le début de l’année devrait se poursuivre. Cette atonie de la demande se traduit par une hausse mécanique de la vacance, d’ores et déjà sur des plus hauts depuis la grande crise des années 1990. Elle devrait aussi peser sur les valeurs locatives dans les secteurs un peu moins recherchés, directement ou par le biais de la hausse des mesures d’accompagnement. En revanche, la fragmentation du marché entre l’ultra « prime » dans Paris QCA et le reste de l’Ile-de-France peut conduire à observer encore une légère progression du loyer « prime » dans ce secteur tellement spécifique…

Côté investissement, la hausse spectaculaire du taux de l’OAT 10 ans entraîne mécaniquement une compression de la prime de risque de l’immobilier. Le marché de l’investissement immobilier souffre de ce manque d’attrait dans un contexte de grande incertitude. Une décompression des taux de rendement dans un marché vraisemblablement en baisse sur un an, validant une douzaine de milliards d’investissement, nous semble être la plus probable des issues pour la fin de l’année. Certains actifs exceptionnels pourront toujours être signés sur des taux très comprimés, autour de 4,25 %, mais ils ne sont pas représentatifs du marché dans sa globalité.

…IDEMIA Secure Transaction a pris 7 800 m2 dans l’immeuble « Adamas » propriété de Gecina à La Défense… @parisladefense

Quels résultats sur ces marchés respectifs pour Colliers ?

Colliers peut s’appuyer sur une grande diversité des talents dans ses équipes, réunies autour de 18 métiers en France, allant du projet au conseil en accompagnement au changement, en passant par la transaction en France, mais aussi en s’appuyant sur la solidité d’un groupe international, à l’heure de la mondialisation des stratégies de la plupart des grands acteurs économiques. Cette proximité effective des équipes permet à Colliers France d’afficher dans ces marchés compliqués une progression de son chiffre d’affaires à date, tant sur le marché locatif que sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, mais aussi sur le marché de l’immobilier résidentiel en bloc.

Nous devrions conclure entre 3 et 4 transactions locatives de plus de 5 000 m² avant la fin de l’année… Côté « capital markets », nous sommes en exclusivité pour la vente d’un des plus gros dossiers de l’année en logistique en Ile-de-France et devrions acter la vente d’un actif « core » et « prime » de bureaux avec l’un des taux de référence du marché en France…

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Dans une période de crise, l’investisseur tend à diversifier ses positions, afin de limiter son risque d’exposition à un seul actif. Il nous faut donc nous adapter à ce nouvel environnement et analyser les grandes tendances à l’œuvre, permettant d’orienter le développement de notre activité future. Depuis plusieurs années nous avons mis l’accent sur l’investissement résidentiel en bloc, mais aussi sur les résidences étudiantes, en raison de fondamentaux résilients en termes de démographie et de besoins de logement. Cette orientation s’avère être un pari gagnant. Si l’on regarde les grandes tendances à l’œuvre dans l’économie française et même européenne, on constate une dynamique réelle en faveur de l’industrie, en particulier dans certains secteurs de l’aéronautique, du spatial, des nouvelles technologies, de l’énergie et, bien entendu, de la défense. Les besoins en immobilier de ces acteurs en phase de croissance sont réels, en locaux d’activité, en data centers ; les accompagner en les conseillant selon leur situation individuelle sur les différentes stratégies immobilières à l’acquisition, pour des opérations de « sale and lease back », est un enjeu majeur.

Aujourd’hui, quelles équipes respectives en location et investissement et allez-vous continuer à les développer ?

Nous avons développé, pas à pas, au cours des dernières années, deux équipes, à l’agence et au « capital markets », qui nous semblent aujourd’hui avoir atteint – à quelques ajustements près – la taille critique pour répondre aux enjeux des marchés dans les prochains trimestres en bureaux. Nos résultats récents et les transactions réalisées sur l’année 2026 nous confortent sur ce positionnement.

Nous gardons un œil attentif à la consolidation et à la croissance de nos activités en résidentiel en bloc et sur la ligne industriel et logistique. Nous réfléchissons également à la diversification de nos activités en « retail » ou encore dans l’hôtellerie…

Quel objectif à terme ?

Notre ambition est de pérenniser notre présence dans le « Top 4 » des conseils sur les grandes transactions locatives en Ile-de-France, une position confirmée cette année en étant partie prenante de 4 des 20 grandes transactions du marché (supérieures à 5 000 m²) depuis le 1er janvier dernier, dont deux opérations majeures de plus de 20 000 m². Notre trajectoire ne s’arrête pas là. Nous accélérons significativement les transactions de taille intermédiaire. Ce segment « mid market », dense et dynamique, constitue un relais de croissance pour nos équipes au plus près des besoins des entreprises.

… l’Office Français de Protection des Réfugiés et Apatrides (Ofpra) a pris 21 000 m2 dans l’immeuble « Joya » propriété de La Caisse à Fontenay-sous-Bois (94) : autant d’exemples de transactions réalisées par Colliers France. @Arthur_Weidmann

Quel(s) conseil(s) aux utilisateurs en recherche ?

L’immobilier est traditionnellement regardé comme un centre de coût pour l’utilisateur. Dans une période dominée par l’incertitude, notamment sur le cœur de leur business, il est intéressant de se pencher avec des spécialistes sur les opportunités du marché leur permettant de transformer un coût en potentielle création de valeur et c’est le bon moment pour acquérir des actifs pour les revendre, ensuite, dans un format de « sale and lease back ».

Sébastien Masson (Colliers France) : segmentation, côté locatif et sélectivité, côté investissement