Quel regard portez-vous sur le marché de l’investissement en bureaux en Ile-de-France ?

Le bilan est relativement morose. A l’exception de l’hôtellerie et de la logistique, toutes les classes d’actifs s’inscrivent en retrait. Pour ce qui concerne les bureaux en Ile-de-France, le volume d’investissement s’est élevé à 420 millions d’euros à fin mars dernier. Soit un niveau comparable à celui de 2009 à la même date, qui fut l’annus horribilis suite à la crise financière. Même si l’on enregistre quelques signaux positifs qui se concrétisent par des exclusivités ou des promesses, celles-ci ne génèreront pas d’actes qui permettraient d’inverser la tendance au deuxième trimestre. Nous tablons, donc, pour l’ensemble de l’année, sur un volume d’investissements en bureaux en Ile-de-France plus faible que celui de 2023. Il devrait tourner autour des 4 milliards d’euros, contre 4,7 milliards l’an passé…

L’acquisition par Corum de l’immeuble « In Situ », à Boulogne-Billancourt (92)…

Vous évoquez des signaux positifs. Quels sont-ils ?

Nous signons des opérations dans Paris QCA à des niveaux de prix considérés par un certain nombre d’investisseurs comme le « bon prix ». Des niveaux qui correspondent à une décote de l’ordre de 20 à 25 % par rapport à ceux pratiqués il y a deux ans et demi/trois ans et ce, quel que soit le profil de risque « core », « core + », « value add ». En effet, des investisseurs reviennent sur le marché parce qu’ils ont la certitude que l’on est arrivé au « bon prix ». Ce ne sont pas des acteurs qui raisonnent en rendement, mais en valeur vénale.

Quels sont ces « bons prix » ?

Côté « prime », la fourchette des valeurs dans le QCA évolue entre 23 000 et 25 000 euros du mètre carré ; pour le « core », la fourchette s’inscrit plutôt entre 17 000 et 20 000 euros du mètre et pour le « core + », entre 10 000 et 15 000 euros, en fonction de la localisation, de la qualité de l’immeuble et de son état locatif. Pour ce qui concerne le « value add », très peu d’actifs sont mis sur le marché et il reste délicat de le distinguer du « core + » s’agissant d’immeubles sur lesquels des travaux sont nécessaires ou en fonction de l’occupation locative, durée résiduelle des baux ou vacance locative.

Donc, point positif, on a retrouvé une hiérarchie des valeurs selon les différents profils de risque. Ce qui explique qu’à nouveau des mises d’actifs sur le marché fonctionnent bien, pour lesquelles nous recevons plusieurs offres, entraînant une compétition permettant de dépasser régulièrement les prix des mandats.

L’aspect plus négatif réside dans le fait que pour instaurer cette compétition, nous devons rester sur des gabarits d’immeubles encore modestes. La liquidité se vérifie sur des actifs entre 30 et 60 millions d’euros. Certes, sur de l’ultra « prime » nous arrivons à traiter des actifs sur des volumes de l’ordre de 100 millions d’euros. Mais dès que l’on dépasse les 150 millions d’euros, on perd de la liquidité et l’on retrouve des taux de rendement supérieur à 4,25/4,50 %. Alors que sur de l’ultra « prime » et des volumes de l’ordre de 100 millions d’euros, on peut aller chercher des taux de rendement entre 3,75 et 4 %… En soulignant que l’on est, ici, dans le QCA.

… ou encore par Immovalor du 3-5-7, rue de Rome, dans le 8ème arrondissement : deux exemples de transactions bouclées par BNP Paribas Real Estate.

Et hors QCA ?

Nous avons lancé un marketing portant sur un immeuble particulièrement qualitatif hors QCA pour lequel nous attendons les résultats afin de voir si l’on arrive à répliquer la dynamique enregistrée dans le QCA…

En soulignant que l’intérêt des investisseurs pour les actifs « core + » et « value add » se porte sur des immeubles d’un gabarit inférieur à 5 000 m2 et ce, afin d’éviter la mixité liée au PLU bioclimatique. Une problématique qui ne s’applique pas aux immeubles restructurés récemment…

Qu’en est-il hors de Paris ?

Aujourd’hui, les investisseurs marquent de l’intérêt uniquement sur les territoires où le marché locatif bénéficie d’une bonne profondeur. Il s’agit, essentiellement, de la Boucle Sud (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux), ainsi que de Neuilly et Levallois-Perret. Là, nous arrivons à générer de l’intérêt de la part des investisseurs, mais à des niveaux de « pricing » assez « challenging »… Ici, nous avons affaire à des acteurs très exigeants pour lesquels, en dehors de ces territoires, il reste très difficile de trouver de la liquidité à des niveaux de prix attendus par les vendeurs.

Globalement, nous avons retiré du marché, depuis le début de l’année, pour environ 1,4 milliard d’euros d’actifs faute d’adéquation entre les attentes des vendeurs et les propositions des investisseurs. En moyenne, pour un immeuble vendu, nous en retirons deux du marché ! Autant dire qu’une grande partie du marché manque de liquidité.

Autant de raisons pour lesquelles nous estimons que les taux de rendement des actifs « prime » dans le QCA vont encore s’inscrire légèrement à la baisse, qu’ils vont demeurer stables dans le secteur hors QCA, tandis que l’on observe toujours un décrochage des taux de rendement dans les autres secteurs d’Ile-de-France.

L’immeuble « Metropolitain », dans le 2ème…

A ce propos, comment voyez-vous évoluer ce marché d’ici la fin de l’année ?

Nous pensons que le marché du QCA a touché un point bas et qu’il devrait s’améliorer dans les autres territoires. Mais l’évolution va prendre du temps. En tenant compte d’un réel élément d’incertitude : l’évolution du taux de l’OAT. En effet, certes le taux directeur de la BCE a baissé de 25 points de base, permettant ainsi d’améliorer les conditions de financement. Mais ce qui intéresse au premier chef les investisseurs, c’est le taux de l’OAT et la prime de risque immobilière. Or, le taux de l’OAT a plutôt tendance à augmenter ces derniers temps…

Bref, globalement, nous restons positifs car les investisseurs ont recommencé à acheter dans les secteurs où le marché locatif est profond. En revanche, nous sommes plus inquiets pour ce qui concerne les secteurs où les utilisateurs ne souhaitent plus s’implanter. Ici s’ouvre le sujet de la reconversion…

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce marché ?

Nous nous en sortons relativement bien avec une part de marché en progression, qui atteint plus de 50 % au premier trimestre pour ce qui concerne les investissements en bureaux en Ile-de-France. Parmi les transactions que nous avons bouclées figurent l’acquisition par Corum de l’immeuble « In Situ » (13 532 m2), à Boulogne-Billancourt ; celle par Noé Reim du 12, rue Vivienne (3 465 m2), dans le 2ème ; par Immovalor du 3-5-7, rue de Rome (2 372 m2), dans le 8ème ou encore la vente à Iroko du 13, rue Camille Desmoulins (4 720 m2), à Issy-les-Moulineaux.

Et nous avons 25 protocoles en cours pour un volume d’environ 1 milliard d’euros…

… ou encore l’immeuble « Replay », futur siège d’Azzedine Alaïa au 49, rue Servan, dans le 11ème : deux exemples de nouveaux mandats confiés à BNP Paribas Real Estate.

Des exemples de nouveaux mandats ?

Parmi nos nouveaux mandats figurent l’immeuble « Replay » (3 800 m2), futur siège d’Azzedine Alaïa au 49, rue Servan, dans le 11ème arrondissement ; le 21, rue de la Paix, dans le 2ème ; l’immeuble « Métropolitain » (7 300 m2), dans le 2ème ; le 16, rue Gaillon, dans le 2ème également ou encore le 159, rue Nationale (9 000 m2), actuel siège d’Immobilière 3F dans le 13ème…

Quel(s) conseil(s) à un investisseur ?

Acheter maintenant pour profiter des conditions de marché, des valeurs vénales attractives, d’une assez faible compétition, particulièrement dans les meilleurs secteurs du hors QCA et de la 1ère couronne ou, bien sûr, dans le QCA…

Olivier Ambrosiali (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « acheter maintenant »…