Comment l’EPASE œuvre-t-il au renouveau immobilier de la ville ?

L’EPASE est à la fois un aménageur classique, mais aussi un partenaire de l’immobilier. Nous intervenons sur de l’immobilier ancien en tant que promoteur : nous achetons des bâtiments, les rénovons et les remettons sur le marché. Nous constatons aujourd’hui que la stratégie immobilière que nous avons mise en place porte ses fruits. Il faut avoir à l’esprit que la ville de Saint-Étienne a vécu deux crises majeures au cours des 40 dernières années : une première, au cours des années 1980-1990, porte le nom de désindustrialisation massive ayant engendré un exode de la population locale (dépôt de bilan de l’usine historique stéphanoise Manufrance en 1980, ainsi que de plusieurs fleurons industriels de la ville, en sidérurgie, production de textile… ndlr) ; la seconde coïncide avec la crise immobilière de 2007 qui a été un énorme choc pour la ville. Cependant, nous avons enfin passé ce cap. La ville s’est mise à regagner des habitants : + 5 000 depuis 2015. Le marché immobilier stéphanois a également retrouvé le chemin de la croissance. Cette croissance, même modérée, permet d’être de nouveau attractifs pour les investisseurs.

Quel impact la crise sanitaire a-t-elle eu sur la dynamique stéphanoise ? L’a-t-elle freinée ou l’a-t-elle, à l’inverse, accélérée ?

L’on s’aperçoit que la crise sanitaire n’a pas eu l’impact négatif que l’on aurait pu légitimement craindre. C’est même l’inverse qui s’est produit à Saint-Etienne. Cela vient du fait que beaucoup de Lyonnais, dont la métropole n’est qu’à 43 minutes en TER, ont fait le choix de venir s’installer chez nous tout en continuant de pouvoir travailler, et surtout de télétravailler, pour leur entreprise lyonnaise. Il est à souligner que nous souhaitons relever le niveau moyen des ménages à Saint-Etienne. Dans le centre ancien, nous favorisons le maintien sur place des populations existantes qui sont locataires ou aspirent à devenir propriétaires. Nous essayons aussi de favoriser le logement libre de qualité, pour permettre l’installation de nouveaux arrivants dans le centre-ville. Il y a, actuellement, zéro vacance dans le logement neuf ou récent. La seule vacance que l’on trouve à Saint-Etienne provient de logements qui n’ont pas fait l’objet d’une rénovation depuis 20, 30 ou 40 ans et qui sont dégradés. Nous voulons à la fois construire du logement neuf et permettre que le parc immobilier ancien soit rénové et amélioré. La question énergétique est centrale : il faut que les bâtiments soient affranchis de leur statut de poubelle thermique pour s’inscrire dans des catégories basse consommation.

Comment vous positionnez-vous aujourd’hui par rapport à votre voisin lyonnais, « rival » historique et qui connaît lui aussi une forte attractivité ?

Avant, les cadres vivant à Lyon venaient travailler à Saint-Etienne car l’offre de logements dans notre ville n’était jusqu’ici pas forcément adaptée aux besoins d’un ménage. Depuis deux ans, c’est l’inverse qui se produit : les logements gagnent en qualité et les gens s’aperçoivent que l’offre culturelle est conséquente ici, à l’instar de n’importe quelle métropole. Nous avons d’ailleurs récemment vendu deux maisons à des couples de Lyonnais qui font depuis lors la navette pour aller travailler, mais cette fois-ci dans l’autre sens.
L’aspect économique est, bien entendu, primordial pour expliquer ce phénomène : il est tout bonnement moins onéreux de vivre à Saint-Etienne plutôt qu’à Lyon. Un logement en bon état, c’est-à-dire réhabilité et remis aux normes, a un prix compris entre 1 400 et 1 700 euros/m2. Pour du neuf, on se situe entre 2 500 et 2 800 euros/m2. A Lyon, on se rapproche plus des 5 000 euros/m2 et encore, pour de l’ancien. Le neuf peut monter jusqu’à 8 000 euros/m2. Le rapport est de un à trois entre les deux villes, pour des niveaux équivalents d’actifs. Concernant le marché locatif, l’écart est moindre, avec un rapport maximum de un à deux.

Quel est le profil-type de l’investisseur/acheteur à Saint-Etienne ?

Sur le marché du logement neuf, seuls une vingtaine de logements à la découpe ont été vendus par an sur les deux dernières années. Mais l’EPA a réalisé une belle opération l’année dernière, en vendant en bloc, à un investisseur, 120 logements neufs en une seule fois. Les investisseurs institutionnels ont pris le pas sur les particuliers, échaudés par l’arrêt du dispositif Pinel au sein de la ville et qui sont plus frileux à investir dans l’immobilier. Pour les investisseurs, Saint-Etienne est désormais plus attractif en terme de rentabilité, avec un taux plus élevé qu’à Lyon. Désormais, nous souhaitons miser sur de l’offre neuve en accession, d’autant plus que l’écart de prix entre l’ancien et le neuf tend à se réduire : il n’est plus que de 20 % aujourd’hui. Cela nous donne foi dans le fait que les particuliers comme les « zinzins » franchiront le cap du neuf dans les mois et les années à venir…

Jack Arthaud : (EPA Saint-Etienne) : "le marché immobilier stéphanois a retrouvé le chemin de la croissance"