Quels sont les principaux enseignements à retenir concernant le marché locatif des bureaux en Ile-de-France ?

Guillaume Joly : concernant le marché des utilisateurs, le premier enseignement est le ralentissement du volume transactionnel, en baisse de 10 % sur un an. Quelque 400 000 m2 de transactions ont été perdus entre 2010 et 2019 ; cette baisse touche aussi bien les très grandes surfaces (plus de 5 000 m2) que les petites et moyennes surfaces. A l’issue du troisième trimestre 2024, le volume des transactions s’élève à 1,3 million de mètres carrés. Deuxième information importante : le désir de centralité de la part des utilisateurs n’a jamais été aussi prégnant. Paris intra-muros représente environ 50 % de la demande placée, ce qui est bien supérieur à ce que l’on avait pu observer au cours de la période pré-Covid. En dehors du QCA, toujours autant plébiscité, c’est l’ensemble de la Capitale qui fait l’objet d’une forte demande. En seconde couronne, nous observons une diminution de 35 % de la demande placée et aucune opération de plus de 5 000 m2 recensée depuis le début de l’année sur un parc d’environ 18 millions de mètres carrés. Cette baisse drastique pose un certain nombre de questions, notamment sur la reconversion de ces surfaces inexploitées entretenant un taux de vacance élevé…

Est-ce à dire que ces secteurs géographiques ne sont et ne seront plus en capacité d’attirer des utilisateurs de bureaux ?

GJ : les valeurs locatives restent beaucoup plus intéressantes dans ces zones périphériques, ce qui peut générer un certain attrait. Néanmoins, les grands utilisateurs privilégient les localisations dans Paris intra-muros, pour ceux qui peuvent se le permettre financièrement, ou en première couronne. Mécaniquement, l’offre disponible à un an progresse de manière constante depuis 2020, avec près de sept millions de mètres carrés, dont 2,3 millions sont des surfaces neuves ou restructurées. 28 % des surfaces disponibles concernent des locaux en état d’usage ou à rénover, souvent en périphérie, et ne répondent plus aux nouvelles attentes des utilisateurs. Conséquence logique de toutes ces données : la hausse du taux de vacance. En 2019, il était de l’ordre de 5 % en Ile-de-France ; il avoisine aujourd’hui les 9,5 %, avec le seuil des 10 % qui devrait être franchi au cours des prochains trimestres… La vacance évolue de façon très hétérogène en fonction des secteurs géographiques étudiés, avec un Paris intra-muros où le taux de vacance reste maîtrisé (environ 5 % ; 3 % dans le QCA) et une première couronne nord où la vacance se rapproche au contraire des 25 %. Dans ces zones, il faudra être patient pour voir le marché être en capacité d’absorber cette offre de bureaux.

La périphérie reste-t-elle, malgré tout, une solution de repli pour les entreprises qui n’auraient pas les reins suffisamment solides financièrement parlant pour assumer un loyer parisien ?

GJ : évidemment, tous les utilisateurs n’ont pas la capacité de signer des baux avec des valeurs locatives s’établissant entre 1 000 ou 1 200 euros le mètre carré. Un report à moyen terme est à envisager sur des secteurs tertiaires périphériques. En notant que les livraisons de nouveaux ensembles de bureaux, à horizon 2026, continueront de se concentrer dans Paris intra-muros ou sur des secteurs tertiaires établis en première couronne. Enfin, les valeurs locatives résultent directement du rapport offre/demande. Ces valeurs vont avoir tendance à être importante à Paris intra-muros, surtout dans les localisations « prime ». L’entrée en vigueur du PLU bioclimatique et du pastillage qui l’accompagnera devrait rendre plus difficile le fait de trouver des surfaces de bureaux à Paris et créer de la tension sur les valeurs locatives. En périphérie, il y a peu de progression de ces valeurs dans le « prime », exception faite de la Boucle sud qui regroupe les communes d’Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt, dont les loyers se situent dans une fourchette haute, à 500, voire 550 euros du mètre carré ; sur les autres secteurs, la fourchette est plutôt basse.

Comment s’annonce 2025 pour le marché des utilisateurs ?

GJ : d’abord, concernant nos prévisions d’atterrissage pour 2024, le volume transactionnel devrait se stabiliser entre 1,7 et 1,8 million de mètres carrés, ce qui serait légèrement inférieur à ce nous avons observé au cours de la période post-Covid. Pour 2025, ce volume devrait être similaire, autour de 1,8 million de mètres carrés. Nous pourrons assister à un système de report de la part des utilisateurs qui peinent à trouver des locaux dans Paris intra-muros, avec la forte progression des valeurs locatives ; ce qui conduirait à des situations de rationalisations ou de regroupements d’un certain nombre de secteurs économiques qui se retrouvent aujourd’hui dans l’incapacité de pouvoir payer des valeurs à 800 ou 900 euros le mètre carré. Enfin, une forme de plafond de verre du télétravail pourrait être atteint, avec un changement de stratégie des entreprises en faveur de davantage de présentiel, ce qui relancerait mécaniquement la consommation de bureaux.

A propos du marché de l’investissement dans les bureaux, quelle situation, notamment à l’échelle européenne ?

Béatrice de Quinsonas : nous nous trouvons actuellement dans un contexte de stabilisation des taux « prime » sur la plupart des principaux marchés européens. En revanche, les bureaux décrochent de manière générale en Europe, ce qui justifie la stratégie de diversification vers d’autres catégories d’actifs adoptée par les investisseurs. En Allemagne et en France, la baisse de la performance globale des bureaux est patente et conséquente, aussi bien leur performance concernant le rendement en capital que le rendement locatif.

Et qu’en est-il de la France prise individuellement ?

BDQ : le rendement en capital a baissé de près de 10 % à juin 2024, avec un rendement locatif qui ne compense qu’en partie cette baisse du capital. Le commerce et l’industriel s’en sortent beaucoup mieux, tout comme le résidentiel. Hors Paris intra-muros, les corrections sont encore plus importantes pour le bureau (à juin 2024), ce qui montre un décrochage plus important en périphérie et dans les régions. 2024 devrait être similaire à 2023 en ce qui concerne les investissements dans le tertiaire, ce qui représente un léger signal d’espoir. La taille des transactions en immobilier d’entreprise a également évolué, avec la moitié de ces transactions qui représente des montants inférieurs à 50 millions d’euros ; 80 % de ces transactions sont réalisées à Paris. Les investisseurs s’intéressent davantage à la logistique, au résidentiel et au commerce…

Immobilier d’entreprise en France et en Europe : où en est-on ?