Quand avez-vous créé ce fonds et quels en sont ses objectifs ?

Cela fait un an aujourd’hui, puisque le fonds MCF Office Income a été créé en mars 2021. Ce véhicule est à destination des investisseurs institutionnels et porte sur la classe d’actifs bureau. Nous souhaitons, avec ce fonds, associer la distribution de revenus locatifs et la capitalisation des actifs en achetant des immeubles de bureau au sein du Grand Paris, Grand Lille et Grand Lyon, qui recèlent d’une création de valeur à termes. 70 millions d’euros d’investissement ont d’ores et déjà été sécurisés à ce jour et nous visons une centaine de millions d’euros investis chaque année. Le fonds vise une distribution cible, non garantie, de 4,5 % par an et une performance cible de 6 %.

En quoi MCF Office Income témoigne de la stratégie « contracyclique » de Mata Capital ?

Le bureau est actuellement un peu décrié, en raison de la crise sanitaire et des impacts du télétravail notamment. Mais, le bureau représente toujours plus de 60 % du total des volumes investis en immobilier tertiaire en France en 2021, soit la classe d’actifs qui offre le plus de liquidités, quel que soit le contexte économique. On peut parfois lire dans la presse que c’est la fin du bureau, au sens large, mais nous n’y croyons pas du tout ! Nous pensons qu’il y a encore de belles opportunités à condition de bien identifier les nouveaux critères de centralité des utilisateurs, d’avoir une analyse précise de la localisation, de la solvabilité des locataires et des valeurs locatives et de l’usage du bureau. Nous croyons en l’évolution de la manière d’utiliser des surfaces de bureaux : vraisemblablement moins de surfaces dédiées au travail, mais plus de surfaces dédiées aux services. Nous essayons donc de conserver une démarche acyclique, comme nous l’avions fait en 2015, quand Mata Capital avait misé sur les locaux commerciaux avec le fonds MCF Urban Convenience.

Dans quelle typologie de bureaux souhaitez-vous investir ?

Nous nous positionnons sur les trois marchés les plus porteurs en France, que sont Paris, Lille et Lyon. Ces métropoles européennes ont l’avantage d’offrir une grande profondeur de marché. Nous recherchons des actifs qui répondent aux nouveaux usages, et qui ont une taille unitaire réduite (entre 1 et 50 millions d’euros), afin de mutualiser le risque locatif et s’affranchir de la concurrence des grands investisseurs institutionnels. On s’intéresse principalement à des immeubles qui sont loués à des valeurs très inférieures aux comparables du marché. Enfin, nous recherchons des immeubles de bureau qui pourront répondre aux dernières normes techniques et environnementales. Dans ce contexte, nous sommes en passe de signer l’acquisition d’un immeuble de bureau dans le 3ème arrondissement de Lyon, dans le cadre d’un « sale and lease back ». Cet actif n’est pas optimum sur le plan énergétique, aussi nous allons accompagner le locataire avec un important programme de travaux en contrepartie de la signature d’un bail ferme de 12 ans. MCF Office Income a déjà acquis ou sécurisé six immeubles de bureau en région parisienne et à Lyon. Parmi ceux-ci, on notera un immeuble situé boulevard Exelmans dans le 16^ème Arrondissement de Paris, loué à la société Puressentiel et acheté en mai 2021 pour près de 3 millions d’euros, et un immeuble rue Saint-Maximin à Lyon, près de la Part Dieu, loué à Socotec.

Foulques de Sainte Marie (Mata Capital) : "la fin du bureau, nous n'y croyons pas du tout !"