Quel rapide bilan du marché de l’investissement en immobilier tel qu’il s’est présenté l’an passé ?

L’investissement en immobilier tertiaire en France a atteint 17,1 milliards d’euros sur l’année 2025, soit une progression de 8 % sur un an. Même si les volumes restent encore en retrait par rapport à la moyenne décennale (- 27 %), nous observons des signes encourageants de reprise…

Quelle est l’évolution de l’intérêt des investisseurs pour le bureau ?

L’intérêt des investisseurs pour le bureau connaît un regain particulièrement marqué, avec une progression d’environ 35 % pour l’ensemble de l’Hexagone, signe d’un retour de confiance après plusieurs années de repli. Cette hausse est néanmoins contrastée selon les territoires : tandis que l’Ile-de-France enregistre une augmentation spectaculaire de 54 %, les régions reculent de 8 %, confirmant un découplage entre ces deux marchés. Cette polarité se retrouve également au sein du territoire francilien : la concentration géographique est frappante, avec une prédominance très marquée de Paris intra-muros qui concentre près de 80 % des investissements avec un rebond de plus de 50 %, tandis que les marchés de périphérie restent à des niveaux historiquement faibles. Cinq opérations supérieures à 300 millions d’euros ont été signées en Ile-de-France, qui représentent à elles seules 36 % des volumes. Historiquement, une telle part n’a jamais été atteinte dans un marché affichant des volumes inférieurs à 15 milliards d’euros. C’est un signal encourageant, mais aussi une sorte de miroir déformant qui contraste quelque peu le fort mouvement de hausse enregistré. Notons qu’après plusieurs années de baisse, les investisseurs reviennent progressivement vers le bureau, attirés par des métriques redevenues attractives et par la possibilité d’acheter au début d’un potentiel cycle de reprise.

Le commerce fait-il son retour dans les stratégies d’investissement ?

En 2025, le commerce a représenté 18 % des volumes engagés en immobilier d’entreprise en France, un résultat cohérent avec sa moyenne de long terme, qui s’établit à 17 %. Cependant, le marché reste marqué par une dynamique, là aussi, contrastée : les volumes investis augmentent, tandis que le nombre de transactions se contracte nettement. En réalité, une poignée d’opérations emblématiques a joué un rôle déterminant : sept transactions supérieures à 100 millions d’euros concentrent à elles seules 58 % des volumes engagés, révélant un marché encore très polarisé et tiré par les grandes signatures plutôt que par un regain généralisé de liquidité ou d’intérêt. Pour autant, les signaux pour 2026 sont encou rageants. Le commerce retrouve progressi vement un certain attrait aux yeux des investisseurs, porté par un changement de perception, après une longue période de sous-performance. Le marché semble anticiper des hausses de loyers, signe d’une confiance renouvelée dans la capacité du secteur à offrir un rendement locatif à la fois relutif et durable. Ainsi, sans enregistrer à ce stade de rebond majeur, le commerce pourrait opérer un retour plus marqué en 2026, caractérisé par une stabilisation de ses fondamentaux et une meilleure visibilité.

Quel regard portent les investisseurs sur les autres classes d’actifs ?

Le résidentiel reste, selon nous, en tête des intentions, soutenu par une pénurie structurelle d’offre et une excellente résilience des loyers, ce que confirment aussi les tendances récentes du marché, en nette progression en 2025. Une année phare pour le résidentiel étudiant avec un deal majeur qui propulse le volume à un plus haut historique, et qui matérialise un engouement qui semble durable et attire une grande variété d’investisseurs parmi lesquels en particulier les fonds anglo-saxons. L’hôtellerie, de son côté, poursuit sa forte dyna mique, avec une croissance de 9 % des volumes investis, preuve de son attractivité retrouvée grâce à la reprise du tourisme et à une visibilité opéra tionnelle solide. En 2026, le segment devrait profiter du maintien pour l’hôtellerie du dispositif fiscal 150-0 B ter favorisant les investisseurs privés et qui, en revanche, est remis en cause pour les autres classes d’actif. Parmi les classes d’actifs qui prennent peu à peu de l’essor figurent les data centers. Ce type d’actif, à mi-chemin entre immobilier et infrastructure, attire les investisseurs à la recherche de biens reposant sur des fondamentaux technologiques et des usages en croissance exponentielle. Sur ce segment de marché, il y a véritablement une course de vitesse entre les acteurs pour bénéficier des précieux apports de puissance électrique qui donnent une grande partie de la valeur aux sites.

La diversification dans les stratégies d’investissement s’amplifie-t-elle aujourd’hui ?

Nous le savons, la crise Covid a engendré une remise en cause de la prédominance historique du bureau dans l’allocation immobilière des investisseurs. Ce mouvement a conduit à une recherche, puis à un mouvement très net de réallocation vers les autres classes d’actifs, en particulier le résidentiel et la logistique. Depuis 18 à 24 mois, la thématique immobilier géré, qui inclut l’étudiant, le coliving ou les résidences services, a elle aussi progressé dans les intentions des investisseurs. Il nous semble que ce mouvement de réallocation a atteint son point culminant en 2024 puisque nous enregistrons en 2025 un net rebond en faveur du bureau qui représente environ 40 % des volumes investis, contre seulement 33 % en 2024. Les autres classes d’actifs, logistique et activité, résidentiel, hôtellerie et commerce, se répartissent en des blocs de poids relativement proches autour de +/- 20 % chacun. Cette répartition préfigure peut-être un nouvel environnement d’investissement où le bureau, sans redevenir majoritaire, se stabilisera comme la classe d’actifs dominante à 35/40 %.

Globalement, comment voyez-vous évoluer le marché de l’investissement cette année ?

En 2026, le marché de l’investissement semble amorcer un nouveau cycle de reprise. Les corrections de valeurs, qui avaient fortement pesé sur l’activité ces dernières années, apparaissent désormais globalement intégrées et se stabilisent, créant un environnement plus lisible pour les investisseurs. Dans ce contexte assaini, l’appétit des investisseurs se renforce progressivement, porté notamment par le retour des capitaux étrangers, déjà perceptible sur plusieurs segments du marché. Néanmoins, cette dynamique reste encore soumise à quelques freins : les incertitudes économiques et politiques, en France comme à l’international, continuent de peser sur la visibilité des acteurs. Malgré ces tensions, l’équation semble réunir un environnement favorable à une stabilisation, puis une reprise plus franche du marché. Dans ce contexte, les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise pourraient se maintenir autour de 17 à 18 milliards d’euros en 2026, avant d’envisager une phase de croissance plus soutenue à l’horizon 2027-2028.

Quelles perspectives pour les rendements dans les différentes classes d’actifs ?

La remontée du taux de l’OAT pourrait exercer une pression haussière sur les taux de rendements immobiliers. Le taux « prime » parisien (bureau et commerce) pourrait connaître une légère décompression. Les taux « prime » en logistique pourraient aussi remonter légèrement, malgré un intérêt des investisseurs qui restera robuste pour cette classe d’actifs. Enfin, les bureaux en régions, qui avaient enregistré une forte hausse des taux en raison d’une plus faible liquidité du marché, devraient disposer d’une marge suffisante pour n’afficher qu’une faible correction, voire une stabilisation, au cours des prochains trimestres.

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate Advisory France dans ce marché ?

En locatif, nous avons consolidé nos positions de leader sur toutes les géographies et toutes les classes d’actifs et nos performances restent robustes malgré un marché utilisateur 2025 orienté à la baisse. Pour 2026, nous prévoyons de meilleures conditions et nous sommes déterminés et confiants dans notre capacité à saisir les opportunités de rebonds. Les équipes capital markets, quant à elles, ont été particulièrement performantes dans un contexte de reprise, mais avec des conditions de marché aléatoires. Nous avons su associer une grande proximité de terrain à un travail intense de « coverage », tant auprès des investisseurs français que de nos grands clients internationaux. A cet égard, nous avons su capter avec beaucoup de leadership les capitaux investis sur le marché français, en particulier l’« equity » venue d’Allemagne.

Quelle stratégie de développement ?

Nous finalisons actuellement notre nouvelle feuille de route dans laquelle le développement aura une place prépondérante. Nos marchés évoluent et nous lancerons des initiatives business pour capter le potentiel qu’offrent ces évolutions. Il est encore un peu tôt pour en dire plus, mais à titre d’illustration nous avions lancé en 2018 une équipe dédiée à la reconversion des actifs de bureaux, une innovation chez les « brokers », qui a depuis connu un fort développement et est devenue une référence dans ce domaine. C’est typiquement dans cet esprit de réponse aux besoins de nos clients que nous concevons notre développement pour les prochaines années…

Quel(s) conseil(s) aux investisseurs ?

Qu’il est temps de reconsidérer les secteurs et les classes d’actifs mis au ban depuis 2022, voire 2020 ! Le marché français a corrigé significativement et beaucoup d’investisseurs ont une vision plus négative que l’état de santé réel du sous-jacent. Ce qui crée, incontestablement, des opportunités pour investir et profiter du rebond qui s’amorce…

Brice de Germay (BNP Paribas Real Estate Advisory France) : "un nouvel environnement d’investissement"…