C’est avec volontarisme et un optimisme raisonnable que nous voyons, chez CBRE, se dessiner le chemin de la reprise. En effet, après une année 2020 où l’activité économique et immobilière a plongé à des niveaux jamais vus jusque-là, 2021, et particulièrement le second semestre, devrait marquer un point d’inflexion qui nous amènera à retrouver de la croissance pour notre économie, ainsi que pour nos marchés immobiliers, quoiqu’à des rythmes différents. En effet, nous anticipons une reprise en trois actes : d’abord, les marchés logistique et résidentiel dès 2021, puis les bureaux autour de 2022 et, enfin, le commerce et l’hôtellerie, pas avant 2023.

1er acte : pas de pause pour la logistique et le résidentiel

Le résidentiel et la logistique sont les deux classes d’actifs qui auront le mieux traversé la crise de la Covid-19 et n’auront, in fine, pas réellement enregistré de choc négatif de la pandémie, au contraire. Dans le cas du résidentiel, les confinements sont venus rappeler l’importance du logement, remettant au centre du jeu la fonction d’habiter et d’être bien chez soi. Les investisseurs, déboussolés par les changements induits par la pandémie, ont, eux également, trouvé dans le résidentiel un refuge, offrant des rendements hyper sécurisés et une protection forte du capital. Les 5,5 milliards d’euros investis en résidentiel en bloc en 2020 en témoignent. Et si une part importante de ce montant est due aux réservations de programmes neufs de CDC Habitat auprès des principaux promoteurs français, ne nous y trompons pas, les grands investisseurs internationaux ne sont pas en reste. Soit aux côtés de la CDC, mais également en direct, comme en témoigne l’acquisition par Hines, au début de l’année, de 500 logements en Vefa auprès de Kaufman & Broad, que CBRE a eu le plaisir d’accompagner dans cette opération.

En 2021, le résidentiel, classique mais également géré, continue d’avoir la faveur d’investisseurs à la recherche de sécurité et en réponse à des tendances sociétales et démographiques favorables telles que le vieillissement de la population pour les résidences senior. Gageons, enfin, que la France rattrape, dans les années qui viennent, son retard par rapport aux autres grands marchés européens en matière de profondeur du marché résidentiel locatif détenu par les institutionnels.

La logistique a également traversé 2020 de manière remarquable. En effet, la pandémie a eu deux conséquences notables pour le segment : l’accélération du e-commerce et la mise en lumière de la complexité des chaînes d’approvisionnement sur le plan mondial. 2020 a donc été une bonne année avec 3,6 millions de mètres carrés placés et 2021 s’annonce encore meilleure, et bénéficiera de plusieurs projets XXL reportés de 2020 à 2021. Mais également de l’adaptation constante des « supply chain » et notamment aux besoins du e-commerce, avec un enjeu essentiel autour de la logistique urbaine. Les investisseurs ne s’y trompent pas non plus avec près de 4,5 milliards d’euros transactés en 2020, des taux toujours plus agressifs et un appétit encore décuplé en 2021, comme l’illustre la dernière édition de l’ « EMEA investor intentions survey », réalisée par les équipes research de CBRE.

2ème acte : le retour au bureau, avant le retour du bureau

Il y aura indéniablement un avant et un après Covid-19 pour le monde du bureau. Mais cet « après » ne ressemblera pas à la situation exceptionnelle que nous vivons depuis plus d’un an maintenant, où la pandémie commande de privilégier le travail au domicile et qui a amené nombre d’entreprises à geler leurs projets immobiliers. A l’aune de ces éléments, la chute de la demande placée de 45 % en 2020 apparaît finalement assez logique. Cet « après », ce « new normal » sera celui de l’hybridation des modes et des lieux de travail, les salariés souhaitant pouvoir choisir de travailler depuis leur domicile, le bureau ou un tiers lieu, donc des espaces tertiaires aussi. Nous anticipons une stabilisation des situations sanitaire et économique fin 2021 ou début 2022. Et, à cet horizon, nous faisons le pari chez CBRE que le marché locatif retrouvera une vraie vigueur, les entreprises étant incitées à déménager, parfois pour moins de surfaces, souvent en flex office, et parfois chez des opérateurs d’espaces de travail flexibles, afin de déployer ces nouvelles organisations du travail.
Là aussi, les investisseurs ne s’y trompent pas, affichant toujours un intérêt fort pour les bureaux « core », malgré des taux de rendement bas et des loyers « prime » élevés. Et ils marquent, en revanche, une certaine défiance pour des produits moins bien localisés ou ne répondant plus, qualitativement, aux futurs usages et modes de travail, ainsi qu’aux enjeux de durabilité et environnementaux.

3ème acte : hôtels et commerces, une double peine conjoncturelle et structurelle

Les hôtels et les commerces sont touchés directement par les mesures prises depuis un an pour essayer d’endiguer la pandémie : quasi fermeture des frontières, restrictions de déplacement, fermeture des commerces non essentiels, fermeture des centres commerciaux plus ou moins grands, mesures de couvre-feu, de jauge dans les commerces, fermeture des restaurants…

Sur un plan plus structurel, nous pouvons nous interroger, pour le monde « d’après », sur la place du commerce physique face au commerce en ligne ou encore sur celle des voyages d’affaires face à l’explosion de l’usage des outils de téléconférence. La « recovery » sera longue pour ces deux classes d’actifs : 2023, voire 2024, avant de retrouver les niveaux d’activité qui ont prévalu avant la pandémie.

Dans le cas de l’hôtellerie pourtant, alors que le marché de l’investissement est tombé à un point bas autour d’un milliard d’euros en 2020, nous constatons, pour les opérations dans lesquelles CBRE intervient, un vrai appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs en ce début d’année 2021, avec notamment (mais pas seulement) le retour de profil d’investisseurs opportunistes. La reprise, pour l’hôtellerie, se fera d’abord pour les établissements exposés à une clientèle domestique et de loisirs, en régions avant Paris, où la demande reste dépendante du tourisme international et d’affaires.

Enfin, le commerce n’avait, hélas, pas attendu la pandémie de la Covid-19 pour rencontrer des difficultés ces dernières années : impact des attentats sur la fréquentation des centres commerciaux, manifestations des gilets jaunes touchant fortement les chiffres d’affaires du week-end ou encore les grèves fin 2019. Dans ce contexte difficile, et face à la montée du e-commerce et d’aspirations nouvelles des consommateurs, un « new deal » entre commerçants et bailleurs est vital pour refonder leurs relations.

Un an après le début de la crise de la Covid-19, c’est donc avec volontarisme et un optimisme certain que nous voyons, chez CBRE, se dessiner le chemin de la reprise. Il ne sera pas le même pour toutes les classes d’actifs et restera tributaire de l’évolution de la pandémie et des mesures sanitaires. Cette pandémie nous aura appris à travailler, à consommer, à produire ou encore à investir autrement. Faisons en sorte, collectivement, que cet « autrement » soit celui d’un développement plus durable et responsable.

Fabrice Allouche (CBRE France) : « une reprise en trois actes »