Nous avions les freins propres à l’immobilier crise de la demande doublée de la crise de l’offre , mais les espoirs liés au remaniement gouvernemental et à la baisse des taux. Nous avions, depuis le 31 mai, l’abaissement de la note de la France par Standard & Poor’s, mais encore la confiance des investisseurs dans la capacité du pays à améliorer qualité et productivité du travail, à attirer les investissements étrangers. Nous avons, depuis le 9 juin, la dissolution de l’Assemblée Nationale et la porte ouverte à une cohabitation avec l’extrême droite dont les propositions en faveur de la relance du logement sont inexistantes et qui n’est pas de nature à rassurer les investisseurs. La forte baisse du Cac 40 à cette heure en est le témoin (-6,6 % au 14 juin depuis le 7 juin). Ajoutons les risques géopolitiques qui vont croissants et nous ne pouvons que craindre un risque d’instabilité générale peu favorable au redressement de l’accession à la propriété, à l’investissement immobilier privé et à la relance de l’investissement institutionnel. La lumière espérée au bout du tunnel avec la baisse des taux se fera attendre plus longtemps, c’est ainsi !

Le marché du recrutement des cadres recule

Une situation qui rappelle le déroulement de la crise des années 1990 avec non pas 30 ans d’écart, le point bas de l’activité était les années 1992 et 1993 ; il correspond plutôt aujourd’hui à 2023/2024, soit 31 ans d’écart, ce qui nous amènerait à une sortie de crise fin 2027. Mais, bien sûr, ce genre de comparaison a ses limites et nous ne le saurons que rétrospectivement. Même si déjà à l’époque, les alternances d’espoir et de rechute entre 1992 et 1996, de crise immobilière, économique, politique et de situation géopolitique préoccupante, ressemblaient fort à ce qui se dessine depuis 2023…
Tous secteurs d’activité confondus, le marché du recrutement des cadres recule et les tensions côté employeurs s’atténuent, ce qui n’est pas bon signe. L’Apec (Association pour l’emploi des cadres, ndlr) a constaté que la part des entreprises ayant finalisé au moins un recrutement de cadre au premier trimestre 2024 a fléchi de 4 points à 10 %, que les intentions de recrutement pour le second trimestre ont baissé de 3 points à 9 % par rapport aux intentions du second trimestre 2023, atteignant le point le plus bas depuis fin 2020. Quant au conseil en recrutement, Syntec constate une chute de 14 % de l’activité sur une année glissante à fin avril 2024 par rapport à la même période l’année dernière. De plus, les grandes entreprises comme les ETI sont de plus en plus nombreuses à internaliser une cellule de recherche « talent acquisition ». La part des recrutements de cadres passant par le conseil semble stagner à 25 % en France (il est supérieur à 70 % au Royaume Uni !).

Côté cadres, toujours tous secteurs, les intentions de mobilité externe se maintiennent : la majorité considère toujours le changement d’entreprise comme une opportunité plutôt que comme un risque. Les cadres restent ouverts à d’éventuelles propositions d’emploi. Enfin, 13 % d’entre eux prévoient de changer d’entreprise dans un délai de trois mois (+1 point par rapport à mars 2023).

Nous n’avons pas d’enquête spécifique aux professionnels de l’immobilier comparable à celle de l’Apec pour l’ensemble des cadres, mais au vu de la conjoncture propre à nos métiers, nul doute que le solde net [recrutements – départs] soit négatif au moins dans les métiers de la promotion immobilière résidentielle. Sans doute aussi dans l’investissement, bien qu’il y ait eu moins de départs et que les effectifs soient moins étoffés que dans la promotion. Par ailleurs, des reconversions de l’investissement vers l’expertise ou l’asset management sont possibles. Quant aux postes techniques/travaux/AMO sur patrimoine existant, ainsi que ceux de la gestion de biens et d’actifs, nous constatons que les besoins sont toujours présents; au global ces fonctions représentent les deux tiers de notre activité à fin mai. Certes, l’écart se creuse et nous enregistrons sur ces cinq premiers mois de 2024 une chute de 21 % des missions signées par rapport à la même période de 2023 ; de 39% depuis deux ans à fin mai 2022. La forte baisse du chiffre d’affaires correspondant est partiellement compensée par la croissance de notre activité de « talent development » lancée fin 2021 et par le démarrage du management de transition en décembre dernier.

Les nouvelles opportunités du photovoltaïque

Les fonctions techniques, travaux, ingénierie, bâti- ment, énergie décarbonée dominent, totalisant 35 % des missions signées en valeur, en particulier les chefs de projet et responsables d’opérations immobilières pour de grands utilisateurs, des sociétés d’AMO, quelques missions de promoteurs en direction technique opérationnelle et « construction manager », principalement sur les locaux d’activités et la logistique, des ingénieurs étude de prix en entreprise générale et un directeur d’opérations en étanchéité, couverture, bardage, enfin, des responsables études photovoltaïques pour la filiale de diversification d’un groupe immobilier. A ce sujet, nous observons un fort développement du photo- voltaïque ; propriétaires et gestionnaires investissent dans ces installations, réduisant leur facture d’électricité, donc les charges locatives, et contribuant à valoriser leur patrimoine. Ainsi, les professionnels de l’immobilier sont de plus en plus sollicités pour conseiller et accompagner leurs clients dans l’étude et la mise en place de solutions photovoltaïques adaptées à leurs besoins. De la phase de concertation jusqu’à la mise en service, en passant par le développement, les études, le management de projet, les spécialités liés au stockage, aux raccordements, au financement et à la tarification, le photovoltaïque offre de nouvelles opportunités et les talents sont recherchés pour rejoindre les acteurs engagés depuis plusieurs décennies, tout comme les nouveaux entrants qui se diversifient.

« Nous observons un fort développement du photovoltaïque ; propriétaires et gestionnaires investissent dans ces installations »

Viennent ensuite, quasiment à égalité à 20 %, les directions générales, dans les services immobiliers tertiaires, ainsi que dans la promotion en activités et logistique, et les missions d’investissement, de gestion/exploitation et d’asset management : direction d’exploitation de RSS, direction d’investissement pour un développeur/investisseur de l’immobilier commercial régional, direction d’arbitrage Europe en « hospitality », d’asset management et développement pour une société d’investissement et de gestion d’actifs, enfin, « technical asset manager » pour un opérateur européen de l’asset et du property management.

Le développement/montage et la gestion de programmes immobiliers sont toujours présents après la chute vertigineuse due à la crise de la promotion immobilière. Ils ne représentent plus que 14 % de nos missions dans le logement social, la promotion privée résidentielle – rare et plutôt au sein d’ETI en croissance contracyclique –, chez les opérateurs de parcs d’activité, enfin, dans le développement d’espaces commerciaux : directeur/ responsable du développement, de programmes… Les fonctions commerciales/marketing et de prescription en BtoB, les fonctions corporate, notamment en finance/comptabilité dans le logement social et le property management, arrivent en dernière position avec un peu plus de 10 % des contrats signés en valeur.

Par métier, malgré les difficultés de la profession, les promoteurs et bailleurs sociaux arrivent en tête, représentant 26 % du total, puis les services immobiliers à 22 %, l’immobilier de commerce et de la distribution à 20 %, les directions immobilières des grands utilisateurs à 12 %,tout comme les opérateurs de la construction, ingénierie, AMO et entreprises. Les investisseurs institutionnels et le logement social ferment la marche totalisant 8 % de nos missions en valeur.

Plus d’incertitudes

Avec le « coup de Trafalgar » de la dissolution au plus mauvais moment, nous replongeons mal heureusement dans plus d’incertitudes, économiques et financières, qui risquent de toucher les taux, au mieux de les voir baisser moins vite que prévu et de différer les projets des entreprises dont leurs besoins immobiliers dans l’attente de la ligne politique des nouveaux élus. Bien sûr, il en est de même pour la reprise de l’investissement privé et institutionnel, l’accession à la propriété et la transaction en ancien, dont les acheteurs étrangers. Le comble étant, comme l’a noté Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), que le Président de la République a fait son premier « mea culpa » sur le logement, envisageant enfin d’agir sur la question du logement lors de sa conférence de presse, après avoir annoncé la dissolution. L’économie, déjà perturbée par les Jeux Olympiques jusqu’à fin septembre, risque de connaître une phase de glaciation sur le second semestre 2024. L’immobilier dont la crise, visible à partir du second trimestre 2023, commençait à générer des opportunités schumpétériennes, va en souffrir. Sauf bonnes surprises, mais lesquelles ?

1993 n’est pas loin, mise à part, heureusement, la crise bancaire. Espérons qu’elle ne couve pas !

Le marché du recrutement des cadres recule

Les nouvelles opportunités du photovoltaïque

« Nous observons un fort développement du photovoltaïque ; propriétaires et gestionnaires investissent dans ces installations »

Plus d’incertitudes

« Nous replongeons malheureusement dans plus d’incertitudes, économiques et financières, qui risquent de toucher les taux… »

Sophie Vatté et Laurent Derote (DVA Executive Search) : dissolution, immobilier et emploi des cadres