Le secteur du bâtiment, qui représente plus de 40 % de la consommation d’énergie finale en France et près de 80 % à Paris, connaît une évolution vers une approche plus verte et responsable. Ces dernières années, une prise de conscience s’est manifestée, accompagnée d’initiatives législatives visant à établir des normes et réglementations essentielles pour intégrer les énergies renouvelables dans les pratiques immobilières. Ces lois poussent également à réfléchir sur les mesures à mettre en place pour inciter l’adoption des énergies renouvelables dans le secteur tertiaire.

Outre la complexité et les contraintes imposées aux professionnels du bâtiment par toutes les nouvelles réglementations en matière d’énergies renouvelables, il faut bien garder à l’esprit les opportunités associées que la transition vers un immobilier durable peut également offrir à ces acteurs.

1. Une plus grande imbrication des énergies renouvelables dans les bâtiments

Les récentes obligations en matière de développement des énergies renouvelables visent à mobiliser et privilégier des fonciers artificialisés et se concentrent, à ce titre, d’une part, sur l’installation de procédé de production d’énergie renouvelables sur les toitures de bâtiments et, d’autre part, sur l’intégration sur la surface des parcs de stationnement d’ombrières incluant des procédés d’énergies renouvelables.

a) Panneaux photovoltaïques sur toiture

L’article L.171-4 du Code de la construction et de l’habitat[1], et ce notamment afin de respecter les objectifs généraux de performance de la RE2020 et de la politique nationale énergétique prévoit que les constructions, extensions et rénovations lourdes de bâtiments ou partie de bâtiment du secteur non résidentiel intègrent obligatoirement un procédé de production d’énergies renouvelable.

L’une des grandes nouveautés issues de la loi Aper est de prévoir des obligations concernant l’immobilier existant et non plus uniquement des obligations à l’occasion de constructions neuves ou de rénovations lourdes. L’article L.171-5 du Code de la construction et de l’habitat prévoit ainsi un dispositif comparable.

L’obligation de mettre en œuvre peut prendre la forme :

soit d’un procédé de production d’énergies renouvelables ;
soit d’un système de végétalisation basé sur un mode cultural ne recourant à l’eau potable qu’en complément des eaux de récupération, garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité ;
soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

Le champ d’application des bâtiments assujettis à ces dispositions est évolutif dans le temps et diffère dans le neuf et l’existant.

En ce qui concerne les bâtiments neufs, étendus ou lourdement rénovés, les dispositions s’appliquent :

pour les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2023, pour les bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, à usage d’entrepôt, de hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale et aux parcs de stationnement couverts accessibles au public, à condition qu’ils aient une emprise au sol supérieure à 500 m2 ;
pour les bâtiments à usage de bureaux, l’obligation s’applique également depuis le 1er janvier 2023, mais pour une emprise dépassant les 1 000 m², laquelle sera abaissée à 500 m2 à partir du 1er janvier 2025 ;
sont, enfin, concernés les bâtiments à usage administratif, les hôpitaux, les équipements sportifs, récréatifs et de loisirs, les bâtiments ou parties de bâtiments scolaires et universitaires de plus de 500 m2 à partir du 1er janvier 2025.

En ce qui concerne les bâtiments existants, l’ensemble des usages susvisés sont assujettis à condition qu’ils aient une emprise au sol supérieure à 500 m2. Les obligations entrent en vigueur le 1er janvier 2028 pour les bâtiments existants à la date du 1er juillet 2023.

Le taux de couverture évolue et oscille entre 30 et 50 % des toitures (et des ombrières créées) pour le neuf, avec des entrées en vigueur dès le 1er janvier 2023 jusqu’au 1er juillet 2027. Pour l’existant, la surface de toiture demeure encore à préciser par décret…

Le législateur a prévu un certain nombre de dérogations afin de permettre des adaptations à la réalité du secteur : lorsque des contraintes techniques, de sécurité, architecturales, patrimoniales et environnementales ou relatives aux sites et aux paysages ne permettent pas l’installation des dispositifs ; lorsque ces obligations ne peuvent être satisfaites dans des conditions économiquement acceptables ; les exonérations ou adaptations pour les ICPE.

Hormis ces exceptions, tout manquement à l’obligation de couverture est puni d’une amende de 45 000 euros, voire en cas de récidive, d’une peine d’emprisonnement de six mois. Les conséquences sont donc lourdes.

Ces obligations ont été complétées et précisées par des textes règlementaires, notamment par un décret n°2023-1208 du 18 décembre 2023 et différents arrêtés[2] venus, d’une part, définir la notion de rénovation lourde[3] et, d’autre part, préciser les critères relatifs aux exonérations.

b) Ombrière sur parcs de stationnements

On retrouve des obligations de même nature pour les parcs de stationnement extérieurs, à nouveau avec une distinction entre le neuf et l’existant.

Le Code de l’urbanisme (art. L. 111-19-1 c. urb.) prévoit une obligation alternative d’équiper les parcs de stationnement soit des dispositifs végétalisés, soit d’ombrières concourant à l’ombrage desdits parcs intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur au moins la moitié (50 %) de leur superficie. Ces obligations s’appliquent aux nouveaux parcs de stationnement extérieurs ouverts au public de plus de 500 m2 et aux parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m2 associés aux bâtiments ou parties de bâtiment auxquels s’appliquent l’obligation prévue à l’article L. 171-4 du CCH susvisée, pour les demandes d’autorisation de construction ou d’aménagement d’urbanisme déposées à compter du 1er juillet 2023.

L’article 40 de la loi Aper encadre également les dispositions relatives aux parkings existants au 1er juillet 2023, lesquels devront se doter notamment d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur au moins 50 % de leur superficie, dès lors qu’ils font plus de 10 000 m2 à compter du 1er juillet 2026 et de 1 500 m2 à compter du 1er juillet 2028[4].

Dans le neuf comme dans l’existant, on retrouve des exonérations comparables à celles dont bénéficient les bâtiments.

En revanche, le texte prévoit uniquement des sanctions pour le neuf. Ainsi, tout manquement à cette obligation est sanctionné d’une amende pouvant aller jusqu’à 40 000 euros par an pour les parcs de stationnement de plus de 10 000 m2 et allant jusqu’à 20 000 euros par an pour les parcs de stationnement de moins de 10 000 m2. Dans l’existant, le texte ne prévoit pas de sanctions spécifiques.

Les obligations applicables aux parcs de stationnements ont également été précisées dans le décret du 18 décembre 2023 et les arrêtés susvisés.

Le nouveau PLU-B de Paris : la transition écologique en marche

Le futur PLU-B de Paris, approuvé lors du conseil municipal des 19 au 22 novembre 2024, se singularise par son ambition en matière de conception bioclimatique. Paris se veut précurseur d’une manière globale de concevoir la ville au service de la transition écologique, pour transformer et adapter l’existant tout en permettant l’innovation.

Le règlement du PLU-B intègre, ainsi, des obligations en matière d’énergies renouvelables et impose aux constructions, aux restructurations lourdes[5] et aux réhabilitations[6] significatives, d’intégrer des dispositifs destinés à économiser ou récupérer l’énergie ou à produire de l’énergie renouvelable (panneaux solaires, géothermie, pompes à chaleur, récupération de chaleur sur les eaux grises…), sauf impossibilité technique ou contrainte liée à la préservation du patrimoine architectural ou à la bonne insertion urbaine et architecturale de la construction.

Ces dispositifs sont admis en dépassement des hauteurs et des volumétries maximales des constructions.

Des obligations difficiles à appliquer dans les délais

Au regard de ces nouvelles ambitions, se pose la question de la mise en œuvre effective de toutes ces dispositions par les professionnels du secteur, compte tenu des coûts et du calendrier associés à ces obligations. La répartition de ces obligations entre les bailleurs et les preneurs du secteur tertiaire implique également un temps certain de négociation, voire de négociation contractuelle.

Ce qui conduit certaines voix à s’élever pour mentionner ces difficultés et réclamé un report des délais d’application, d’autant que certains décrets d’application (pour les bâtiments et parcs de stationnement existants) n’ont toujours pas été promulgués.

Il convient, néanmoins, de rappeler que les textes prévoient déjà certaines souplesses dont les parties prenantes pourront se saisir. Par exemple, pour l’immobilier existant (bâtiments et parcs de stationnement), un délai supplémentaire peut être accordé par le représentant de l’Etat dans le département, lorsque le gestionnaire concerné justifie que les diligences nécessaires ont été mises en œuvre pour satisfaire à ses obligations dans les délais impartis, mais que celles-ci ne peuvent être respectées du fait d’un retard qui ne lui est pas imputable, notamment lorsque celui-ci résulte de difficultés d’approvisionnement en procédés d’énergies renouvelables.

Ce qui est notamment à confronter avec une réalité, à savoir que les premières usines françaises de panneaux solaires commencent seulement à voir le jour…

L’objectif est de privilégier l’approvisionnement local en France ou en Europe plutôt que de se tourner vers des sources étrangères, dans le cadre d’une démarche environnementale globale. Le règlement connu sous le nom de « net zero industry act » a été adopté par les députés européens le 21 novembre dernier, concrétisant cette initiative. Ce texte vise à accélérer la production de technologies vertes au sein de l’Union européenne, avec pour but de relocaliser une partie de la fabrication de technologies énergétiques propres sur le territoire européen.

2. La valorisation de l’électricité produite via des contrats d’achats d’électricité

La production d’électricité renouvelable issue de la mobilisation du foncier tels que les toitures et les parcs de stationnement constitue une opportunité pour les acteurs de l’immobilier qui peuvent valorisation cette production.

On distingue quatre grands modèles pour valoriser cette production locale d’électricité d’origine renouvelable.

Une mixité entre ces différents montages est généralement mise en place afin d’allouer au mieux l’électricité ainsi produite. Le choix s’opère principalement en fonction d’arbitrages économiques et/ou de la volonté de faire bénéficier directement les consommateurs de cette énergie verte.

Ces contrats seront mis en place par le producteur, c’est-à-dire l’exploitant de la centrale photovoltaïque. Il peut s’agir du gestionnaire/propriétaire/locataire du bâtiment selon les aménagements contractuels en place ou encore d’un tiers bénéficiant spécifiquement d’un droit d’occupation de la toiture.

a) L’autoconsommation

Le producteur d’électricité de source renouvelable dispose, d’abord, de la possibilité de consommer lui-même et sur un même site tout ou partie de l’électricité produite par son installation dans le cadre d’une opération d’autoconsommation individuelle « ACI » (art. L.315-1 du Code de l’énergie) ou encore de partager/vendre en circuit court cette électricité à d’autres consommateurs situés à proximité de l’installation dans la cadre d’une opération d’autoconsommation collective « ACC » (art. L.315-2 du Code de l’énergie).

L’opération d’ACI présente plusieurs avantages certains dans la mesure où la part d’électricité autoconsommée est non seulement exonérée de taxes et contributions (TURPE/Accise fiscale/CTA), mais peut également être valorisée au titre du décret tertiaire. L’opération d’ACI autorise également de faire appel à un tiers-investisseur. Dans ce dernier cas, l’installation peut être détenue ou gérée par un tiers, lequel doit demeurer juridiquement soumis aux instructions de l’autoproducteur/autoconsommateur.

L’opération d’ACC permet, quant à elle, de réunir une pluralité de producteurs/consommateurs autour d’un projet commun de production locale l’électricité, ce qui peut s’avérer pertinent, par exemple en présence d’une pluralité de cellules commerciales, de bornes IRVE…

Il convient de distinguer différents flux d’électricité dans l’ensemble de ces opérations. La quantité d’électricité produite localement n’est pas nécessairement autoconsommée en intégralité. Dans un tel cas, le producteur valorise le surplus résiduel d’électricité en combinant l’un des montages présentés ci-après. A l’inverse, l’électricité autoproduite ne permet généralement pas de couvrir la totalité des besoins du consommateur. Celui-ci doit ainsi s’approvisionner auprès d’un tiers pour le complément d’électricité nécessaire pour répondre à ses besoins résiduels en électricité non couverts par l’opération d’autoconsommation.

b) Le Power Purchase Agreement (PPA)

Le producteur d’électricité de source renouvelable peut également vendre sa production directement auprès d’un consommateur dans le cadre d’un contrat de Power Purchase Agreement (PPA).

Issus de la pratique, les corporates Power Purchase Agreement (PPA) sont caractérisés par une vente directe d’électricité – généralement d’origine renouvelable – entre le producteur et le consommateur et par une longue durée – généralement entre dix et vingt ans –, ce qui permet à la fois de sécuriser le consommateur final et le producteur, le consommateur bénéficiant d’un prix de l’électricité constant décorrélé du prix instable du marché, le producteur disposant de la visibilité nécessaire pour effectuer et amortir des investissements.

Les PPA ont été introduits en droit français dans le Code de l’énergie, sous la notion de « contrat de vente directe à long terme » avec la loi APER (art L.333-1 du Code de l’énergie). Etant précisé que la loi Aper vise les PPA avec livraison physique d’électricité sur un site de consommation (« sleeved PPA »).

Le législateur n’a pas défini précisément le champ d’application au sein du Code de l’énergie. Ainsi, les PPA, désormais contrats de vente directe à long terme d’électricité, ne sont pas soumis à des restrictions géographiques, de puissance ou de durée.

L’une des principales contraintes du PPA réside dans la nécessité pour le producteur d’être titulaire d’une autorisation administrative de fournisseur d’électricité. Toutefois, le producteur peut désigner un fournisseur tiers, d’ores et déjà vêtu de cet agrément, afin que celui-ci assume à l’égard des consommateurs finals les obligations incombant aux fournisseurs d’électricité.

Le PPA est, à ce jour, utilisé pour des opérations à très forte puissance et trouve peu sa place pour valoriser l’électricité produite sur la base de centrales solaires installées en toitures ou en ombrières.

c) Les dispositifs de soutien

A titre complémentaire ou alternatif, le producteur d’électricité de source renouvelable peut encore, sous certaines conditions, bénéficier des mécanismes de soutien publics (obligation d’achat et complément de rémunération).

En particulier pour les installations photovoltaïques éligibles, le Code de l’énergie prévoit notamment l’obligation par EDF Obligation d’Achat (EDF OA)[7] d’acheter tout ou partie de l’électricité solaire photovoltaïque produite (L.314-1 et suivants du Code de l’énergie). On parle de « guichet ouvert photovoltaïque ». Sont éligibles les installations implantées sur bâtiment, hangar ou ombrière d’une puissance crête installée inférieure ou égale à 500 kilowatts (D. 314-15 du Code de l’énergie). Au-delà d’une puissance de 500kWc, la revente d’électricité photovoltaïque doit passer par un appel d’offres.

A date, l’arrêté tarifaire du 6 octobre 2021 (dit « S21 »), tel que modifié par arrêté du 5 mars 2024, fixe les conditions d’achat de l’électricité produite par les installations. Les tarifs d’achat de l’électricité fixés par la CRE évoluent chaque trimestre, une installation bénéficiant du tarif en vigueur à la date de la demande de raccordement. Pour chaque installation, le tarif dépend de plusieurs éléments comme la puissance de l’installation, l’option de vente choisie (revente totale ou partielle avec injection sur le réseau public), mais aussi les conditions d’implantation.

Le dispositif d’obligation d’achat offre des garanties essentielles de stabilité et de simplicité pendant vingt ans, facilitant ainsi le financement bancaire. Toutefois, les prix fixés chaque trimestre dépendent directement du contexte économique et de la volonté de l’Etat de soutenir le développement de la filière photovoltaïque. Ce qui peut se traduire par des baisses significatives…

d) Les marchés de gros de l’électricité

Enfin, le producteur d’électricité peut vendre directement sa production issue d’un ou plusieurs sites sur les marchés de gros de l’électricité, principalement de gré à gré, auprès d’un fournisseur ou d’un agrégateur.

Le recours à ce dernier montage dépend directement de la capacité de cet acheteur à proposer à la fois un prix unitaire et des modalités de révision dans la durée, à des conditions plus compétitives que celles prévues par arrêté au titre de l’obligation d’achat. L’arbitrage dépend donc directement du prix de l’électricité du marché de gros au moment de la conclusion du contrat.

3. Les évolutions des véhicules réglementés

La route vers le vert et vers la transition énergétique s’accélère même en matière de fonds d’investissement alternatifs (FIA). L’ordonnance n°2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs s’inscrit dans cette perspective en élargissant l’objet social des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et, de facto, la nature des actifs que ces véhicules peuvent détenir.

Historiquement, les SCPI et OPCI étaient des véhicules qui ne pouvaient investir que dans des biens immobiliers à des fins locatives. Depuis la loi Macron de 2015, les OPCI (mais non les SCPI) bénéficiaient d’une certaine flexibilité en étant autorisés à posséder des biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers. Toutefois, ces règles restaient trop rigides pour permettre à ces véhicules de participer pleinement à la transition énergétique, notamment en ce qui concerne l’acquisition ou l’exploitation de systèmes de production d’énergie renouvelable.

L’ordonnance prévoit expressément la possibilité pour les SCPI et les OPCI d’investir dans « tout procédé de production d’énergies renouvelables en vue de la location ou de l’exploitation ou de ces deux finalités, et des droits réels portant sur de tels biens ».

Ce qui constitue une évolution importante, car les SCPI et OPCI peuvent ainsi pleinement participer à la transition énergétique en alignant leurs investissements sur des projets verts. La possibilité d’exploiter ces infrastructures tout en commercialisant l’énergie produite permet de répondre à la demande croissante des investisseurs souhaitant s’engager dans des placements à impact environnemental positif.

Cette ordonnance devait être ratifiée avant le 4 octobre 2024 sous peine de devenir caduque. Le projet de loi de ratification a été déposé le 1er octobre 2024, mais la loi n’a pas encore été votée. Toutefois, dans une décision du 28 mai 2020, le Conseil constitutionnel a décidé que lorsqu’un projet de loi de ratification a été déposé dans le délai, l’ordonnance a valeur législative (QPC n°2020-843).

[1] issu de la loi n°2019-1147 dite « Energie et Climat » (anc art. L.111-18-1 du Code de l’urbanisme), renforcé par la loi n°2021-1104 dite « Climat résilience » du 22 août 2021, puis récemment par la loi n°2023-175 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables dite « APER » du 10 mars 2023
[2] L’arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation et fixant les caractéristiques minimales que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture ; l’arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation, fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d’énergies renouvelables, et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l’installation de ces systèmes ; l’arrêté du 5 mars 2024 portant application du décret n° 2023-1208 du 18 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 111-19-1 du Code de l’urbanisme régissant les parcs de stationnement ; l’arrêté du 5 février 2020 pris en application du point V de l’article L. 171-4 du Code de de la construction et de l’habitation.
[3] Sont considérés comme des travaux de rénovation lourde, au sens du II de l’article L. 171-4, ceux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d’éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment.
[4] Des délais spécifiques sont prévus pour les parcs gérés en concession ou en délégation de service.
[5] Définition par le PLU-B de la restructuration lourde : « travaux visant à rénover ou modifier une construction existante et soumis à autorisation d’urbanisme qui suppriment ou rendent à l’état neuf les éléments déterminant la résistance et la rigidité de la construction dans une proportion d’au moins 15 %, sous réserve des travaux qui ressortent de la reconstruction ».
[6] Définition par le PLU-B de la réhabilitation : « travaux visant à rénover ou modifier une construction existante, sous réserve des travaux qui ressortent de la définition de la restructuration lourde et de la reconstruction ».
[7] Dans leur zone de desserte exclusive, cette obligation repose sur les entreprises locales de distribution, de façon analogue.

LPA Law : "immobilier tertiaire et énergies renouvelables"