En cette période de dépréciation de la valeur des actifs immobiliers, les organismes de placements collectifs immobiliers (« OPCI ») et organismes professionnels de placements collectifs immobiliers (« OPPCI ») se retrouvent confrontés à un risque tangible de violation de certains ratios réglementaires, tel que le ratio d’endettement et le ratio immobilier. Ces dispositifs, conçus pour garantir le plafonnement des risques pris par les investisseurs et la liquidité des véhicules, sont aujourd’hui au cœur de nombreuses préoccupations de la part des sociétés de gestion.

Le présent article a pour objet de rappeler quelques bases sur les enjeux relatifs à la rupture du ratio d’endettement et du ratio immobilier des OPCI et OPPCI.

1 – Les OPCI et la crise immobilière

1.1 – L’actif net minimum des OPCI et OPPCI
La baisse de la valorisation des actifs immobiliers a pour conséquence directe la diminution de l’actif net des OPCI et des OPPCI. La réglementation fixe à 500 000 euros le montant minimal de l’actif net ([1]). L’actif net d’un OPCI ou d’un OPPCI peut être inférieur à ce seuil de 500 000 euros les trois premières années suivant la délivrance de son agrément ([2]). Ce délai permet à l’OPCI d’avoir le temps de sélectionner les actifs dans lesquels ils souhaitent investir puis de procéder à l’investissement.
Voyant les valorisations des actifs immobiliers chuter, certaines sociétés de gestion s’interrogent sur les conséquences du franchissement à la baisse de ce seuil.
Dans le cas où l’actif net minimum de l’OPCI ou de l’OPPCI n’a pas atteint les 500 000 euros à l’issue de la période de trois ans précitée, la réglementation prévoit explicitement que l’OPCI ou l’OPPCI est dissous : les porteurs de parts ou actionnaires doivent donc être remboursés à concurrence de leurs droits dans l’OPCI ou l’OPPCI ([3]).
Dans le cas où ce seuil est atteint au moment de l’expiration de la période des trois ans, mais qu’il est par la suite franchi à la baisse du fait de la diminution de la valeur des actifs immobiliers, les textes prévoient que la société de gestion dispose d’un délai de 24 mois pour recapitaliser l’OPCI ou l’OPPCI ([4]). Si elle n’y parvient pas, l’OPCI ou l’OPPCI doit être liquidé ([5]). Il est également possible d’avoir recours à une opération de fusion ou de scission ([6]).

1.2 – Le ratio d’endettement des OPCI et OPPCI
Les OPCI se voient imposer des règles strictes en matière de recours à l’endettement : l’endettement de l’OPCI est limité à 40% de la valeur de leurs actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (le « ratio d’endettement ») ([7]). Le ratio d’endettement doit être respecté au 30 juin et au 31 décembre de chaque exercice ([8]). Un OPPCI (réservé à des investisseurs professionnels) peut déroger à ces règles dans la mesure où il le prévoit dans son prospectus ([9]) ([10]).
Dans le contexte actuel de baisse de valorisation des actifs immobiliers, le respect de ce ratio d’endettement peut être délicat et les sociétés de gestion de portefeuille doivent s’interroger sur la marche à suivre en cas de dépassement du ratio d’endettement.
Tout d’abord, il convient de noter que le ratio d’endettement peut être dépassé sans conséquence pendant les trois premières années suivant la date de création de l’OPCI (c’est-à-dire la date de délivrance de l’agrément de l’OPCI) ([11]). A l’issue de cette période de trois ans, un dépassement du ratio d’endettement a pour conséquence d’obliger la société de gestion à se conformer à des obligations d’information vis-à-vis (i) du dépositaire, et (ii) de l’Autorité des marchés financiers (« AMF »). L’information du dépositaire doit avoir lieu « immédiatement » c’est-à-dire dès que la société de gestion constate que le ratio d’endettement est dépassé, et à l’AMF au plus tard dans les quinze jours suivant cette constatation ([12]). Les investisseurs seront également informés via le rapport de gestion ([13]). Que ce soit vis-à-vis du dépositaire ou de l’AMF, la société de gestion doit indiquer les raisons du non-respect du ratio d’endettement et décrire les mesures qu’elle entend mettre en œuvre afin de régulariser la situation dans un délai maximum d’un an.
Les sociétés de gestion doivent donc décrire très précisément au dépositaire et à l’AMF les mesures de remédiation relatives au dépassement du ratio d’endettement qu’elles entendent mettre en place. Surtout, il est important de se demander à chaque fois si la remédiation s’analysera en une modification qui constitue un « changement » ou une « mutation » au sens de la doctrine de l’AMF ([14]), une « mutation » nécessitant l’agrément de l’AMF.
Une gestion rigoureuse de la situation est d’autant plus importante que le non-respect persistant du ratio d’endettement peut théoriquement conduire l’AMF à prononcer des sanctions pouvant aller jusqu’au retrait d’agrément de l’OPCI ou l’OPPCI ([15]).

1.3 – Le ratio immobilier des OPCI et OPPCI
L’actif d’un OPCI doit être composé, au minimum, de 60 % d’actifs de nature immobilière ([16]) (le « ratio immobilier ») ([17]). Le ratio immobilier doit être respecté le 30 juin et le 31 décembre de chaque exercice ([18]). Les OPPCI peuvent déroger aux règles relatives au ratio immobilier dans la mesure où cela est prévu dans le prospectus ([19]).
Comme pour le ratio d’endettement, le ratio immobilier peut être dépassé sans conséquence pendant les trois premières années suivant la date de création de l’OPCI (c’est-à-dire la date de délivrance de l’agrément) ([20]). A l’issue de cette période de trois ans, un dépassement du ratio immobilier entraîne des conséquences très proches de celles d’un dépassement du ratio d’endettement. En effet, comme pour le dépassement du ratio d’endettement, la société de gestion doit informer (i) le dépositaire immédiatement lors de la constatation du dépassement du ratio immobilier, et (ii) l’AMF au plus tard dans les quinze jours suivant la constatation du dépassement. En outre, la société de gestion doit également informer le service des impôts auprès duquel elle dépose sa déclaration de résultats ou celui auprès duquel l’OPCI dépose la sienne. Les sociétés de gestion doivent indiquer les raisons du non-respect du ratio immobilier et décrire les mesures qu’elles entendent mettre en œuvre pour régulariser la situation dans des délais raisonnables et de telle manière que le ratio immobilier soit respecté au moins sept fois par période fixe de cinq ans ([21]).
Comme dans le cas d’un dépassement du ratio d’endettement, les sociétés de gestion doivent bien anticiper toutes les conséquences des mesures liées à la remédiation du dépassement du ratio immobilier comme il a été décrit ci-dessus pour le ratio d’endettement. Le non-respect du ratio immobilier peut également autoriser l’AMF à prendre des mesures de sanction contre l’OPCI pouvant aller jusqu’au retrait d’agrément ([22]).

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Le Règlement (UE) 2015/760 du 29 avril 2015 relatif aux fonds européens d’investissement à long terme (« ELTIF ») a été récemment refondu par le Règlement (UE) 2023/606 du 15 mars 2023 dit « ELTIF 2.0 ». L’objet d’ELTIF 2.0 est d’assouplir l’obtention du label ELTIF. Dans ce cadre, certaines contraintes de gestion comme le ratio d’endettement ont été opportunément assouplies lorsque le fonds labélisé ELTIF est distribué exclusivement auprès de clients professionnels. Cependant, label ELTIF ou pas, un FIA n’est évidemment pas dispensé de ses contraintes de gestions posées par les textes nationaux qui s’appliquent à lui.

[1] Articles L. 214-47 et D. 214-118 du Code Monétaire et Financier (« CMF »).
[2] Article L. 214-47 du CMF.
[3] Article L. 214-47 du CMF.
[4] Article 422-136 du Règlement Général de l’AMF.
[5] Article 422-136 du Règlement Général de l’AMF.
[6] Article 422-136 du Règlement Général de l’AMF.
[7] Articles L. 214-39 du CMF.
[8] Article R. 214-105 I du CMF.
[9] Articles L. 214-151 et R. 214-196 du CMF.
[10] Une analyse au cas par cas du niveau et des modalités de la limite d’endettement de l’OPPCI est effectuée par l’Autorité des Marchés Financiers dans le cadre du processus d’agrément de l’OPPCI.
[11] Article R. 214-105 I du CMF.
[12] Article R. 214-105 I du CMF.
[13] Articles L. 214-50 et R. 214-123 du CMF.
[14] Instruction 2011-23 de l’AMF.
[15] ASPIM, Règlementation OPCI, « Quel est le régime prudentiel de l’OPCI ? »,
lien accessible via < https://www.aspim.fr/reglementation-opci.html >
[16] La liste des actifs pris en compte pour le calcul du Ratio Immobilier diffère suivant que l’OPCI est constitué sous la forme d’une SPPICAV ou d’un FPI.
[17] Article L. 214-37 du CMF.
[18] Article R. 214-90 du CMF.
[19] Article L. 214-151 et R. 214-200 du CMF.
[20] Article L. 214-43 du CMF.
[21] Article R. 214-90 du CMF.
[22] ASPIM, Règlementation OPCI, « Quel est le régime prudentiel de l’OPCI ? »,
lien accessible via < https://www.aspim.fr/reglementation-opci.html >

LPA-CGR avocats : "crise et fonds immobiliers"