La rénovation énergétique du parc immobilier français est une priorité du gouvernement pour répondre à un triple enjeu : diminuer la consommation et les émissions de gaz à effet de serre, réduire la facture énergétique des logements et encourager les systèmes et techniques constructives performants.

La préoccupation n’est pas nouvelle, elle se voulait, néanmoins, plus incitative que coercitive avant la loi Climat et Résilience qui fait un pas de plus puisqu’elle rend opposable le diagnostic de performance énergétique (ci-après DPE), impose la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux en copropriété et interdit, à brève échéance, les passoires énergétiques. Dans l’article premier de la loi, l’Etat rappelle son engagement de respecter l’objectif européen d’abaisser d’au moins 55 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030.

Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devra désormais disposer d’un DPE [2].

Ce diagnostic sera renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 (date d’entrée en vigueur du nouveau DPE) permettra d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

L’entrée en vigueur de la généralisation du DPE collectif est fixée au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Elle est différée d’une année supplémentaire pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots, soit au 1er janvier 2025, et deux années pour les copropriétés de moins de 50 lots, soit au 1er janvier 2026.

L’article L 173-2 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) dispose désormais :

A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1.

Un logement classé par le DPE en catégorie G, c’est-à-dire ayant une consommation supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale (énergie effectivement consommée et facturée à chaque bâtiment après transformation) par mètre carré de surface habitable et par an, n’est plus qualifié de décent depuis le 1er janvier 2023. À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des logements définie par le DPE ne devra pas dépasser 330 kilowattheures par mètre carré par an d’énergie primaire (énergie issue des ressources naturelles avant transformation).

Les contraintes imposées par le législateur se sont donc accentuées au travers de dispositions multiples, complexes et difficiles à appréhender. Les copropriétés, qui représentent 43 % du parc total de logements français, sont restées timides dans la mise en œuvre des travaux d’économie d’énergie dont le coût en hausse constante est un frein.

Le législateur tente, en conséquence, d’inciter les copropriétés à se lancer dans le processus d’économie d’énergie en favorisant la globalisation des travaux (I), en innovant par de nouvelles techniques telles que l’isolation par l’extérieur des bâtiments (ci-après l’ITE) (II) et en proposant des aides pour financier ces travaux (III).

I. Les travaux : une incitation à la rénovation énergétique globale

Pour que les logements très énergivores ne relèvent plus du statut de passoires thermiques, le législateur favorise les rénovations énergétiques globales et performantes qui permettront d’améliorer l’efficacité des travaux, de bénéficier de davantage d’aides, de réduire la durée du chantier et de ses nuisances, et de valoriser les immeubles en copropriété.

La rénovation énergétique globale s’appuie sur les classes du DPE définies à l’article L 171-1-1 du CCH. Elle sera jugée performante si elle permet d’atteindre la classe A ou B. Sont prévus les travaux pour l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, ainsi que les interfaces associées [3].

Pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, la rénovation est performante si elle permet d’atteindre au moins la classe C après travaux.

Par exception, une rénovation énergétique sera considérée performante pour des bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique leur permettant de parvenir à la classe A ou B, mais qui ont fait réaliser des travaux leur permettant un gain d’au moins deux classes (par exemple de passer de E à C pour les monuments historiques classées ou inscrits).

Compte tenu de l’ampleur des travaux nécessaires à la rénovation des logements ou bâtiments très énergivores, il faudra souvent recourir à une rénovation globale pour éviter les chantiers par tranches à échéances plus ou moins espacées dans le temps, moins efficaces et plus coûteux.

Le législateur encadre ce type de rénovation qui sera qualifiée de « globale » lorsque les six postes de travaux visés par le texte sont réalisés dans un délai maximal de vingt-quatre mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation comprenant au plus cinquante logements et de trente-six mois s’ils comprennent plus de cinquante logements [4].

Ce délai court à compter de la date du premier ordre de service délivré pour le démarrage des travaux et a pour terme la date du dernier procès-verbal de réception de ces mêmes travaux.

Les syndicats de copropriétaires devront s’adjoindre les services d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui aura en charge les volets technique, social, financier et administratif du projet de travaux.

Le démarrage de la rénovation devrait passer par au moins deux assemblées générales :

la première pour obtenir le vote par les copropriétaires du principe de la rénovation globale, de la désignation de l’assistant à maîtrise d’ouvrage et du devis d’intervention d’un maître d’œuvre,
la seconde pour obtenir les votes du projet de travaux et de la maîtrise d’œuvre d’exécution.

Ces décisions relèvent de la majorité absolue [5].

Outre le souhait du législateur de favoriser les opérations de rénovation énergétique globale permettant des bénéfices durables pour les copropriétés, le législateur facilite la réalisation des travaux d’isolation en permettant désormais de réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur.

II. L’ITE : une innovation au service de la rénovation énergétique

L’isolation thermique par l’extérieur des bâtiments (ITE) est essentielle pour lutter contre les déperditions énergétiques dues à une mauvaise isolation des toitures, des murs extérieurs et des fenêtres.

Bénéfique pour réduire les émissions de gaz à effet de serre, l’ITE permet de pallier les déperditions calorifiques et de réduire la consommation de chauffage dans les copropriétés. Elle limite, en outre, les ponts thermiques (zones de fuites de chaleur) et assure l’étanchéité des façades contre les infiltrations d’air.

La réalisation de ce type de travaux, qui ne nécessite pas d’intervention dans des logements occupés, contribue aux économies d’énergie, apporte une meilleure protection du bâti et valorise le patrimoine immobilier.

Pour concilier les effets des protections constitutionnelle et légales strictes du droit de propriété et l’exigence de la rénovation énergétique des bâtiments, le législateur a créé un droit de surplomb du fonds voisin au bénéfice du propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à des travaux d’isolation par l’extérieur.

L’article L 113-5-1 du CCH créé par la loi Climat précise que le droit de surplomb ne peut pas être utilisé lorsqu’une autre solution existe et ne présente pas un coût ou une complexité excessive. Le recours au droit de surplomb doit être l’exception, la seule solution technique permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent.

Le texte limite le surplomb du fonds voisin à trente-cinq centimètres. De plus, l’ouvrage ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure ; l’héberge étant le niveau d’un mur à partir duquel deux bâtiments mitoyens se séparent.

L’exercice du droit de surplomb est conditionné au paiement d’une indemnité préalable au propriétaire du fonds voisin à laquelle s’ajoute une seconde indemnité en contrepartie du droit d’accès temporaire et de la mise en place d’installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux.

Ce droit prend fin en cas de destruction du bâtiment bénéficiant de l’ouvrage d’isolation ; il s’efface devant le droit de propriété lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou encore s’il use de ses droits mitoyens et que la mise en œuvre de sa construction nécessite la dépose d’installations.

Le décret du 23 juin 2022 :

Il fixe les règles d’exercice du droit de surplomb qui doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice et précise les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification, ainsi que la procédure d’opposition du propriétaire du fonds voisin. Ce droit devra, par ailleurs, être publié au fichier immobilier.

Le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire du fonds voisin son intention de bénéficier du droit de surplomb pour réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds.

Cette notification constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois dont bénéficie le propriétaire du fonds surplombé qui aura la faculté de saisir le tribunal du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond s’il souhaite s’opposer à l’exercice du droit de surplomb ou demander la fixation du montant des deux indemnités.

Le décret met en place une procédure particulière lorsque le fonds à surplomber appartient à un syndicat de copropriétaires. Si le syndicat souhaite s’opposer à ce projet, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question de la saisine du juge en opposition à l’exercice du droit de surplomb, au droit d’accès et/ou au montant de l’indemnité

En cas de désaccord, le syndicat des copropriétaires exercera son droit d’opposition devant le même juge et selon la même procédure que celle décrite supra.

Le décret fixe également le contenu minimal de la convention devant consacrer le droit d’accès au fonds voisin pour la réalisation des travaux d’isolation.

Enfin, il précise que le propriétaire ne peut réaliser ou faire réaliser les travaux avant d’avoir signé l’acte authentique constatant l’exercice du droit de surplomb et la convention relative au droit d’accès ou obtenu une décision de justice et payé les indemnités dues au titre du droit de surplomb et du droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin.

En cas de contestation du propriétaire du fonds voisin, le litige devra être tranché et purgé de tout recours avant la réalisation des travaux.

Si le droit de surplomb créé par la loi Climat témoigne de la volonté du législateur de prendre en compte certains obstacles juridiques liées aux travaux d’isolation, reste que la principale difficulté n’est pas juridique mais économique compte tenu du coût des travaux [6].

III. Les aides : un encouragement à la rénovation énergétique

La rénovation énergétique des bâtiments, au cœur des préoccupations, est moins fréquente dans l’habitat collectif que dans l’habitat individuel, surtout dans le secteur privé car la réalisation des travaux y est plus complexe.

Compte tenu du calendrier et des contraintes fixées par le législateur, à savoir le gel des loyers pour les logements dont le DPE est classé F ou G, l’interdiction progressive des passoires énergétiques à la location et l’obligation de mettre en œuvre un plan pluriannuel de travaux dans la copropriété de plus de quinze ans et de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, les syndicats de copropriétaires vont devoir se lancer dans le processus de verdissement.

A cette fin et pour encourager la réalisation des travaux, le législateur met à la disposition des syndicats de copropriétaires des aides spécifiques.

MaPrimeRenov’ Copropriétés

MaPrimeRenov’ Copropriétés permet, depuis 2021, de simplifier le financement des travaux grâce à une aide unique, versée au syndicat des copropriétaires et répartie selon les tantièmes de propriété. Cette aide est réservée au financement des travaux d’économie d’énergie portant sur les parties communes de l’immeuble, ainsi qu’aux travaux d’intérêt collectif réalisés dans les parties privatives sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires.

Pour bénéficier de MaPrimeRenov’ Copropriétés, la copropriété doit être composée d’au moins 75 % de résidences principales (ou de tantièmes d’habitations principales), avoir été construite il y a plus de 15 ans et être immatriculée au registre national des copropriétés.

Les travaux de rénovation doivent, quant à eux, permettre un gain de performance énergétique d’au moins 35 % par rapport à la situation avant travaux.

Enfin, la copropriété doit obligatoirement être accompagnée d’une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour la réalisation des travaux.

Il s’agit d’une aide socle de 25 % du montant des travaux, plafonnée, depuis le 1er février 2023, à 25 000 euros de travaux par logements de la copropriété (15 000 euros auparavant). Deux bonus additionnels et cumulables peuvent être versés au syndicat des copropriétaires : 500 euros par logement, pour le bonus sortie de passoire énergétique F ou G et 500 euros par logement, pour le bonus BBC (bâtiment basse consommation), en cas d’atteinte de l’étiquette A ou B.

Un financement complémentaire peut également être versé au syndicat à hauteur de 1 500 euros par logement pour les propriétaires aux ressources très modestes et 750 euros par logement pour les propriétaires aux ressources modestes.

Enfin, une prime supplémentaire est prévue pour les copropriétés en difficulté : une copropriété peut bénéficier d’une prime complémentaire de 3 000 euros par logement si son budget prévisionnel annuel affiche un taux d’impayés de charges supérieur ou égal à 8 % ou si elle est située dans un quartier NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).

Concrètement, pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriétés, c’est le syndic en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, qui prépare le dossier et dépose la demande de subvention auprès de l’Anah.

Les primes de certificat d’économie d’énergie

L’Etat oblige les fournisseurs d’énergie à proposer des aides financières pour encourager la réalisation des travaux d’amélioration de performance énergétique.

Ces aides sont proposées dans le cadre de ce que l’on nomme les certificats d’économies d’énergie (CEE) ; ils peuvent concerner aussi bien les parties communes que les parties privatives.

Parmi les primes de CEE, l’aide « Coup de Pouce rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » est destinée spécifiquement aux copropriétés.

Pour bénéficier des primes de certificats d’énergie, l’immeuble doit avoir été construit depuis plus de deux ans.

Les travaux doivent faire partie d’une liste d’opérations éligibles publiée par le ministère de la Transition écologique et être réalisés par des professionnels ayant le label RGE avec une assistance à maîtrise d’ouvrage et permettre un gain de performance énergétique d’au moins 35 % par rapport à la situation avant travaux.

En pratique, le syndic peut entrer en contact directement avec un fournisseur d’énergie comme EDF, Direct Énergie… ou passer par un partenaire délégataire qui l’accompagne grâce à un réseau d’artisans certifiés RGE.

Une fois le prestataire choisi, les travaux doivent être votés en assemblée générale.

Après réalisation des opérations de rénovation énergétique, le syndic constitue un dossier complet pour recevoir l’aide financière de la part du fournisseur d’énergie (sauf si elle a été déduite du devis).

En fonction des travaux et des économies d’énergie réalisées, le syndicat des copropriétaires obtient un CEE qu’il délivre au fournisseur d’énergie en échange d’une aide financière

L’Eco PTZ « copropriétés »

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) « copropriétés » est un prêt collectif sans intérêt octroyé au syndicat des copropriétaire, pour le comte des copropriétaires qui souhaitent y participer, destiné à financer des travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives et permet de réduire la charge des travaux après perception des différentes aides.

Pour bénéficier d’un Eco PTZ collectif, l’immeuble doit avoir été achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux qui doivent être réalisés par un artisan Reconnu garant de l’environnement (RGE).

Au moins 75 % des quotes-parts de copropriété doivent être compris dans des lots affectés à l’usage d’habitation, utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale et seuls les copropriétaires de logements utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale peuvent participer à l’éco-PTZ « copropriétés ».

Le montant du prêt varie selon les travaux financés : il peut atteindre 30 000 euros par logement et même 50 000 euros s’il permet une amélioration de la performance énergétique d’au moins 35 %.

Un seul éco-PTZ « copropriétés » peut être mobilisé par bâtiment.

Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit, pour en bénéficier, s’adresser à un établissement de crédit ayant signé un avenant à la convention avec l’Etat et la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS) pour élaborer un projet de contrat d’éco-PTZ copropriétés.

Ce projet de contrat est ensuite présenté en assemblée générale des copropriétaires qui se prononce sur la souscription ou non de l’éco-PTZ copropriétés. Chaque copropriétaire peut ensuite choisir ou non d’y souscrire, dans la limite de sa quote-part des dépenses éligibles, conformément à la réglementation générale de l’emprunt collectif [7].

Un copropriétaire souhaitant bénéficier d’un éco-PTZ peut solliciter, en outre, un éco-PTZ « complémentaire » pour financer les travaux sur son propre logement. Le montant de l’éco-PTZ complémentaire cumulé de peut cependant pas excéder 30 000 euros au titre d’un même logement et 50 000 euros en cas de travaux d’amélioration de la performance énergétique globale.

Les trois aides que sont MaPrimeRenov’ Copropriété, l’éco PTZ et les primes de Certificats d’économies d’énergie sont cumulables, mais seulement si les économies d’énergie sont suffisamment importantes. Ce cumul ne peut pas dépasser 80 % du montant total TTC des travaux.

Enfin, en 2023 la TVA à 5,5 % est, elle aussi, disponible pour les syndicats de copropriétaires pour financer certains travaux d’économie d’énergie précisés aux article 278bis A et 200 quater du Code général des impôts, issus de la loi de finance pour 2023.

Les banques vont devoir se mobiliser pour distribuer des prêts collectifs, les administrateurs de biens et les syndics, compte tenu de leur rôle majeur d’accompagnateurs de la rénovation énergétique des bâtiments, devront sensibiliser les copropriétaires, les convaincre à mettre en place les modalités de réalisation des travaux en passant par la préparation des dossiers d’obtention des aides.

[1] Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.
[2] Article L 126-31 du CCH
[3] Article L 111-1 du CCH, 17°bis
[4] Article R 112-19 du CCH créé par le décret 2022-510 du 8 avril 2022
[5] Article 25 f de la loi du 10 juillet 1965
[6] Le droit de surplomb, nouvel instrument au service de la politique énergétique – Hugues Perinet-Marquet, Construction – Urbanisme n°11, novembre 2021, repère 10.
[7] Article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965

Immobilier et sobriété énergétique en copropriété