La Cour de cassation vient de valider le mécanisme d’autorisation prévu par le Code de la construction et de l’habitation, concernant la location meublée de courte durée dans les grandes agglomérations.

Le nouvel article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, entré en vigueur le 1er avril 2009, prévoit que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à une autorisation administrative préalable, dans les communes de plus de 200 000 habitants.

Cette autorisation est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble et après avis du maire d’arrondissement concerné à Paris, Marseille et Lyon.

Cette règlementation a pour but de lutter contre la pénurie de logements dans les communes de plus de 200 000 habitants et peut être subordonnée à une compensation, c’est-à-dire l’échange de locaux à usage d’habitation avec des locaux d’un autre usage. Les locaux échangés doivent être de mêmes qualité et superficie, ce afin de maintenir l’offre de logement d’habitation dans ces communes.

A Paris, l’autorisation de changement d’usage est subordonnée à la compensation, laquelle peut être double lorsque les locaux se situent dans des secteurs renforcés (secteurs à forte présence de commerces et de bureaux).

Avec la montée des locations de courte durée par des particuliers, dans leurs résidences principales ou secondaires, la question s’est posée de la qualification des appartements utilisés à la location de courte durée (hormis les cas prévus par la loi) et de l’éventuelle nécessitée du changement d’usage de ces appartements.

Une distinction est opérée entre (i) les résidences principales et (ii) les résidences secondaires.

La location de courte durée est possible, concernant les résidences principales, dans une limite de 120 jours de location par an. Dépassé ce délai, le propriétaire encourt une amende, conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne peut excéder 50 000 euros.

Le propriétaire doit s’enregistrer, conformément aux dispositions de l’article D.324-1-1 du Code du tourisme, afin que la commune puisse s’assurer du respect de la limite de 120 jours ; seul réel moyen de contrôle de la commune.

Pour les résidences secondaires, les locations à courte durée entraînent un changement d’usage et nécessitent, conformément aux dispositions des articles L.631-7 et L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, une autorisation administrative.

A défaut d’autorisation administrative, le propriétaire encourt une amende, conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne peut excéder 50 000 euros, et doit remettre le bien à usage d’habitation ; cette remise en l’état peut être ordonnée sous astreinte.

L’obligation de changement d’usage des locaux d’habitation est fortement contestée, car elle limite drastiquement la possibilité de location à courte durée.

La Ville de Paris a intenté de nombreuses procédures à l’encontre des propriétaires louant pour des courtes durées, sans avoir obtenu un changement d’usage ; et plusieurs d’entre elles ont fait l’objet de recours devant la Cour de cassation.

La conformité des articles L.631-7 et L.631-7-1 du Code de la construction et l’habitation à la directive 2006/123/CE, notamment aux articles 9 et 10 de cette directive, a été soulevée devant la Cour de cassation et fait l’objet de questions préjudicielles devant la Cour de justice de l’Union Européenne (ci-après « CJUE »), laquelle a, par décision du 22 septembre 2020, confirmé la conformité querellée.

Les articles 9 et 10 susvisés précisent les conditions dans lesquelles une activité de service peut être subordonnée à un régime d’autorisation, ainsi que les critères encadrant l’exercice du pouvoir d’appréciation des autorités compétentes.

L’activité de service est définie, par la Cour de Justice de l’Union Européenne, comme « toute activité économique non salariée, exercée normalement contre rémunération ».

Toute activité de mise en location d’un bien immobilier est une activité de service, au sens de la directive 2006/123/CE.

Les critères définis par la directive précitée visent à éviter que l’autorisation administrative soit utilisée de manière arbitraire.

Ainsi et conformément aux dispositions de ladite directive, les régimes d’autorisation sont possibles si :
– le régime d’autorisation n’est pas discriminatoire,
– la nécessité de ce régime est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général,
– l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.

La Cour de cassation a, à la suite de l’arrêt de la CJUE du 22 septembre 2020, confirmé la conformité des articles L.631-7 et L.631-7-1 du Code de la construction et l’habitation aux dispositions de la directive 2006/123/CE (Cass. 3ème civ., 18 févr. 2021 : RG n°17-26.156).

Cet arrêt, validant le processus de l’autorisation administrative, est une victoire pour la Ville de Paris.

En conclusion, il faut retenir :
– Pour une résidence principale : maximum de 120 jours de location par an.
Le propriétaire doit s’enregistrer, conformément aux dispositions de l’article D324-1-1 du Code du tourisme, afin que la commune puisse s’assurer du respect de la limite de 120 jours.
A défaut du respect des 120 jours, le propriétaire encourt une amende.
– Pour une résidence secondaire : obligation d’obtenir un changement d’usage, conformément aux dispositions des articles L.631-7 et L.631-7-1 du Code de la construction et l’habitation, avec mécanisme de compensation à Paris.
En l’absence d’autorisation administrative, le propriétaire encourt une amende et doit remettre le bien à usage d’habitation ; laquelle peut être ordonnée sous astreinte.

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