Selon les prévisions de la CDI Fnaim, plusieurs centaines de milliers de logements risquent d’être sortis du parc dans moins de deux ans. « Il est illusoire de croire que tous les logements en G puissent être rénovés avant 2025 » assure Yannick Ainouche. Là aussi, les raisons ne manquent pas : pénurie de main d’œuvre pour absorber l’afflux des chantiers, manque d’entreprises RGE, la facture des matériaux qui ne cesse de s’alourdir, un maquis d’aides où les Français restent souvent perdus, un accompagnement insuffisant…

Des outils encore en évolution

Ces dernières années, le gouvernement a démultiplié les outils avec le Plan pluri-annuel de travaux (PPT), l’audit énergétique, la France Rénov’, MonaccompagnateurRénov’. Mais ceux-ci sont loin d’être arrivés à maturité. Un simple exemple : le PPT, outil indispensable pour apporter de la visibilité aux copropriétés, a pris son envol cette année, mais uniquement dans les grosses copropriétés (+ de 200 lots). Dans les petites copros (moins de 50 lots), largement majoritaires, ce PPT n’arrivera qu’en 2025… lorsque l’interdiction des passoires en G sera devenue réalité. « Dans le prolongement direct du gel des loyers des logements F et G aussi voulu par la loi Climat et résilience, nous pourrions imaginer une décote des pires passoires énergétiques. Par exemple, à partir de 2025, un logement classé G pourrait demeurer sur le marché locatif, mais avec un loyer diminué de moitié. Idem pour les logements F encore plus nombreux à partir de 2028 » assure Yanick Ainouche.

Vers une décote des loyers des logements classés G et F

Cet aménagement présenterait plusieurs avantages. Le premier sera d’éviter un retrait massif de passoires énergétiques du marché : à l’heure où la Fondation Abbé Pierre déplore plus de 300 000 personnes sans domicile (le double par rapport à 2012), il est difficile de se priver des passoires thermiques. Sans amputer le parc locatif de ces logements, cette décote sur les loyers semble suffisamment incitative et contraignante pour pousser le propriétaire bailleur à rénover son bien. Un tel dispositif permettrait aussi aux propriétaires de ne pas être privés du jour au lendemain de leurs revenus locatifs à un moment, justement, où ils auront besoin de capitaux pour financer la rénovation. Un autre avantage est d’accorder du temps aux outils indispensables à la rénovation (PPT, audit…) pour se roder et se démocratiser. « Cela semble d’autant plus nécessaire que les nouveaux dispositifs très judicieux sur le papier se heurtent à la réalité du terrain. Le DPE nous fournit un exemple criant. Lancé un peu trop précipitamment en juillet 2021 malgré les mises en gardes des professionnels, il a aussitôt révélé de nombreuses imperfections. PPT, audit énergétique, ces outils, complexes, ont besoin de temps pour produire tous leurs effets bénéfiques et être acceptés des propriétaires » indique Yannick Ainouche.

Enfin, cette décote supplémentaire offrira aussi du temps aux acteurs de la rénovation, aux banques qui ont un rôle essentiel à jouer dans le financement de la rénovation, aux artisans du bâtiment qui devront massivement embaucher et former, en passant par tous ceux qui doivent intégrer la transition écologique à leur logiciel métier. « Je pense notamment aux professionnels de l’immobilier. Bien sûr, symboliquement, une décote des loyers aussi sévère soit-elle, plutôt qu’une interdiction pure et simple, risque d’être interprétée comme un rétropédalage. Mais c’est aussi une décision de bon sens qui permet de mener cette transition plus sereinement, en désamorçant cette « bombe sociale » du logement » conclut Yannick Ainouche.

Yannick Ainouche (CDI Fnaim) prône pour une décote des loyers des logements classés F et G