Ce ralentissement des investissements est tout autant valable dans la chute des volumes investis que dans le faible nombre d’opérations conclues ; toutes tailles confondues, une centaine ont été recensées au 1er trimestre 2023, soit deux fois moins qu’à la même période l’an passé. De plus, seules six opérations d’un montant supérieur à 100 millions d’euros ont été réalisées au cours de cette période, contre 14 au premier trimestre 2022. Un total qui n’avait pas été aussi bas pour un premier trimestre depuis 2012. A noter que l’Ile-de-France concentre la quasi-totalité des transactions de plus de 50 millions d’euros signées ce trimestre ; au-delà des quelques opérations d’envergure signées à Paris et dans sa région, cette tendance s’explique aussi par une activité ralentie en province, où l’absence de cessions de grands portefeuilles logistiques et de commerce s’est fait sentir.

Les bureaux ont subi une chute spectaculaire, avec un peu plus d’1,3 milliard d’euros investis au premier trimestre 2023, soit un volume divisé par deux par rapport à la même période en 2022, et même par trois si l’on se réfère au premier trimestre 2020. La baisse est particulièrement significative en Ile-de-France, où les cessions de bureaux totalisent à peine un milliard d’euros, contre deux milliards au premier trimestre 2022. De plus, seules six opérations de plus de 50 millions d’euros ont été dénombrées en Ile-de-France ces trois derniers mois, contre 16 sur la même période l’an passé. Avec une baisse de plus de 20 % des volumes investis sur un an, même le QCA (quartier central des affaires, ndlr) n’échappe pas au ralentissement général du marché. En régions, où le marché avait été très dynamique en 2022 avec 3,5 milliards d’euros investis (dont un tiers à Lyon), l’activité a également subi un coup d’arrêt : 350 millions d’euros y ont été placés au premier trimestre 2023, contre près de 700 millions l’an passé à la même époque.

Le marché des commerces, de son côté, se porte bien ; les sommes qui y ont été engagés en France au cours du premier trimestre totalisent 1,3 milliard d’euros, un volume en hausse de 63 % par rapport à la moyenne décennale. Avec 42 % des volumes investis en France depuis janvier 2023, la part des commerces équivaut même à celle des bureaux (43 %). Un résultat soutenu principalement par trois opérations majeures, dont l’achat, par Ingka Centres, du centre commercial Italie 2. En régions, le commerce a représenté un volume proche de 100 millions d’euros.

Après plusieurs années où il a largement surperformé, le marché de l’immobilier industriel marche désormais au ralenti : 500 millions d’euros investis en France en trois mois, contre 1,5 milliard, en moyenne, au premier trimestre entre 2019 et 2022. Les cessions de grands portefeuilles logistiques ou de grands actifs unitaires ont été quasiment inexistantes depuis le mois de janvier, l’activité se concentrant sur des transactions d’un montant inférieur à 50 millions d’euros.

Aucun rebond d’envergure des volumes investis n’est attendue d’ici la fin du premier semestre par Knight Frank. Néanmoins, l’engouement pour de nouvelles classes d’actifs pourrait se poursuivre, à l’image de l’hôtellerie, d’actifs alternatifs tels que les « data centers » ou le résidentiel géré et, surtout, des établissements d’enseignement supérieur privé, pour lesquels l’engouement va croissant…

Immobilier d'entreprise : un marché de l'investissement ankylosé au cours du 1er trimestre