« Le résidentiel est une classe d’actifs historique chez les institutionnels », a décrit Stéphane Imowicz. « Seulement, à partir des années 1980, ces derniers ont quelque peu délaissé cette catégorie pour s’orienter vers du tertiaire. L’effet inverse est observable depuis trois ou quatre ans, accéléré par la crise sanitaire : désormais, l’on assiste à un regain d’intérêt et, par conséquent, d’investissements dans le résidentiel à la faveur de taux bas ». Les hauts rendements et l’accroissement des valeurs semblent être à l’origine de ce retour en grâce du résidentiel, plus que jamais plébiscité. Depuis cinq ans, ce secteur a connu une progression atteignant 85 % (avec de très fortes hausses en 2020 et 2021) et représente, désormais, le quart de l’ensemble des investissements immobiliers.

Retour en force des institutionnels

Ce marché est « boosté » par quelques ventes d’envergure ; ainsi, les dix premières transactions de 2021 ont représenté 3,2 milliards d’euros, soit près de la moitié de l’investissement global. Le seul partenariat conclu en janvier 2021 entre In’Li et Axa IM RE, visant à produire près de 20 000 nouveaux logements intermédiaires neufs en Ile-de-France d’ici dix ans, a totalisé 2 milliards d’euros.

Le retour en force des acteurs institutionnels sur le marché du résidentiel est notable, surtout au vu du désintéressement qu’ils manifestaient jusqu’alors pour ce secteur. Les particuliers ne sont plus les seuls à investir. Les fonds d’investissement internationaux, à l’image de BlackRock, investissent dorénavant dans le résidentiel français, après s’être concentrés sur d’autres pays européens. Enfin, les asset managers ont vu leur activité croître sous la double impulsion des acteurs institutionnels et des fonds d’investissement.

Des bâtiments moins polluants

Si le neuf a représenté 57 % des volumes investis en 2021, l’ancien n’est pas totalement en reste, notamment les immeubles de type haussmanniens, jouissant toujours d’une cote importante sur le marché. Cependant, de plus en plus d’investisseurs privilégient des biens à retravailler, à rénover afin de les valoriser et, ainsi, créer une véritable valeur ajoutée entre l’achat et la revente. D’un point de vue de la localisation géographique, la région parisienne a totalisé 68 % des investissements, avec des rendements supérieurs à 3 %.

Stéphane Imowicz a aussi rappelé l’importance des qualités énergétiques des bâtiments. Le neuf présente cet avantage qu’il est souvent plus vertueux et moins « énergivore » et polluant. Pour l’ancien, les institutionnels comme les particuliers ont conscience que les travaux réalisé afin de conformer leurs logements aux nouvelles exigences du DPE (diagnostic de performance énergétique) sont coûteux ; la revente rapide de leurs actifs les plus obsolètes peut constituer une solution avant que les critères du DPE ne se durcissent, dévaluant de fait encore un peu plus la valeur de leurs biens…

Stéphane Imowicz (Ikory) : "l'investissement dans le résidentiel est bel et bien de retour"