La société poursuit la mise en œuvre ajustée de sa feuille de route…

Offre publique de retrait suivie d’un retrait obligatoire par le Groupe SMABTP à un prix de 8,20 euros par action
Valeur du patrimoine à périmètre constant en baisse de -2,9 % à 1,6 milliard d’euros
11 millions d’euros de développements dans des actifs bénéficiant de fondamentaux solides
Ratio d’endettement (LTV) à 24,4 % (covenant : inférieur à 50 %) et LTV EPRA à 31,9 %
Ratio ICR (EBE/frais financiers) à 2,5x (covenant : supérieur à 2x)
440 millions d’euros de capacité de tirage résiduelle
ANR EPRA de continuation (NTA) de 7,72 euros/action
Taux de rendement EPRA topped-up : 4,4 %

… essentielle à la transformation durable de son patrimoine face aux enjeux du marché immobilier

Revenus locatifs bruts de 38 millions d’euros, en hausse de 4,3 % (-1,1 % à périmètre constant)
96 % des loyers collectés début juillet 2026
Taux d’occupation EPRA en baisse à 71 % (contre 73,1 %) et taux d’occupation sécurisé à 72,4 %
Coût de la dette à 3,64 %
Résultat net consolidé de – 23 millions d’euros (contre – 46 millions d’euros)
Résultat EPRA de 8,7 millions d’euros ou 0,07 euro/action (contre 0,04 euro)
Cash-flow courant à 10,1 millions d’euros (contre 5,1 millions d’euros)

« Au cours de la période, le groupe a poursuivi la mise en œuvre de sa stratégie d’arbitrage en signant des promesses de vente sur trois actifs situés en périphérie parisienne pour un montant total de 21,4 millions d’euros. La réitération d’une de ces promesses de vente a été réalisée début juillet 2026 et est prévue fin septembre 2026 pour les deux autres.

Si un des actifs est en cours de vente pour un montant en ligne avec sa valeur d’expertise, les deux autres sortent avec de fortes décotes. Au global, les cessions se font avec une décote de 43 % par rapport à leur valeur d’expertise de fin 2025 et démontrent la volonté de la société de poursuivre la rationalisation de son patrimoine dans un contexte de marché de l’investissement toujours sclérosé.

Evolution des développements et redéveloppements

A Puteaux, sur les quais de Seine, au pied du pont de Neuilly, le groupe finalise le redéveloppement de « Rivage », un immeuble de bureaux en structure mixte bois béton (non IGH) développant une surface de 9 850 m². Lancé fin 2023, le projet vise un haut niveau de certifications et labels environnementaux : HQE BD « Excellent », BREEAM NC « Excellent », E+C- niveau E2C1, BBCA standard, Osmoz Bâti, Wiredscore Gold et Label Biosourcé niveau 3. L’offre de service complète comprendra notamment un Skybar au 8ème/9ème étage et bénéficie de nombreuses terrasses avec une vue dégagée sur tout Paris pour certaines d’entre elles. La livraison est prévue en septembre 2026.

Dans la Zac des Vignes, à Bobigny, la société a livré en juin 2026 le « Syrah », un hôtel d’activités à étages de 8 000 m² sous sa marque LILK (« Light Industrial Last Kilometer »). Second projet de ce type livré après le « Nanturra », ce concept d’immeuble polyvalent permet de répondre aux besoins de surfaces d’activités et de logistique du dernier kilomètre à proximité des centres urbains tout en préservant au maximum la désartificialisation des sols. Le « Syrah » se démarque notamment par sa performance environnementale (chauffage par géothermie sur sondes, matériaux bas carbone, agriculture urbaine…) et vise également la certification BREEAM « Excellent ».

Avec le « Nanturra », « EvasYon », le « Jade » et le « Saphir » livrés en 2024 et 2025, ces six projets (« Rivage », « Syrah ») incarnent la stratégie lancée en 2022 de création de valeur, de diversification et d’engagement environnemental de la foncière et représentent jusqu’à 11 millions d’euros de loyers potentiels, dont 4,1 millions d’euros sont sécurisés par des baux signés.

Un patrimoine en cours de transformation

Au 30 juin 2026, la valeur du patrimoine s’élève à 1 563 millions d’euros pour 75 % de bureaux (1 166 millions d’euros), 12 % de locaux d’activité/logistique (189 millions d’euros), 11 % à usage mixte (175 millions d’euros) et de manière encore marginale du résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75 % dans le Grand Paris (1 169 millions d’euros). Dans une démarche d’amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 85 % de celui-ci fait l’objet d’une certification attestant de sa performance environnementale à fin 2025.

Une activité locative reflet d’un patrimoine avec moins d’options de sortie à court terme

Au premier semestre 2026, 3,8 millions d’euros de loyers annualisés ont fait l’objet d’accords avec les locataires, comprenant 1,3 million d’euros de nouveaux baux signés et 2,5 millions d’euros renouvelés.

Après prise en compte des départs annoncés, le solde net de l’activité locative ressort à -2,1 millions d’euros en loyers annualisés.

Cette évolution intègre notamment :

des renégociations avec Transactis (2 310 m²) et Europ Net (2 120 m²) à Nanterre, Greenbig (1 140 m²) à Puteaux et Hirsch Secure (1 260 m²) sur le parc d’Aix-en-Provence ;
des signatures de nouveaux baux avec Schneider Electric (1 290 m²) sur le Nanturra dans le parc Nanterre Seine, Future Electronics (870 m²) à Vélizy et Simoldes Plasticos (810 m²) à Guyancourt ;
ainsi que les départs annoncés d’IBM (5 400 m²) à Orsay, Inetum (2 320 m²) à Lyon, Poush (11 228 m²) à Aubervilliers et Eqiom (370 m²) à Nanterre.

Au 30 juin 2026, le taux d’occupation financier (EPRA) est en baisse à 71 % (contre 73,1 % à fin 2025). En prenant en compte la signature de « Lyon EvasYon », dont le bail prend effet postérieurement au 30 juin 2026, le taux d’occupation sécurisé ressort à 72,4 %. Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements : 6,9 %), le taux d’occupation financier (EPRA) ressort à 78 % (vs. 79,9 %). Par ailleurs, la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent, respectivement, à 5,5 et 3,3 ans (contre 5,7 et 3,4 ans à fin 2025). Compte tenu d’un nombre de baux avec options de sortie plus faible dans les 12 prochains mois, cette activité de sécurisation des baux est mécaniquement plus faible en 2026, ce qui permet aux équipes de renforcer leurs efforts sur la recherche de nouveaux locataires, dans un contexte encore plus complexe que les années précédentes.

96 % des loyers du 1er semestre 2026 encaissés

Début juillet, sur un total de 39 millions d’euros de loyers quittancés au 1er semestre 2026, 96,2 % ont été encaissés (contre 96 % l’an dernier).

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité. Dans une économie fragile, la société reste particulièrement vigilante en maintenant la proximité et le dialogue avec ses clients.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d’indiquer que plus de 85 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de la résilience du modèle de gestion de la société.

Résultat EPRA en hausse à 8,7 millions d’euros

Les revenus locatifs bruts progressent de 4,3 % pour s’établir à 38 millions d’euros, tirés par l’impact des livraisons (+ 2 millions d’euros). A périmètre constant, les loyers diminuent de 1,1 %, l’effet des départs et des négociations (- 0,7 million d’euros) étant en partie absorbé par celui des indexations (+ 0,3 million d’euros, + 0,8 %). Les revenus locatifs nets augmentent de 7,1 %, intégrant l’effet favorable de régularisations de charges locatives sur la période.

Le résultat d’exploitation courant ressort à 18 millions d’euros (contre 16,8 millions d’euros), reflétant pour partie la hausse des frais de fonctionnement de 1,1 million d’euros passant à 8,4 millions d’euros (contre 7,3 millions d’euros). Cette hausse est liée pour moitié au titre de l’évolution des outils métiers et du déploiement de la facture électronique, et pour l’autre moitié au titre du reclassement du loyer du siège (auparavant traité en IFRS 16). Ce reclassement est neutre sur le résultat EPRA et le résultat net, l’alourdissement des frais de fonctionnement étant compensé essentiellement par la diminution corrélative des dotations aux amortissements.

Les frais financiers s’établissent à 7,6 millions d’euros (contre 6,4 millions d’euros), faisant ressortir un coût moyen de la dette de 3,6 % (contre 1,9 % au 1er semestre 2025, minoré par des produits non récurrents détaillés ci-après). Cette hausse de 1,2 million d’euros recouvre deux effets de sens opposés. Le premier semestre 2025 avait bénéficié de 5,9 millions d’euros de produits financiers non récurrents issus du placement d’une partie du produit de l’augmentation de capital réalisée en janvier 2025 (dont 1,8 million d’euros liés au placement des 180 millions d’euros affectés au remboursement du TSDI 2020). En miroir, l’utilisation du produit résiduel de cette augmentation de capital a ramené la dette moyenne de 661 millions d’euros à 420 millions d’euros et généré une économie d’intérêts de 4,7 millions d’euros sur le semestre.

Le cash-flow courant s’établit pour la période à 10,1 millions d’euros, contre 5,1 millions d’euros en 2025 reflétant l’évolution du résultat EPRA calculé selon la nouvelle méthode.

Actif net réévalué en recul sous l’effet de l’ajustement de valeur du patrimoine

L’évaluation au 30 juin 2026 du patrimoine de la société est en baisse de 2,9 % à périmètre constant par rapport à fin 2025. Cette diminution résulte notamment de la poursuite de la remontée des taux de capitalisation (6,20 %, contre 6,18 %), de la baisse des loyers et de la hausse des retraitements retenus dans les expertises. Après prise en compte des éléments de périmètre, le patrimoine s’élève à 1 563 millions d’euros.

Situation financière

Au 30 juin 2026, la dette brute s’élève à 424 millions d’euros (contre 422,5 millions d’euros à fin 2025). Avec une position de trésorerie à 42,1 millions d’euros (contre 50 millions d’euros), la dette nette ressort à 381,9 millions d’euros, en légère hausse par rapport aux 372,5 millions d’euros enregistrés à fin 2025.
Cette évolution résulte essentiellement des dépenses liées aux développements réalisés sur la période et de la baisse de juste valeur du patrimoine. Le ratio LTV (dette nette/valeur du patrimoine hors droits) s’établit ainsi à 24,4 % au 30 juin 2026, contre 23,4 % fin 2025. Le LTV EPRA ressort à 31,9 %.

Une gestion active et prudente du patrimoine

Avec une structure financière renforcée, la Société de la Tour Eiffel aborde une nouvelle phase de la transformation de son patrimoine engagée depuis 2022. Dans un environnement immobilier toujours exigeant, sa priorité opérationnelle porte sur la commercialisation, afin de résorber la vacance et de sécuriser les revenus locatifs des actifs récemment livrés, dans un marché locatif qui demeure sélectif. Elle privilégie à cet effet une gestion active et disciplinée de ses actifs, orientée vers leur adaptation aux évolutions des usages et le renforcement de leur résilience.

Cette nouvelle phase, en cours de définition, s’articulera autour d’un cycle renouvelé de développements, de redéveloppements et d’arbitrages. Déjà identifiés, l’essentiel des projets feront l’objet d’ajustements en fonction des conditions de marché et des priorités du groupe. La société entend l’inscrire dans une logique de maîtrise de son levier financier, en s’appuyant prioritairement sur la rotation de son patrimoine : les cessions d’immeubles inadaptés aux enjeux du groupe alimentent la valorisation des actifs les plus en phase avec les attentes des utilisateurs et des territoires. Les projets livrés et les opérations engagées ces dernières années illustrent cette évolution vers un portefeuille diversifié, à usage mixte, mieux adapté aux enjeux urbains contemporains ».

Société de la Tour Eiffel : les résultats semestriels 2026