Dans son étude « Perspectives annuelles 2025 », AEW dresse l’état du marché suivant : des banques centrales ayant entamé leur cycle de baisse des taux directeurs au cours du second semestre 2024, une inflation ayant fortement baissé, une croissance modérée du PIB et un resserrement des taux obligataires d’Etat.

Premier constat dressé par AEW : la dette immobilière en Europe devient à nouveau relutive (accroissement du bénéfice immédiat) pour les investisseurs, avec des taux de rendement immobiliers « prime », tous secteurs confondus en zone Euro, fixés à 5,2 %. En pourcentage des prêts octroyés, le déficit de financement est maintenant de 13 % pour les trois prochaines années, en baisse par rapport aux 17 % précédemment estimés.

Deuxième constant : les taux de vacance modérés soutiennent la croissance des loyers. Le bureau est la classe d’actifs pour laquelle le taux de vacance est le plus élevé de tous les secteurs, à 9 % ; un chiffre en hausse par rapport aux 5 % enregistrés avant la pandémie, fin 2019. AEW prévoit que ce taux de vacance sur les marchés de bureaux ait atteint un point culminant en 2024 avant de refluer à 6,8 % fin 2029. A noter que la logistique affiche le taux de vacance le plus bas tous secteurs confondus, à 2 %. AEW anticipe une croissance des loyers « prime » de 2,1 % par an en moyenne entre 2025 et 2029, les bureaux en tête (+2,6 %).

Troisième constat : la confiance est de nouveau au rendez-vous, avec une prévision de volume total d’investissement en immobilier en Europe de 170 milliards en 2024 et 200 milliards en 2025, ce qui représente une hausse par rapport aux 150 milliards d’euros investis en 2023, les attentes en termes de prix entre vendeurs et acquéreurs continuant de se resserrer.

Quatrième constat : entre 2025 et 2029, la France et le Benelux devraient surperformer les autres pays avec un rendement global moyen de 10,3 % par an, suivis de près par le Royaume-Uni (10,2 % par an), qui passe en troisième position. A noter que la majorité des marchés européens sont jugés attractifs dans l’analyse des rendements ajustés aux risques, avec 92 % des 168 marchés européens couverts classés attractifs ou neutres.

Selon AEW, les bureaux "prime" européens offrent les meilleures perspectives de rendements