Un pilier du commerce français… en pleine mutation
En l’espace de vingt ans, le « retail park » a profondément remodelé le paysage commercial hexagonal. Avec plus de 8,4 millions de mères carrés développés sur près de 600 sites, le format concentre à lui seul près de la moitié des surfaces commerciales créées en France sur les deux dernières décennies. Après une forte phase d’expansion, la production de nouveaux projets ralentit nettement depuis la pandémie, sous l’effet conjugué du durcissement réglementaire, de la raréfaction du foncier et d’un environnement économique plus contraint. Dès lors, le modèle change de paradigme : le « retail park » ne s’étend plus, il se transforme. Extensions, rénovations, requalifications de zones commerciales existantes deviennent les principaux moteurs de croissance de ce format commercial.

Des fondamentaux locatifs toujours aussi solides
Dans un marché des commerces en forte recomposition, le « retail park » continue de faire valoir des atouts différenciants : accessibilité, lisibilité de l’offre et, surtout, maîtrise des coûts d’exploitation. Alors que les stratégies de rationalisation se multiplient, ce modèle permet aux enseignes de sécuriser leur rentabilité tout en conservant une forte visibilité commerciale. Cette équation explique en grande partie un taux de vacance nettement inférieur à celui relevé sur les autres formats de commerce.

Au-delà de ses fondamentaux économiques, le « retail park » évolue profondément dans son positionnement et son contenu : le prêt-à-porter recule au profit d’activités plus expérientielles (restauration, loisirs, services, santé), tandis que certaines enseignes qui se développaient historiquement sur d’autres formats investissent également ces sites. Une transformation du « mix-merchandising » qui rapproche progressivement les « retail parks » du modèle des centres commerciaux. Ces mutations contribuent à faire du « retail park » un modèle extrêmement complet, capable de répondre à des usages élargis et diversifiés.

Un actif recherché à l’investissement… mais dans un marché sous-offreur
Longtemps considéré comme un marché de niche, le segment des « retail parks » s’affirme aujourd’hui comme une classe d’actifs à part entière, attirant un nombre croissant d’investisseurs, y compris généralistes, séduits par un couple rendement/risque jugé attractif. Sur la période récente, près d’un milliard d’euros ont été investis, en moyenne, chaque année en France sur ce segment. Dans un contexte de marché marqué par la rareté des produits à l’acquisition, les volumes restent cependant contraints non pas par un manque d’appétit de la part des investisseurs, mais bien par l’insuffisance de l’offre disponible.

Dans un environnement marqué par les contraintes réglementaires, les enjeux environnementaux et les tensions sur le pouvoir d’achat, le « retail park » entre dans une phase de maturité active, où sa capacité à se réinventer devient déterminante…

"Retail parks" : un modèle toujours plébiscité qui entre dans un nouveau cycle de transformation...