Conformément à la tendance observée sur les autres classes d’actifs, le marché de l’investissement en immobilier résidentiel affiche un net recul d’une année sur l’autre (- 52 %), avec seulement 2,8 milliards d’euros investis en 2023.

L’immobilier résidentiel classique est le plus impacté (-62 %, 1,7 milliard d’euros), en l’absence de méga portefeuille. En effet, les 159 transactions recensées sur ce type de logement (contre 163 l’an dernier et 167, en moyenne, au cours des cinq dernières années) confirment le maintien d’un certain niveau d’activité, mais aucune opération d’un montant supérieur à 100 millions d’euros n’est intervenue en 2023.
La vente par Gecina de son immeuble rue de l’Abreuvoir, à Courbevoie et celle par CCR du 179, rue de la Pompe, dans le 16ème arrondissement de Paris restent, ainsi, les transactions les plus significatives. En revanche, les actifs gérés, avec 1,1 milliard d’euros investis, affichent un recul de seulement 16 % sur un an et concentrent 37 % des engagements. On note un appétit marqué pour les résidences étudiantes (471 millions d’euros) et le coliving (428 millions d’euros), dont les volumes sont en nette progression sur un an, tandis que les résidences seniors affichent un recul de 73 % avec seulement 169 millions d’euros investis.

Florence Sémelin, directeur investissement résidentiel et actifs gérés au sein du département investissement de JLL, souligne : « conformément à nos prévisions, le marché français de l’investissement en immobilier résidentiel a terminé l’année 2023 sur un volume d’environ trois milliards d’euros après trois années d’euphorie. En l’absence de méga portefeuille, le marché a été essentiellement animé par des cessions d’actifs existants à Paris et en 1ère couronne, détenus majoritairement par des compagnies d’assurance, à l’instar du portefeuille cédé par Swiss Life – que nous avons accompagné – et des investisseurs privés, avec notamment la cession du 120, avenue de Wagram que nous avons réalisée. Les Vefa ont, quant à elles, connu un véritable coup d’arrêt, à l’exception de quelques résidences étudiantes et de coliving, en raison d’un écart de prix non comblé entre les attentes des promoteurs et les offres des investisseurs, mais l’intérêt de ces derniers pour les actifs neufs, qui répondent aux dernières normes environnementales, ne se dément pas ».

Les investisseurs étrangers, peu actifs en fin d’année, affichent une part de marché de 14 % sur l’ensemble de l’année 2023. Les fonds paneuropéens ont été les plus actifs (11 % de l’activité) avec cinq acquisitions dont celle par Greystar Investment de la résidence « Lilo », à Puteaux, au 3ème trimestre.
Les taux de rendement « prime » ont connu à nouveau une légère hausse fin 2023. Une stabilisation de ces derniers semble néanmoins s’amorcer, en lien avec la fin de la hausse des taux directeurs.

« Nous devrions assister en 2024 à une lente reprise du marché, qui pourrait finir l’année sur un volume autour de 4 milliards d’euros d’investissements. L’activité devrait notamment être portée par les cessions d’immeubles existants qui restent prisés, comme en témoigne l’intérêt porté à un actif rue Meissonier, à Paris (17ème) pour lequel nous venons de lancer le marketing. On note, par ailleurs, un fort appétit des investisseurs tant nationaux qu’internationaux pour les résidences étudiantes, notamment sur des volumes supérieurs à 200 lits, comme celle que nous venons de signer avec un nouvel acteur » conclut Florence Sémelin.

Résidentiel : pour JLL, la reprise sera "lente"