Une année 2023 marquée par l’absence de gros portefeuilles institutionnels

Avec un peu plus de 710 millions d’euros investis au 4ème trimestre 2023, le marché résidentiel bloc* en France n’a pas connu de sursaut en fin d’année et enregistre un volume total annuel de près de 2,8 milliards d’euros en 2023. Le marché a été très fragmenté cette année, en particulier pour le résidentiel classique, avec un volume en baisse de 50 %, mais un nombre de transactions qui ne recule que de 15 % environ. « Dans cet environnement financier défavorable, aux corrections de prix encore inachevées, la cession de grands portefeuilles à des investisseurs institutionnels a laissé place à des transactions unitaires de taille plus réduite réalisées par des marchands de biens, des acteurs du logement abordable et des acteurs spécialisés » commente Nicolas Verdillon, « managing director investment properties » chez CBRE France.

De bons résultats pour le résidentiel services géré

Les produits qui répondent aux besoins de diversification de l’offre de logements sur le territoire se sont, en effet, montrés très résilients avec des volumes en hausse pour les résidences étudiantes et le coliving (respectivement 30 et 50 % par rapport à 2022).
« Ces investissements par des opérateurs ont donné lieu, principalement, à des transactions en Vefa ou via des redéveloppements. Les purs investisseurs, malgré un fort intérêt induit par les fondamentaux socio-démographiques, la gestion locative simplifiée, les motivations ESG, ainsi que de meilleurs rendements, ont rarement pu être compétitifs face aux opérateurs en concurrence entre eux pour mailler le territoire français en retard par rapport à ses voisins européens » poursuit Nicolas Verdillon.
Le marché du résidentiel senior, très dynamique depuis cinq ans, a, quant à lui, vu son volume divisé environ par trois, ralenti par les résultats d’exploitation des opérateurs.

Il y a maintenant quasiment un équilibre entre les volumes investis en résidentiel bloc classique et les résidences services gérées.

Une année 2024 qui devrait confirmer l’appétence des investisseurs pour le résidentiel

L’année 2024 débute sur des signaux positifs avec une stabilisation du niveau des taux d’emprunt pour les particuliers en ligne avec celle des taux directeurs de la banque centrale. Si cela ne sonne pas la fin de la baisse des prix, des anticipations de baisse des taux à partir de la mi-année 2024 pourrait fluidifier un retour de la demande.
« Malgré une prime de risque immobilière encore insuffisante pour certaines catégories de résidentiel, les investisseurs vont confirmer leur intérêt pour cette classe d’actifs, en accord avec leurs stratégies de diversification et de réponse aux enjeux sociétaux et environnementaux. Enfin, gardons à l’esprit que l’un des principaux héritages de cette année 2023 reste aussi un déficit d’offre neuve, en baisse de 20 % par rapport à la moyenne décennale » conclut Nicolas Verdillon.

*comprenant le résidentiel classique, logement intermédiaire, résidences étudiantes, résidences seniors, coliving, résidences intergénérationnelles, mais excluant le logement social.

Résidentiel : "la baisse des taux à partir de la mi-2024 pourrait fluidifier un retour de la demande" selon CBRE