« Durant la majeure partie de la décennie écoulée, les stratégies d’investissement immobilier performantes reposaient essentiellement sur le choix des bons secteurs, notamment le résidentiel et la logistique.
Le secteur résidentiel a bénéficié de pénuries structurelles de logements et de contraintes d’accessibilité financière, tandis que la logistique a été portée par l’essor du commerce en ligne et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement.
A mesure que les tendances sectorielles sont mieux appréhendées, la question clé pour l’investisseur glisse du « dans quoi investir » vers le « où investir », faisant du choix de la ville un facteur déterminant de la performance à long terme ».

L’analyse de Catella porte sur 75 zones métropolitaines réparties dans 20 pays européens, représentant une population totale d’environ 350 millions d’habitants. Sur la base de seize indicateurs économiques, démographiques, sociaux et immobiliers, les villes sont réparties en six catégories : villes phares, pôles économiques, viviers de talents, étoiles montantes, centres régionaux et villes à la traîne.
« Ces catégories ne constituent pas un classement, mais un cadre d’analyse permettant de comprendre les différents rôles que les villes peuvent jouer au sein d’un portefeuille immobilier ; elles permettent aux investisseurs d’ajuster leur allocation de capital, ainsi que leurs objectifs de couple rendement-risque aux caractéristiques des marchés locaux. Il n’existe pas de ville idéale unique pour investir. Les rendements futurs dépendront de plus en plus de la capacité à associer la ville adéquate à la stratégie d’investissement et au profil de risque appropriés ».

Ces six catégories mettent en lumière différents rôles d’investissement au sein des villes européennes. « Les villes phares, telles que Londres, Paris et Stockholm, allient envergure, connectivité et liquidité, favorisant des stratégies défensives de type « core ». Les pôles économiques, comme Munich, Milan et Berlin, offrent des opportunités de valeur relative dans les segments « core » et « core + ». Les viviers de talents, notamment Bristol, Helsinki et Malmö, bénéficient d’un capital humain solide et d’une forte capacité d’innovation, créant des opportunités dans des domaines tels que le logement étudiant et les sciences de la vie.
Les villes en plein essor, comme Varsovie, Malaga et Porto, présentent un potentiel de croissance plus élevé, mais aussi un risque accru. Les centres régionaux, tels que Lisbonne, Lyon et Stuttgart, offrent des opportunités plus sélectives, dictées par les conditions du marché local et une gestion active.
Les villes à la traîne, comme Rome, Florence et Naples, nécessitent une attention particulière portée à la création de valeur active via le repositionnement et le redéveloppement ».

Dans leur ensemble, « ces six catégories illustrent la manière dont les caractéristiques propres à chaque ville se traduisent par des opportunités d’investissement et des profils de risque distincts, soulignant ainsi l’importance d’aligner la localisation géographique sur la stratégie d’investissement ».

A noter : l’analyse « House View » de Catella pour l’automne 2026 s’appuie sur les convictions d’investissement définies au printemps 2026, lesquelles désignaient le logement abordable et les résidences gérées (« operational living ») comme les segments les plus attractifs du paysage européen de l’investissement, soutenus par une pénurie structurelle de logements, l’évolution démographique et une demande croissante pour des modes de vie flexibles.
L’analyse d’automne y ajoute la dimension géographique. Si les fondamentaux sectoriels restent déterminants, l’analyse de Catella démontre qu’une allocation de capital réussie dépendra de plus en plus du choix judicieux tant des villes que des secteurs.

Retrouvez ici l’analyse complète

"Pourquoi le choix de la ville compte autant que celui du secteur" par Catella Group