Le faible taux de vacance masque de fortes différences de performance entre les villes européennes

Les différentes approches de retour au bureau après la pandémie du Covid, les fondamentaux sous-jacents de la fonctionnalité des villes, les approches différentes de conformité ESG et la façon dont les marchés ont réagi aux évolutions de l’inflation et des taux d’intérêt ont créé des lectures contrastées dans le devenir de cette classe d’actifs tertiaire. En Europe, le taux de vacance se maintient à 8,1 % en moyenne et les taux d’occupation des bureaux ont largement retrouvé les niveaux d’avant la pandémie, soit 65 %, en moyenne, en Europe.

Le marché de l’investissement bureau (1,2 milliard d’euros transactés), au 1er trimestre 2023, a reculé de 38 % en un an, en Ile-de-France. « Au-delà des conditions macroéconomiques difficiles et de la problématique du financement immobilier, les actifs tertiaires sont aujourd’hui au cœur d’une intense réflexion sur leur devenir tant les changements dans les modes d‘organisation du travail (télétravail et flex office, entre autres) modifient les attentes des entreprises et de leurs collaborateurs. Les investisseurs doivent également intégrer les impératifs ESG et, plus généralement, ceux liés à la décarbonation de l’économie. Le chantier est donc immense pour l’ensemble de la communauté immobilière » précise Magali Marton, directrice stratégie, marketing et data chez Colliers France.

« Le prix des actifs de bureaux évolue en phase avec les facteurs macroéconomiques clés tels que l’inflation et les taux d’intérêt, à l’échelle mondiale. Ils s’adaptent également aux fondamentaux plus spécifiques du marché local où il existe une grande divergence dans les facteurs en jeu. Au sein de chaque continent, il existe également une grande diversité dans les performances et les fondamentaux des marchés locaux » ajoute Damian Harrington, « head of global and EMEA capital markets research ».

Le taux de vacance des bureaux en Europe masque, en effet, des performances variables d’un pays à l’autre : stabilité de la vacance dans le West End de Londres (6,8 %), en baisse à Amsterdam (de 6,5 à 6,1 %), à Bruxelles passé de 8,3 à 7,7 %, en hausse à Paris/Ile-de-France (+0,6 à 8 %) et à Berlin (de 3,1 à 3,7 %).

Les tendances sont les mêmes en Asie Pacifique avec un taux de vacance d’environ 10 % et un taux d’occupation moyen de 80 %. En revanche, les taux d’occupation en Amérique du Nord se maintiennent à 50 % ou moins, en raison notamment de l’allongement de la durée des trajets et de l’amélioration du confort des espaces de travail à domicile. Cette faible demande de bureaux entraîne à la hausse les taux de vacance à plus de 16 % en moyenne, et les incitations des propriétaires à soutenir les loyers continuent d’être insuffisantes pour renverser cette tendance.

Autre élément clé du « Global Insights & Outlook Office Report », les loyers « prime » sont en augmentation dans toute l’Europe, du fait d’une demande toujours soutenue pour des espaces de meilleure qualité et, de surcroît, conformes aux normes ESG. « Nous constatons une pression pour réaffecter les espaces qui ne répondent pas aux exigences actuelles, car une proportion croissante de bâtiments est confrontée à une obsolescence technique, mais aussi d’usage » souligne Luke Dawson, « head of global and EMEA capital markets ». Et d’ajouter : « dans ce contexte, certains actifs de bureaux peuvent perdre une grande partie de leur valeur, surtout sur les marchés où une grande importance est accordée aux critères ESG, comme au Royaume-Uni et en Australie ».

Les valorisations des actifs ont été négativement affectées au cours des douze derniers mois, les hausses des taux de financement et des taux obligataires ayant entraîné une décompression des taux de rendement. Pour autant, la fin du cycle de hausse des taux se dessine un peu partout en Europe, de nouveaux ajustements à la marge de valeurs métriques sont attendus. Les perspectives économiques à long terme pour chaque ville sont généralement très positives, mais les taux de croissance varient considérablement. Certains marchés auront l’avantage d’être les premiers à s’engager sur la voie de la stabilité et de la reprise des valeurs.

« Investir dans l’immobilier de bureau est devenu plus complexe car les facteurs qui influencent les marchés sont très divers. Alors que les prix continuent de s’ajuster, il faudra du temps pour que la demande des investisseurs pour les bureaux se rééquilibre » conclut Damian Harrington.

Pour Colliers, "les marchés européens de l'immobilier de bureau se stabilisent"