Avec près de 86 500 m2 de bureaux commercialisés au 1er semestre 2022, le marché de la Métropole d’Aix-Marseille affiche une hausse de 7 % sur un an et conserve une bonne dynamique malgré un 2ème trimestre moins actif. Ce marché, peu impacté durant la crise sanitaire, maintient sa progression continue depuis plusieurs années. Le dynamisme est essentiellement venu des segments de surfaces inférieures à 1 000 m2, progressant de 16 % pour les moins de 500 m2 et de 47 % pour le « mid-market » (500-999 m2) qui enregistre également un nombre record de signatures avec 31 références.

Selon JLL, le nombre de transactions reste relativement stable sur un an (217 contre 211) avec un panier moyen en légère progression (398 m2 contre 384 m2). Les grandes transactions, moins nombreuses, ont cumulé 33 000 m2, alimentées notamment par deux signatures de plus de 5 000 m2, à savoir le département des Bouches-du-Rhône (8 540 m2) dans l’immeuble « Pixelia HD » et Erilia (6 200 m2) dans « Porte Est ».

Le secteur de Marseille totalise 70 % des surfaces commercialisées sur les six premiers mois de l’année. « Le marché aixois reste cependant très dynamique avec 95 signatures » précise Yoann Pohu, soit 44 % du nombre global référencé sur les deux grands secteurs.

Un record d’investissement pour le marché d’Aix-Marseille

Au deuxième trimestre 2022, le marché de l’investissement sur le territoire Aix-Marseille, totalise 410 millions d’euros. Ce résultat est presque cinq fois plus élevé que celui du 1er trimestre. Il permet de porter le volume global sur l’ensemble du 1er semestre 2022 à 495 millions d’euros, en hausse de 83 % par rapport à la même période l’an dernier. « L’accélération de l’activité tient notamment à la finalisation d’une opération majeure représentant la moitié des montants investis au cours du semestre : l’acquisition par Perial de la tour de bureaux « La Marseillaise » auprès de la CDC, Cepac et Swiss Life, illustrant la place centrale de la cité phocéenne parmi les marchés régionaux les plus plébiscités par les investisseurs en France », commente Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée chez JLL.

Vingt-cinq opérations ont été enregistrées sur le marché d’Aix-Marseille au cours du 1er semestre 2022, soit quatre de plus qu’à la même période en 2021. « Ce résultat est, par ailleurs, supérieur à celui de la moyenne quinquennale, confirmant la tendance à l’échelle nationale d’une progression générale du nombre de transactions sur le marché de l’investissement », ajoute JLL.

La forte activité est en partie liée à la progression du segment compris entre 15 et 40 millions d’euros. Ces transactions intermédiaires sont au cœur du marché : elles sont au nombre de cinq (contre trois au premier semestre 2021), et totalisent 133 millions d’euros au cours de la période, essentiellement marquée par la vente d’entrepôts dont certains sont issus de portefeuilles nationaux. Les acquisitions d’un montant compris entre 5 et 15 millions cumulent plus de 50 millions d’euros investis, soit une hausse de 82 % sur un an à travers sept opérations contre trois sur la même période en 2021.

Les bureaux concentrent 57 % des sommes engagées sur le territoire au cours du semestre. Suivent ensuite les entrepôts dont la part s’élève à plus d’un quart des volumes. Le marché a notamment été animé par la vente de quelques portefeuilles nationaux, à l’image de celui cédé par Prologis au profit de Sunrise et Ares, dont une plate-forme logistique de 34 000 m2 qui se situe à Port-Saint-Louis-du-Rhône (13).

« Contrairement à 2021 où le marché était équilibré, les investisseurs français sont à l’origine de la grande majorité des acquisitions au cours du semestre avec 91 % des investissements (contre 51 % en 2021), portés par une activité accrue des collecteurs d’épargne », ajoute JLL. Perial, en plus de la tour « La Marseillaise », s’était déjà illustré quelques mois plus tôt par l’acquisition d’un actif mixte situé rue Saint-Ferréol pour un volume proche de 35 millions d’euros. AEW, Sofidy, Altixia ou encore Normaont également ciblé ce territoire pour déployer leurs capitaux.

« Le très bon résultat du marché de l’investissement à Aix-Marseille concerne en grande partie des opérations initiées avant le conflit ukrainien et ses impacts sur l’inflation et les politiques monétaires. Malgré le resserrement des conditions financières et la hausse des rendements obligataires, l’immobilier devrait conserver toute son attractivité notamment grâce au dynamisme du marché locatif marseillais. D’autre part, la collecte élevée pour les SCPI et l’assurance-vie nous permet d’anticiper des résultats en fin d’année supérieurs à ceux de 2021 (750 millions d’euros) », conclut Sam Capoani.

Marseille : un 1er semestre record pour le marché locatif comme pour celui de l’investissement