« Ce qui est rassurant, bien que le résultat soit en baisse par rapport au 1er semestre 2022, c’est qu’il reste comparable au 1er semestre 2021, mais surtout au-dessus de la moyenne décennale à hauteur de 10 %. En comparaison, l’Ile-de-France affiche, quant à elle, une baisse de 18 % par rapport à sa moyenne à long terme. Si l’on se place au niveau européen, nous constatons que Lyon est devant Barcelone ou Amsterdam, que Bordeaux fait mieux que Cologne ou Vienne et que Lille dépasse Luxembourg, tandis que Toulouse surperforme Dublin » souligne Jean-Laurent de La Prade.

Lyon reprend la tête de ce classement des villes régionales avec 115 000 m2 placés. Bordeaux est le nouveau dauphin avec un volume de 99 000 m2, soit une augmentation de 49 % par rapport au premier semestre de 2022, tandis que Lille, avec un volume de 93 000 m2, complète le podium. A noter que Toulouse, avec une progression de 18 %, remonte à la 4ème place avec 74 000 m2 placés. Aix/Marseille conserve sa position dans le top 5, avec un volume comparable à sa moyenne décennale (63 000 m2, contre 65 000 m2). Plusieurs marchés tirent leur épingle du jeu comme Nice/Sophia qui intègre le top 10 avec une hausse de 15 % (43 000 m2) en comparaison avec le premier semestre de l’année 2022 ou encore Rouen, dont la progression dépasse les 150 % (28 500 m2) sur un an.

Le neuf fait preuve de résilience en affichant une baisse de 2 % seulement pour un poids de 35 % dans le volume global. Le seconde main est en recul de 9 %, mais représente toujours plus de la moitié des transactions (55 % du volume total). Ce sont surtout les comptes propres et clés en main locatifs qui dévissent, en baisse de 54 % sur un an, preuve certainement de la difficulté des entreprises à se projeter sur le moyen terme. En termes de surface, notons la bonne dynamique des moyennes surfaces (entre 1 000 et 5 000 m2). La progression est de plus de 8 % par rapport au premier semestre 2022, tandis que les petites surfaces connaissent une baisse de 18 %. Mais ce sont surtout les grandes surfaces (plus de 5 000 m2) qui sont en fort recul (-40 %). Quant aux transactions significatives, citons celles réalisées avec la CPAM (16 200 m2) à Bordeaux, la SNCF (10 000 m2) et Airbus Protect (5 500 m2) à Toulouse, la SNCF (8 000 m2) à Lille, ESG (6 200 m2) à Montpellier, NXP (6 000 m2) à Nice, Materi Act (6 400 m2) et Omnes (5 600 m2) à Lyon. Parmi les secteurs d’activité ayant dynamisé le marché des bureaux, on retrouve principalement les secteurs public et juridique (conseil) avec 16 % des volumes placés chacun, suivis de tout près par les secteurs industrie (15 %) et banque-finance-assurance (14 %).

« La bonne nouvelle, c’est que nous constatons une meilleure répartition des volumes placés entre les différents secteurs par rapport à l’an dernier où le secteur public était largement représenté avec 29 % du volume global placé » commente Jean-Laurent de La Prade.

Une offre en hausse

L’offre disponible à un an s’élève à 2,4 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 4 % sur un an à la même période. Cette hausse est plutôt portée par le seconde main (+ 6 %) qui représente 67 % de l’offre globale. L’offre neuve est plus stable (+ 1 %), mais elle ne pèse que 33 % du volume total.

Les valeurs locatives en régions sont majoritairement en augmentation. « Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier encore d’une marge de progression » souligne Jean-Laurent de La Prade. Les loyers « top », dans le neuf, sont compris entre 165 euros (HT, HC)/m² à Orléans et 330 euros (HT, HC)/m² à Lyon.

Investissement en régions : une légère baisse avec 1,1 milliard d’euros investis au premier semestre et une décompression toujours à l’ordre du jour

Le marché régional de l’investissement en bureaux a aussi connu une activité en baisse (-31 %) avec un total de 1,1 milliard d’euros investis, ce qui correspond à un retour aux niveaux de 2018 (996 millions d’euros).

« Cette baisse s’explique principalement par le fort recul des Vefa et le moindre appétit des SCPI » précise Jean-Laurent de La Prade.

Lyon est en tête du marché régional des bureaux avec 228 millions d’euros investis, suivie par Toulouse (154), Bordeaux (110), Lille (100) et Nantes qui occupe désormais la cinquième position avec 83 millions d’euros. La tranche de 20 à 50 millions d’euros domine le marché, représentant 49 % des investissements. Parmi les transactions marquantes figurent l’acquisition par AEW Ciloger de l’immeuble « Canopa-Welink », à Lyon, pour 102 millions d’euros.

Pour ce semestre, les taux de rendement « prime » poursuivent leur décompression. Celle-ci est plus ou moins prononcée selon les villes. Lyon et Lille font parties des villes où elle est forte avec, respectivement, un taux de 4,50 %, soit +50 points de base par rapport au premier trimestre de cette année et de 4,80 % (+40 points de base). Parmi les villes qui ont connu une décompression plus faible, citons Aix/Marseille avec un taux de 4,45 % (+5 points de base).

*Les 17 villes : Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse et Tours.

Bureaux en régions : Lyon prend la tête du classement selon BNP Paribas Real Estate