« Fin 2025 et début 2026, les signaux s’amélioraient enfin. L’inflation refluait, les banques centrales avaient assoupli leur politique monétaire, les levées de fonds mondiales en immobilier rebondissaient de +29 % en 2025 pour atteindre 222 milliards de dollars. La logistique continuait de s’imposer comme la classe d’actifs n°1 dans les intentions d’allocation, devant le résidentiel et les bureaux.
Puis la géopolitique a rebattu les cartes, une fois encore. La fermeture du détroit d’Ormuz, la flambée des prix du pétrole, la remontée de l’OAT 10 ans proche de 4 % : autant de chocs qui ont douché l’élan naissant et replongé les acteurs dans un attentisme qu’ils croyaient pourtant derrière eux.

Faut-il pour autant céder au pessimisme ? Non. Et les données historiques nous donnent une raison solide de garder la tête haute.

En comparant le cycle actuel, amorcé depuis 2022, avec celui qui avait suivi la grande crise financière de 2008, la trajectoire est sans équivoque : les volumes d’investissement et les valeurs vénales ont déjà passé leur point bas, et la courbe de remontée reproduit fidèlement le schéma historique. Après la crise de 2008, une fois la poussière retombée, le rebond avait été aussi rapide que puissant. Rien ne permet d’affirmer que ce cycle sera différent.

Le premier trimestre 2026 est objectivement difficile : seulement 328 millions d’euros investis en logistique en France, en recul de 60 % sur un an, sans aucune transaction au-delà de 60 millions d’euros. La géopolitique a créé un décalage de valorisation entre vendeurs et acheteurs qui freine mécaniquement les transactions. Mais est-elle la seule responsable de cette contre-performance ?

La comparaison européenne nous laisse à penser qu’objectivement, ce n’est pas seulement la situation au Moyen-Orient depuis le 28 février qui explique ce résultat. En effet, sur douze mois glissants, la France enregistre une baisse de 29 % des volumes investis en industriel et logistique quand tous ses voisins progressent ou résistent (le Royaume-Uni +11 %, les Nordiques +20 % , l’Espagne et l’Italie tiennent). Ce décrochage français n’est pas une fatalité, mais il appelle à nommer les choses clairement : les véritables causes sont ailleurs. D’un côté, les tarifs douaniers de mai 2025 ; de l’autre, et surtout, l’instabilité politique française de l’année dernière qui pèse bien plus lourd que la géopolitique internationale sur la performance de notre marché.

Pour autant, l’espoir est là et il est solide. Les fondamentaux résistent : loyers « prime » stables, taux de rendement maintenus sur les meilleurs actifs. Le pipeline solide de nos équipes nous laisse présager un atterrissage 2026 égal ou supérieur à 2025 porté par un marché à deux vitesses : un flux soutenu de petites transactions d’un côté et quelques très grands portefeuilles de l’autre. Les capitaux sont disponibles, les acheteurs sont présents et se révèlent même plus nombreux que les vendeurs sur les produits bien valorisés.

Les projections des grandes institutions (FMI, BCE, Banque de France), quant à elles, convergent sur un point essentiel : pas de récession en France ni en Europe, même dans le scénario le plus défavorable. La croissance ralentit, l’inflation se tend temporairement, mais le plancher tient. Et si le détroit d’Ormuz venait à rouvrir, scénario crédible à moyen terme, le momentum positif retrouverait sa trajectoire initiale avec une rapidité que peu anticipent aujourd’hui.

Le cycle immobilier a passé son point bas. La question n’est plus si le marché repart, mais qui sera en position de le saisir »…

Logistique : "le point bas du marché est derrière nous !"