« Le premier semestre 2024 s’est conclu avec 1,4 million de mètres carrés placés, soit une baisse de 24 % par rapport à la même période l’année précédente. Les logisticiens et les chargeurs sont restés prudents face à une situation économique encore incertaine et géopolitiquement tendue, à laquelle sont venues s’ajouter en fin de trimestre des interrogations concernant l’orientation politique et économique nationale. Dans ce contexte, les défaillances de certaines enseignes de la grande distribution, qu’elle soit alimentaire ou non, et la moindre croissance des ventes dans le e-commerce ont principalement entraîné des libérations de surfaces plutôt que de nouveaux besoins.

Avec un taux de vacance de 5,1 %, l’offre immédiate se reconstitue en ordre dispersé avec une progression de 44 % du stock de seconde main sur un semestre et de 6 % pour la première main. Géographiquement, si la Dorsale représente un peu plus de la moitié du stock disponible, elle affiche toujours un déséquilibre entre les Hauts-de-France et l’Ile-de-France, d’un côté, en progression, et sa partie Sud de l’autre, encore largement sous offreuse. Tandis que hors Dorsale, certaines régions comme la Bourgogne-Franche Comté (8,3 % de taux de vacance) enregistrent des taux largement supérieurs au seuil de tension fixé à 5 %, quand d’autres demeurent en pénurie d’offres comme les Pays de la Loire ou la région Paca (1,4 %) ».

Cette situation, conjuguant globalement offre en progression et demande moins soutenue, a conduit à une phase de consolidation des valeurs locatives. La valeur moyenne de première main enregistre une baisse de 4 %, tandis que la valeur moyenne de second marché reste stable. En outre, il faut noter, précise Alexis Bouteiller, « head of logistics France », « la montée en puissance des franchises de loyer accordées par les bailleurs et autres mesures d’accompagnement, comme la prise en charge de travaux ou de Capex ». Dans ce contexte, ajoute-t-il, « les valeurs « prime » se stabilisent sur l’ensemble du territoire ».

Côté investissement, « contrairement aux autres typologies d’actifs, le secteur de la logistique connaît un réel rebond de l’activité comme en témoignent les volumes transactés représentant 29 % des volumes totaux en investissement immobilier banalisé, soit 1,2 milliard d’euros (+75 % par rapport au premier semestre 2023). Cette tendance positive devrait perdurer jusqu’à la fin de l’année ».

« Les investisseurs cherchent en priorité des immeubles sur les segments du « core + » et « value add », typologies d’actifs qui présentent la spécificité de pouvoir être retravaillés et, donc, de permettre une meilleure valorisation à terme. Toutefois, les investisseurs « core » peu présents depuis ce début d’année devraient signer leur retour dans les mois à venir » souligne Romain Nicolle, « head of logistics » CMG France.

« La pression sur l’offre et la rareté des fonciers situés dans les emplacements les plus attractifs ont conduit à une stabilisation du taux « prime » à 4,75 % permettant aux investisseurs de planifier leurs actions et de maintenir cette classe d’actifs au cœur de leurs stratégies ».

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Logistique : demande placée en baisse, investissement en hausse, selon Cushman & Wakefield