Premier constat : les équilibres territoriaux restent les mêmes qu’en 2019, avec une attractivité toujours forte pour les pôles urbains, la périphérie des métropoles et les littoraux (surtout ceux de l’ouest de la France). Cet état des lieux s’appuie sur des données en provenance de sites tels que leboncoin.fr, meilleursagents.com, seloger.com, mais aussi à partir des changements d’adresses déclarés à La Poste. « On ne trouve pas les traces d’une réorientation géographique massive des populations à venir et, donc, pas de recomposition majeure des flux vers des espaces isolés, hors des aires d’attraction des villes » indique le rapport, poursuivant : « il n’y a donc, a priori, pas de grande rupture territoriale dans les intentions de mobilité avant et après la crise, si l’on considère l’ensemble des aspirations des internautes ».

Petits mouvements et parfois grands effets

Cependant, relève l’étude, même si les flux sont parfois modestes, ils peuvent avoir, selon les territoires, d’importants effets. « Loin d’annoncer une revitalisation de toutes les campagnes, l’exode urbain peut tendre à accentuer les différences territoriales entre les territoires attractifs – parfois en surchauffe – et des territoires qui le sont moins ». C’est notamment le cas des territoires ruraux où l’impact sur les services publics, le marché du logement ou les activités économiques peut être conséquent.

Des raisons d’habiter ailleurs

S’attachant ensuite aux raisons des mobilités, les auteurs de l’étude montrent que l’explication principale réside dans la généralisation du télétravail (avec une fréquence de trois jours par semaine), qui permet à certains ménages de s’installer plus loin des métropoles. Ces familles, souvent CSP+, développent la bi, voire la tri-résidentialité. Leur pouvoir d’achat, souvent élevé, vient « gentrifier » les campagnes et renchérir les prix des fonciers.
La crise du Covid a, par ailleurs, réveillé des vocations, avec des Français qui changent complètement de métier pour se tourner (souvent) vers les métiers du bien-être, de la production agricole ou de l’artisanat. Autre population qui « migre » loin des villes, les retraités et pré retraités, qui ciblent cependant les territoires avec de fortes aménités, des équipements santé, situés dans des petites villes de villégiature classique (voir l’engouement pour Guethary devenue la ville « la plus agréable à vivre de France » selon le classement du JJD).
Enfin, constate l’étude, certaines personnes en situation de précarité font aussi le choix forcé de s’éloigner des métropoles, « en quête d’un mode de vie alternatif ». On les retrouve notamment dans des habitats atypiques (yourtes, tiny houses…). Quoique peu nombreuses, ces personnes sont quelquefois confrontées à des situations conflictuelles liées à une occupation illégale du foncier.

« Parisiannisation » des marchés locaux

Effet ricochet de ces installations hors grandes villes : la présence d’acheteurs opportunistes qui acquièrent à bas prix des biens anciens, dans un contexte de taux du crédit toujours bas et de livrets A ou d’épargne bien garnis. « C’est un nouveau modèle d’investissement qui émerge dans les territoires ruraux et qui importe dans de nouveaux territoires des problématiques habituellement urbaines », soulignent les chercheurs. Les acheteurs en question investissent à des fins diverses : se trouver un refuge en cas de nouvelle pandémie (et confinement), placer son épargne ou encore disposer, à court terme, d’une jolie résidence pour les vacances ou le télétravail.

L »exode urbain, au final, n’est pas si massif que certains le disent, mais ses effets peuvent, parfois, entraîner des conséquences difficiles sur certains marchés. Ou quand le battement d’aile d’un papillon fait bouger le monde.

L'exode urbain, loin d'être une réalité selon le Réseau rural français et le PUCA