Au premier trimestre 2024, des signes évidents ont montré que le marché immobilier européen entrait dans une reprise économique, débloquant ainsi de nouvelles opportunités d’investissement. La forte baisse des taux d’inflation dans toute l’Europe a incité les banques centrales à ajuster leurs politiques monétaires. La première baisse de taux opérée par la Banque Centrale Européenne en juin a déjà envoyé un signal positif aux investisseurs et devrait redonner une certaine dynamique aux actifs immobiliers. Dans l’ensemble, un nouvel assouplissement des conditions financières au cours des prochains trimestres devrait soutenir la reprise des marchés immobiliers. Après avoir passé les 18 derniers mois dans une attente, les fonds immobiliers disposant de liquidités pour investir dans des stratégies européennes peuvent commencer à déployer leur capital alors que le marché entre dans un nouveau cycle. L’immobilier résidentiel reste la principale cible des investisseurs en Europe, suivi de près par l’industrie et la logistique, les bureaux et, enfin, le commerce.

Toutefois, BNP Paribas REIM relève qu’il y a moins d’actifs disponibles à l’achat que lors des précédents cycles d’investissement, ce qui devrait accroître la concurrence entre les investisseurs pour les actifs « core » et alternatifs. Ainsi, la réduction du stock d’actifs dans lequel il est possible d’investir, combinée à une augmentation des volumes de transactions devraient exercer « une pression accrue sur les rendements, en particulier pour les actifs et les zones géographiques les plus ciblés »…

BNP Paribas REIM a établi six tendances clés pour l’investissement immobilier :

1. un bon millésime, mais un petit millésime Le marché se divise en deux catégories : 2024 sera une année de transition, mais qui pourrait donner lieu à un bon millésime d’investissements immobiliers, entre les investisseurs qui résolvent encore les problèmes du passé engendrés par la hausse des taux d’intérêt et ceux qui investissent déjà en vue du prochain cycle. Le moment semble opportun pour les investissements à valeur ajoutée et les investissements « core » peuvent générer des revenus élevés avant que les rendements ne baissent plus tard dans le cycle ;

2. la logistique et l’hôtellerie devraient avoir le vent en poupe en 2024. Tout comme le marché des bureaux « prime » figure également en haut des classements, tout comme la logistique ; ces deux classes d’actifs devraient à nouveau enregistrer de bonnes performances en 2025. En termes de localisation, les marchés les plus matures et liquides devraient mener la reprise. Notamment le Royaume-Uni, les Pays-Bas, l’Allemagne et la France devraient attirer la plupart des capitaux disponibles auprès des investisseurs, car le réajustement des prix dans ces pays a été « rapide et complet » ;

3. cette année pourrait être déterminante dans la mise en œuvre d’une gamme complète de critères d’investissement ESG. Les investisseurs se concentrent de plus en plus sur l’impact social de l’investissement immobilier, afin de pouvoir l’évaluer parallèlement aux facteurs environnementaux ;

4. le réajustement des prix qui a déjà eu lieu pour les bureaux « prime » rend cette classe d’actif de nouveau attrayante, alors que l’équilibre du réajustement pour le reste du marché reste incertain. Deux types d’investisseurs peuvent être des acheteurs actifs : d’une part, les investisseurs généralistes et de long terme à la recherche de bureaux prestigieux à des prix réduits et, d’autre part, ceux qui recherchent de manière opportuniste des rendements élevés et des actifs en difficulté, et qui considèrent le marché des bureaux comme la principale source pour ces transactions. Dans les deux cas, les investisseurs pourraient adapter les bureaux aux exigences des occupants modernes en les rénovant ou en les convertissant en actifs à usage mixte ;

5. la logistique et le commerce sont deux facettes de la même chaîne d’approvisionnement. Le marché de la logistique, malgré sa volatilité, privilégie le stock de nouveaux biens assortis de clauses de location satisfaisantes. En parallèle, le commerce commence à offrir de bons rendements par rapport aux risques après des années de performances plus faibles. Les investisseurs peuvent s’exposer aux tendances de consommation, soutenues par une forte croissance des salaires à un point d’entrée qui leur convient ;

6. la santé, l’hôtellerie et les loisirs partagent plusieurs points communs. Premièrement, la demande est forte pour ces trois secteurs. Les tendances qui lient la santé, le tourisme et les loisirs permettent d’élaborer une stratégie cohérente qui pourrait différencier un portefeuille immobilier du reste du marché. Deuxièmement, le risque des opérateurs constitue une considération majeure dans ces secteurs, d’autant plus que leurs services doivent rester abordables pour éviter de perdre des clients et des revenus. Toutefois, il existe également des différences du point de vue des investisseurs : la santé offre des rendements stables, tandis que l’hôtellerie et les loisirs offrent un meilleur potentiel de rendement.

Les six tendances du marché immobilier européen par BNP Paribas REIM