« Après un début d’année déjà peu actif, le ralentissement s’est poursuivi au 2ème trimestre avec seulement 669 millions d’euros investis, soit des montants en chute de 54 % d’un trimestre sur l’autre. Si la diversification géographique était de mise dans la stratégie des investisseurs compte tenu de la maturité du marché francilien, les régions cumulent seulement 33 % des volumes engagés dans l’Hexagone au 1e semestre 2023, contre 42 % sur l’ensemble de l’année 2022 » souligne Vincent Delattre, directeur investissement régions et logistique de JLL.

Le ralentissement de l’activité s’accompagne également d’un nombre plus limité d’opérations. Avec 266 signatures sur l’ensemble du 1er semestre 2023, le marché de l’investissement en régions affiche un nombre de transactions en baisse de 26 % sur un an. La chute des montants investis est particulièrement perceptible sur le segment des grandes transactions, fortement impacté par l’assèchement des financements. En effet, seule une acquisition supérieure à 100 millions d’euros a été recensée au 1er semestre 2023 avec l’opération « Welink », à Lyon, contre treize il y a un an, période qui avait notamment bénéficié de plusieurs cessions de portefeuilles nationaux, sur des actifs industriels et commerciaux pour l’essentiel. Les transactions d’un volume unitaire inférieur à 20 millions d’euros représentent l’essentiel de l’activité, captant 45 % des parts de marché en régions, contre 27 % un an plus tôt. Après avoir cumulé 34 % des investissements en 2022, les ventes de portefeuilles ont fortement diminué pour concentrer seulement, avec 322 millions d’euros investis à travers 17 transactions, 15 % des volumes placés au cours des six premiers mois de l’année.

En baisse de 39 % sur un an, les bureaux cumulent une part de marché de 48 % à fin juin, portés par des transactions majeures réalisées dans les principales métropoles françaises (Lyon, Toulouse, Marseille, Bordeaux). Les reculs les plus importants concernent les actifs logistiques et commerciaux avec -77 et -71 % sur un an.
Le marché des locaux d’activités affiche des résultats honorables à la mi-année avec 312 millions d’euros en régions. Malgré un recul de 30 % des volumes sur un an, ces actifs demeurent prisés par les investisseurs à l’image d’Alderan qui s’est emparé, auprès d’Eteche et KKR, du portefeuille « Big Deal ».

La métropole de Lyon conserve sa place de leader des marchés régionaux (330 millions d’euros) en captant 16 % des sommes engagées en dehors de l’Ile-de-France. La région d’Aix-Marseille-Provence se hisse à la deuxième place avec 186 millions d’euros engagés au cours de la période.

La ville de Toulouse est la seule des principales métropoles régionales affichant des volumes supérieurs à sa moyenne sur cinq ans (+37 %). Près de 165 millions d’euros ont été placés au cours du 1er semestre 2023, majoritairement investis à travers deux transactions de bureaux (« 1pulsion » et « 21 Marquette »).

Malgré le repli de 39 % sur un an, les volumes investis au 1er semestre 2023 en région bordelaise se rapprochent de leur moyenne sur cinq ans (-7 %) avec près de 150 millions d’euros investis, portés par la cession de l’immeuble « FactorE » du programme « Quai 8.2 » et d’une Vefa de 7 354 m2 située dans le pôle tertiaire Ravezies.

Malgré une collecte nette plus modérée, les SCPI ont continué à déployer des capitaux et affichent une part de marché de 41 % à fin juin, portée par les acquisitions opérées par La Française REM, Alderan ou encore BNP REIM. Les acteurs étrangers, peu présents, se sont une nouvelle fois illustrés sur le compartiment industriel.

Dans un paysage immobilier encore sous tension, le marché de l’investissement reste dans la tourmente face au resserrement monétaire opéré par les banques centrales, prolongeant l’attentisme de la plupart des investisseurs. D’autre part, les perspectives présentent des disparités selon les classes d’actifs. Si la remontée des taux affecte l’ensemble des marchés, les bureaux, qui restent le principal moteur de l’activité, sont les plus fragilisés avec le déploiement du travail hybride et les contraintes liées au décret tertiaire.
« Ces freins à l’activité se manifestent, par ailleurs, sur les performances du marché des bureaux, dont la moitié des volumes porte sur des actifs neufs ou non livrés (« Welink », « 1pulsion », « Eko Active ») au cours des six derniers mois, illustrant ainsi l’hyper-sélectivité des investisseurs. La reprise du marché des entrepôts et des locaux d’activités devrait s’amorcer durant la seconde partie de l’année avec un nombre significatif de portefeuilles en cours de cession. Bien que les valorisations puissent à nouveau évoluer selon la prime de risque face aux OAT 10 ans, les actifs industriels continuent de susciter l’intérêt des investisseurs pour qui de fortes liquidités restent à placer » conclut Vincent Delattre.

Le marché de l'investissement en berne en régions