Ce nouveau plan définit les grandes orientations qui encadreront l’évolution urbaine de la Capitale pour les quinze à vingt prochaines années. Ce nouveau PLU fait de l’adaptation de la ville au changement climatique un enjeu majeur, renforçant les mesures adoptées lors de la dernière révision de 2016. « La rupture se creuse sur le sujet de la construction, qui devra être l’exception, tandis que la transformation et la réhabilitation deviendront la norme. La portée des dispositions visant à accroître l’offre de logements abordables a également été amplifiée, s’accompagnant d’une volonté affirmée de réduire la place des bureaux dans la Capitale ».

Quelle place pour le logement ?

Dans le secteur du « développement de l’habitation », les immeubles tertiaires de grande taille devront prévoir l’intégration d’une part minimale de logements à l’occasion d’une cession, d’un changement de destination ou d’une restructuration lourde. Pour satisfaire ses objectifs de création de logements abordables, la Ville de Paris compte également mobiliser le parc existant et fixer une obligation de construction de logements abordables sur le nombre total de logements créés, en précisant la part de locatif social, intermédiaire ou de logement en bail réel solidaire (BRS). « Le nouveau PLU bioclimatique cible encore plus largement la part des propriétaires institutionnels sur le total des immeubles « pastillés », en particulier dans l’Ouest parisien où se concentre la moitié du parc de bureaux existant de la Capitale » précise l’étude de Knight Frank.

Une régulation drastique des nouveaux usages : l’exemple des meublés de tourisme

La demande des entreprises pour des bureaux parisiens s’est, pour sa part, amplifiée, principalement dans le QCA dont le marché a profité du dynamisme de secteurs d’activités attachés au quartier d’affaires (luxe, avocats, finance, coworking…) et de la recherche accrue du centre de Paris depuis le déclenchement de la crise sanitaire. « Ce contexte explique la pénurie actuelle de surfaces de bureaux dans la Capitale, à l’exception du nord-est de la ville où la vacance frôle les 10 %. Avec le nouveau PLU, la Ville n’en a pas moins pour objectif de limiter très fortement le développement de nouveaux meublés touristiques. Ces derniers seront reversés dans la sous-destination autres hébergements touristiques et un vaste secteur d’encadrement va interdire la création de surfaces en autres hébergements touristiques » détail l’étude.

Des incidences déjà observées sur le marché de l’investissement

Traditionnellement prisé pour sa stabilité, Paris voit son statut de marché refuge fragilisé par le flou entourant le nouveau PLU et les dispositions portant sur les bureaux en particulier. Ceci dans un contexte où l’activité est déjà fortement ralentie par la remontée des taux d’intérêt. Au 1er trimestre 2023, un peu moins de 850 millions d’euros ont, ainsi, été investis sur le marché parisien des bureaux, contre 1,5 milliard en moyenne au premier trimestre entre 2020 et 2022. Parallèlement, quelques immeubles mis sur le marché, qui ont été pastillés, subissent une décote potentiellement importante, ce qui mécaniquement ralentit, voire suspend, certaines opérations de cession. « À l’heure où la qualité environnementale des actifs est un critère de plus en plus discriminant pour les investisseurs, le marché parisien pourrait également être pénalisé par le ralentissement du verdissement du parc tertiaire. De fait, les contraintes imposées en cas de restructuration lourde d’un immeuble pastillé ou potentiellement concerné par la servitude de mixité fonctionnelle pourraient inciter les propriétaires de bureaux concernés à se contenter de travaux légers qui ne leur permettraient pas d’en optimiser la valeur locative » souligne Vincent Bollaert.

A l’inverse, les immeubles non pastillés, non soumis à la servitude de mixité fonctionnelle et récemment restructurés pourraient voir leur valeur augmenter. En effet, le ralentissement des lancements de projets de restructuration et la diminution du stock de bureaux souhaitée par l’exécutif dans les secteurs les plus prisés de la Capitale pourraient accroître la pénurie de l’offre et accentuer la hausse des valeurs locatives. Un plus grand nombre d’entreprises pourraient, dès lors, avoir du mal à se loger à Paris, conduisant certains utilisateurs à chercher des bureaux au sein de communes de périphérie plus abordables, dans l’Ouest notamment…

De nombreuses interrogations perdurent

« L’impact du PLU bioclimatique n’est pas que virtuel. Les dispositions contenues dans le nouveau texte ont, d’ores et déjà, eu pour effet d’accentuer l’attentisme des investisseurs. En outre, plusieurs interrogations, que l’adoption du PLU par le Conseil de Paris n’est pas parvenu à dissiper, demeurent. Parmi celles-ci figurent notamment la question de ses incidences sur le dynamisme et la diversité du tissu économique parisien, et celle de la perte d’attrait du marché immobilier parisien sur le long-terme » avance Vincent Bollaert. Certaines interrogations concernent aussi le secteur du commerce. Ainsi, l’encadrement plus drastique des changements de destination de locaux en rez-de-chaussée risque-t-il d’augmenter le nombre de boutiques vides, au moment où les enseignes accélèrent la rationalisation de leur parc de magasins et où certains acteurs connaissent des difficultés croissantes ? « Plus généralement, la révision du PLU parisien est emblématique des nombreux défis que doivent affronter les grandes métropoles, soulignant la difficulté à faire concilier intérêts publics et privés, dimensions locales et internationales, et enjeux économiques et écologiques » conclut Vincent Bollaert.

Knight Frank s'interroge sur le futur visage de Paris après le nouveau PLU