Contrairement à l’an passé, où l’activité des commerces avait pleinement profité de l’effet de rattrapage post-Covid, la situation est devenue très incertaine depuis le début de 2022, note d’emblée Knight Frank. « Après le mouvement des gilets jaunes, la grande grève des transports de 2019, puis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19, l’envolée historique des prix et les craintes de récession sont une nouvelle épreuve pour le marché français des commerces, même si ce dernier a jusqu’à présent bien résisté » résume Antoine Salmon, directeur du département commerces locatif chez Knight Frank France.

En 2021, le marché des commerces avait bénéficié de l’embellie économique et de l’accélération des plans d’expansion des enseignes. En 2022, nombre d’entre elles continuent de se développer, de façon plus ou moins rapide selon le secteur d’activité. « L’alimentation et la restauration constituent toujours l’un des grands moteurs du marché immobilier des commerces. Ces deux secteurs regroupent ainsi 40 % du nombre d’enseignes ayant communiqué sur des projets de développement en France depuis le début de l’épidémie de Covid-19, et même 43 % en 2022. En revanche, la part des enseignes de mode continue de se réduire, passant de 20 % lors des cinq années précédant la crise sanitaire à 9 % en 2022 » détaille Antoine Salmon. Certaines grandes enseignes de mode, comme Kiabi et Mango, demeurent tout de même ambitieuses, multipliant les formats pour cibler différents profils de consommateurs et s’adapter aux nouveaux modes d’achat (petits formats urbains, « flagships » de grandes agglomérations, concepts de seconde main…).

« La composition des ensembles commerciaux ouverts entre 2020 et 2022 fait également la part belle aux enseignes d’alimentation et de restauration, mais aussi au secteur du sport et des loisirs, moins exposé à la digitalisation de la consommation. Ainsi, les clubs de fitness, « laser game », « escape game », concepts immersifs, murs d’escalade et autres pistes de karting occupent une place croissante au sein des projets inaugurés depuis la crise sanitaire, dont ils contribuent à faire des lieux de vie axés sur l’expérience et non sur la seule vente de produits » analyse Antoine Salmon.

Paris retrouve son éclat

En 2021, le nombre de nouvelles enseignes étrangères ouvrant leur première boutique en France avait nettement augmenté (42, après 33, en 2020). La hausse s’amplifiera en 2022. « Nous attendons au total une cinquantaine de nouveaux arrivants en 2022 en France, niveau jamais atteint en dix ans à l’exception de 2019. Sur les 25 déjà recensées depuis janvier, 18 ont ouvert dans Paris et au moins autant y sont attendues d’ici la fin de l’année, dans des domaines comme l’habillement et le « sportswear », les accessoires, l’équipement de la maison ou la restauration » précise Antoine Salmon. Les positionnements sont également très variés. Sur le segment le plus haut de gamme, celles-ci s’ajoutent aux projets de marques déjà présentes à Paris, ce qui pourrait porter à près d’une quarantaine les ouvertures de boutiques de luxe en 2022 à Paris, après 34 en 2021, dont une part significative rue Saint-Honoré et dans le « Triangle d’Or », de retour au premier plan après quelques années moins dynamiques. « Ce chiffre élevé souligne l’attractivité de Paris et l’importance pour une enseigne internationale d’y être présente. Capitale incontestée de la mode, destination privilégiée de touristes étrangers revenus en masse, Paris a clairement retrouvé de sa superbe après une période de flottement liée au déclenchement de la crise sanitaire » commente Antoine Salmon.

Investissement : volumes élevés, mais des craintes de ralentissement

La situation est également devenue bien plus incertaine sur le marché de l’investissement en raison notamment de la remontée des taux d’intérêt. Pourtant, cet essoufflement ne se lit pas encore dans le montant global des transactions actées en France. « Après un très bon 1er semestre, de nouvelles transactions significatives ont été actées cet été, à l’exemple de la cession par Unibail-Rodamco-Westfield du « Shopping Parc » de Carré Sénart. Les sommes investies sur le marché français des commerces s’élèvent désormais à 3,2 milliards d’euros, volume quasi équivalent à celui de toute l’année 2021″ souligne Antoine Grignon, co-directeur du département investissement de Knight Frank France. Les grandes transactions sont particulièrement nombreuses depuis janvier (9 supérieures à 100 millions d’euros, contre 4 sur l’ensemble de 2021).

Knight Frank : "le marché résiste malgré une conjoncture plus incertaine" pour l'immobilier de commerce