Après une année 2022 intense et dans un contexte de hausse continue des effectifs étudiants, la demande immobilière des acteurs de l’enseignement supérieur privé est restée très élevée. Au total, près de 89 600 m2 ont été loués ou acquis par des écoles en Ile-de-France en 2023, soit un niveau stable par rapport à 2022. Il s’agit, cependant, d’une performance supérieure de 35 % en comparaison à la moyenne des cinq dernières années. L’activité locative a été soutenue par la signature de sept transactions supérieures à 5 000 m2 après, respectivement, cinq en 2021 et 2022. Il s’agissait, par exemple, de l’acquisition d’un bâtiment au sein de la Zac Gagarine Truillot, à Ivry-sur-Seine, par l’ESIEA sur 7 700 m2 ou bien des prises à bail de l’EFREI dans « Home », à Villejuif sur 6 800 m2 ou encore du Collège de Paris, sur 6 200 m2 dans « The Kube », à Nanterre. Le créneau des grandes transactions a, ainsi, représenté 75 % de la demande placée de l’enseignement supérieur en 2023, contre 41 % en 2022 et 43 %, en moyenne, ces cinq dernières années.

Près de 500 millions d’euros investis en 2023

Les volumes investis en immobilier d’enseignement n’ont pas cessé d’augmenter en 2023, atteignant le niveau historique de 485 millions d’euros, portant le total des volumes investis depuis 2016 dans cette typologie d’actifs à plus d’1,8 milliard d’euros. Cette performance illustre l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs, alors que les besoins en espaces éducatifs et de formation en France sont importants et que les locaux d’enseignement se caractérisent par des baux longs et des utilisateurs habituellement captifs. Cette dynamique devrait toutefois être freinée en 2024, dans un contexte global de diminution des montants investis sur les marchés immobiliers.

Paris et les Hauts-de-Seine, les plus plébiscités par les établissements

La Capitale reste indétrônable face à la demande des écoles supérieures privées et concentre 42 % des surfaces consommées (supérieures à 1 000 m²) en Ile-de-France depuis 2016 et 50 % du nombre total. La rive gauche, cœur historique de l’enseignement supérieur, est nettement privilégiée par les établissements. Bien que la localisation et la centralité soient des critères primordiaux pour les écoles, les mouvements de grosses opérations se sont multipliés hors de Paris depuis 2019. C’est le cas dans l’Ouest où l’environnement et l’accessibilité renforcée, la disponibilité d’actifs de qualité et la proximité de grands groupes attirent les établissements privés. Les Hauts-de-Seine concentrent ainsi 39 % des volumes placés depuis 2016 et 47 % des surfaces consommées en Ile-de-France en 2023. Quant aux nouvelles implantations d’écoles, elles restent limitées et ne représentent que 6 % des mouvements enregistrés depuis 2016.

Enfin, la taille moyenne des surfaces prises à bail dans Paris a augmenté de 30 % en 2023 en comparaison à la période 2016-2022, contre 33 % pour celle en Ile-de-France (hors Paris). Cette hausse illustre les besoins croissants de mètres carrés pour se démarquer, développer l’offre de formation, améliorer les conditions d’enseignement et, surtout, accompagner la hausse continue des effectifs étudiants.

2024 s’annonce moins dynamique…

Le début d’année 2024 s’annonce moins prometteur avec seulement trois transactions de plus de 1 000 m2 recensées sur les trois premiers mois de l’année, totalisant 9 300 m2 (- 63 % en un an). Parmi les transactions enregistrées depuis janvier, citons l’IAE Paris Sorbonne Business School au sein de « Re-Génération » dans le 13ème arrondissement parisien (3 800 m2). Si ce ralentissement était attendu en 2024, la demande des établissements restera élevée dans un contexte « hyper concurrentiel » où les campus bénéficiant des meilleurs standards sont largement privilégiés par les étudiants français et internationaux. Plusieurs projets significatifs devraient, par ailleurs, animer le marché dans les prochains mois, en particulier dans Paris intra-muros ou l’Ouest francilien…

Knight Frank : en 2023, l'immobilier d'enseignement a atteint un record