Un marché au plus bas depuis 2010

Après un début d’année atone, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a été moins actif encore au cours des trois derniers mois. « Totalisant 2,4 milliards d’euros au 2ème trimestre 2023, les sommes engagées sur le marché français n’avaient plus été aussi faibles depuis 2010. L’activité reste, en effet, fortement ralentie par l’attentisme des investisseurs face à la hausse des taux d’intérêt et à la poursuite du resserrement monétaire des banques centrales » déclare Antoine Grignon, directeur du département investissement chez Knight Frank France. Le résultat du 2ème trimestre porte à près de 6,2 milliards d’euros l’ensemble des montants investis en France depuis le début de 2023, soit une chute de 40 % par rapport à la moyenne décennale et de 51 % par rapport au 1er semestre 2022.

La forte baisse du nombre total de transactions illustre le ralentissement général de l’activité. Parmi les créneaux de marché qui ont su résister, les transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros, 13 ayant été recensées au 2ème trimestre 2023, contre huit au trimestre précédent. Sur l’ensemble du 1er semestre, ces 21 opérations ne totalisent toutefois qu’un peu plus d’1,4 milliard d’euros, soit un recul de près de 40 % en un an.

Par ailleurs, « l’activité reste particulièrement faible sur le segment des grandes transactions, avec neuf opérations supérieures à 100 millions d’euros signées en France lors des six premiers mois de 2023, contre 34 à la même période l’an passé ! Celles-ci comptent, dès lors, pour une part bien moins importante des volumes, soit 35 % de l’ensemble des sommes engagées en France au 1er semestre 2023, contre 50 % au 1er semestre 2022 » détaille Antoine Grignon. Sur ces neuf opérations de plus de 100 millions d’euros, seules deux ont été actées au 2ème trimestre : la cession par Accor à Valesco de la tour Sequana, à Issy-les-Moulineaux, et l’achat par AEW auprès de Generali de la galerie Passy Plaza, dans le 16ème arrondissement. La plus grosse transaction de l’année reste l’achat par Ingka Centres de l’ensemble de bureaux et de commerces formé par Italie 2, dans le 13ème arrondissement. Ces trois opérations ont gonflé la part de l’Ile-de-France, qui rassemble près de 70 % des volumes investis dans l’Hexagone, contre 58 % en 2022. En valeur absolue, les sommes engagées dans Paris et sa région chutent tout de même de 41 % sur un an.

Les bureaux : largement en tête malgré tout

Classe d’actifs la plus fragilisée par la crise sanitaire et la remontée des taux d’intérêt, les bureaux ont, malgré tout, concentré une très large part des volumes investis au 2ème trimestre 2023 (64 %, contre 17 % pour les commerces et 19 % pour l’industriel). Les bureaux représentent aussi la grande majorité des transactions supérieures à 50 millions d’euros signées sur la période, dont la cession à Valesco de la tour Sequana, pour 460 millions d’euros. On ne peut pas, pour autant, parler de redressement puisque les sommes engagées sur le marché français des bureaux ont diminué de 21 % d’un trimestre à l’autre. Sur l’ensemble du 1er semestre 2023, celles-ci totalisent 3,5 milliards d’euros, contre 6,6 milliards à la même période en 2022. Par ailleurs, le marché demeure polarisé au profit de Paris intra-muros, qui rassemble la moitié des volumes investis en bureaux, en Ile-de-France, depuis janvier. Plusieurs cessions comprises entre 30 et 80 millions d’euros ont été actées dans la Capitale, à l’exemple de la vente à BNP Paribas REIM du 70, boulevard de Courcelles, dans le 17ème.

Néanmoins, la domination de Paris s’est érodée ce trimestre grâce à la finalisation de quelques transactions significatives dans le Croissant Ouest, sous la forme d’opérations d’externalisation notamment, comme « Sequana », à Issy-les-Moulineaux, ville dans laquelle la Société de la Tour Eiffel a, par ailleurs, acheté aux Nouveaux Constructeurs leur nouveau siège (« Millésime »). Notons aussi la vente par BASF à Weinberg Capital Partners et Henderson Park du 49, avenue Georges Pompidou, à Levallois-Perret.

Commerces : pause temporaire, mais des fondamentaux solides

Après un excellent 1er trimestre, l’activité a nettement décéléré sur le marché des commerces. « Après 1,3 milliard d’euros au 1er trimestre, un peu plus de 400 millions d’euros ont été investis sur le marché français des commerces au 2ème trimestre 2023. Ce montant porte à 1,7 milliard d’euros l’ensemble des sommes engagées sur cette classe d’actifs au 1er semestre, soit une baisse de 40 % par rapport à la même période l’an passé et de 16 % par rapport à la moyenne décennale » précise Antoine Grignon.

Le bilan à mi-année est donc mitigé, d’autant que le nombre de transactions reste limité et que Paris et sa région concentrent une part très importante des volumes. « Déjà élevées en 2022 avec près de trois milliards d’euros investis sur l’ensemble de l’année, les sommes engagées sur le marché francilien des commerces le sont restées au 1er semestre 2023 avec 1,3 milliard d’euros » précise Antoine Grignon. Ce montant représente 75 % de l’ensemble des volumes investis en commerces dans l’Hexagone du fait de quelques signatures majeures : l’achat par Ingka Centres du centre commercial Italie 2 et de son extension Italik.

Hors de l’Ile-de-France, le marché des commerces n’est pas pour autant atone. Si les volumes sont relativement faibles (400 millions d’euros environ au 1er semestre 2023, dont près de 60 % investis au 2ème trimestre), l’appétit des investisseurs pour la périphérie ne se dément pas, notamment illustré par la cession à Ireit Global d’un portefeuille de 17 magasins B&M pour environ 80 millions d’euros. La plupart des autres cessions de boîtes commerciales et de « retail parks » ont été réalisées pour le compte de SCPI ou de privés.

Industriel : redémarrage imminent ?

La correction des valeurs est encore limitée, avec un taux de rendement « prime » logistique s’établissant à 4,50 % à la fin du mois de juin 2023, contre 4,25 % à la fin de 2022. « Ceci explique le niveau encore assez faible des volumes investis. Sur le marché français de l’industriel, ceux-ci ont totalisé près de 950 millions d’euros au 1er semestre 2023, contre 3,2 milliards d’euros à la même époque l’an passé et 2 milliards d’euros, en moyenne, au 1er semestre depuis dix ans » indique Antoine Grignon. Le recul est particulièrement important sur le marché de la logistique, où aucune cession supérieure à 100 millions d’euros n’a été recensée depuis le début de 2023, contre sept totalisant 1,3 milliard d’euros au 1er semestre 2022. Toutefois, c’est au 2ème trimestre qu’ont été actées les trois opérations les plus significatives des six derniers mois parmi lesquelles l’achat pour près de 60 millions d’euros par La Française, pour le compte de l’ERAFP, d’un entrepôt de 50 000 m2 près de Lyon, et la vente, en Vefa, à Aviva Investors d’un portefeuille de trois plateformes en régions. « Lors des six premiers mois de 2023, le marché industriel a été majoritairement animé par des investisseurs français et par des opérations de taille relativement modeste. La tendance est en train d’évoluer. Ainsi, plusieurs grands portefeuilles d’entrepôts ont reçu de nombreuses marques d’intérêt et changeront bientôt de mains » poursuit Antoine Grignon.

Redistribution des cartes

Alors que certains espéraient la fin du cycle de resserrement monétaire, la Fed et la BCE ont récemment annoncé de nouvelles hausses des taux en raison d’une inflation encore trop élevée. « Alors que le 3ème trimestre s’annonçait déjà très calme du fait du nombre restreint de grandes opérations en cours de finalisation, ce nouveau tour de vis va très probablement reporter à 2024 le redressement de l’activité. D’ici là, investisseurs et organismes de prêt resteront très frileux et plus que jamais attentifs à la qualité des actifs et aux fondamentaux des secteurs géographiques dans lesquels ils sont situés » anticipe Antoine Grignon. Après un 1er semestre à 6,2 milliards d’euros, les sommes investies pourraient ne pas dépasser les 12 à 15 milliards d’euros, contre près de 27 milliards, en moyenne, lors des dix dernières années.

Malgré cette forte chute des volumes investis, l’immobilier de placement reste attractif. « La volonté d’investir dans la pierre est toujours là, mais les modalités d’allocation évoluent, allant notamment dans le sens d’une plus grande diversification. La tendance n’est pas nouvelle : en dépit d’une baisse des volumes, les bureaux en régions ou la logistique occupent, par exemple, depuis quelques années une place plus importante sur le marché français. Cette redistribution des cartes, évidente depuis le déclenchement de la crise sanitaire, l’est encore plus depuis quelques mois. De plus en plus d’acteurs affirment ainsi leurs ambitions sur d’autres classes d’actifs, comme la santé, le « life science », le résidentiel géré, l’hôtellerie ou encore l’enseignement, dont les volumes d’investissement sont, quant à eux, orientés à la hausse » conclut Antoine Grignon.

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise