« En 2023, concernant les bureaux en Ile-de-France, la baisse a été limitée selon Knight Frank, l’activité ayant quasiment stagné l’an passé. De fait, la demande placée s’est élevée à 1,95 million de mètres carrés en Ile-de-France, soit un recul de 12 % par rapport à 2022 et de 11 % par rapport à la moyenne décennale. En revanche, les commercialisations de petites (inférieure à 1 000 m2) et moyennes surfaces (1 000 à 5 000 m2) ont, respectivement, chuté de 15 et 5 % par rapport à 2022. Sur l’ensemble de l’année, 56 transactions supérieures à 5 000 m2 totalisant 625 600 m2 ont été recensées en Ile-de-France, contre 63 totalisant environ 740 000 m² en 2022. D’autres activités sont, quant à elles, en phase d’expansion, comme le luxe ou le conseil, à l’origine de plusieurs mouvements significatifs à Paris ces derniers mois. Enfin, le secteur de l’enseignement supérieur se distingue aussi par une croissance des surfaces prises à bail.

Le tertiaire en baisse

Les différents secteurs tertiaires d’Ile-de-France ne sont pas, non plus, exposés de la même façon aux stratégies de rationalisation immobilière des entreprises. Ainsi, la baisse de la taille moyenne des grandes surfaces prises à bail en 2023 est particulièrement forte dans le Croissant Ouest, de -31 % par rapport à la moyenne décennale. Elle est plus modérée à La Défense, à hauteur de -9 %.

L’impact des JO sur la première couronne

Les investissements massifs réalisés dans le cadre de l’organisation des JO 2024 et du Grand Paris Express n’ont pas encore produit leurs effets sur le marché des bureaux de la première couronne Nord, même si la dynamique est plutôt positive pour Saint-Ouen, première ville du secteur à avoir bénéficié de l’extension de la ligne 14. La mise en service de nouveaux tronçons du métro, la livraison des équipements olympiques, ainsi que la tenue des JO devraient amplifier le succès de Saint-Ouen. Les JO auront probablement peu ou pas d’impact dans les autres secteurs de première couronne. En revanche, de nouvelles lignes de transports en commun y sont aussi attendues, qui pourraient à terme bénéficier aux bureaux d’un marché comme celui de la première couronne Sud…

Le quartier central des affaires (QCA) : un essoufflement à relativiser ?

Paris a concentré la plus grande part des volumes placés en Ile-de-France en 2023 avec 881 000 m2, soit 45 % du total. Dans le QCA, les volumes placés ont chuté en 2023, totalisant 416 000 m2, soit un recul de 14 % par rapport à l’année précédente. La chute de l’activité locative du QCA s’explique, en partie, par une offre disponible peu fournie, mais aussi par la baisse de la demande émanant de certains utilisateurs. Les secteurs du conseil et des services, les activités juridiques, ainsi que le coworking ont ainsi consommé 105 000 m2 de bureaux dans le QCA l’an passé, soit une chute de 36 % par rapport à 2022. Dès lors, les résultats du QCA ont dépendu encore davantage des prises à bail d’entreprises du luxe et de la finance qui sont, quant à elles, demeurées très actives.

Un taux de vacance au plus haut depuis le milieu des années 1990

A la fin de 2023, l’offre immédiate totalise 4,75 millions de mètres carrés en Ile-de-France, soit une hausse de 10 % en un an et de 3 % sur un trimestre. Pour partie liée au recul des commercialisations, l’augmentation de l’offre a pourtant été modérée par la faiblesse des livraisons : moins de 450 000 m2 ont ainsi été livrés en 2023, soit une lourde chute de 54 % par rapport à 2022 et de 52 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le taux de vacance de l’Ile-de-France atteint, désormais, 8,4 %, contre 7,7 % il y a un an, soit un niveau inédit depuis près de trente ans.

Offre future : 1,5 million de m2 attendus en 2024 ?

Malgré une forte chute des livraisons en 2023, plus de 40 % des mètres carrés de bureaux achevés l’an passé sont toujours disponibles et entreront donc directement en concurrence avec les immeubles à livrer en 2024. Or, ces derniers seront très nombreux, représentant un volume proche d’1,5 million de mètres carrés neufs/restructurés, dont 58 % sont encore disponibles. L’offre restera néanmoins réduite dans Paris. Le nouveau PLU bioclimatique, qui sera approuvé d’ici quelques mois, devrait même y limiter durablement le développement de nouvelles opérations, ce qui, du fait d’une demande toujours soutenue pour des bureaux dans la Capitale, favoriserait le maintien d’un faible taux de vacance et de valeurs locatives élevées.

Paris, sous le signe du luxe et des Jeux Olympiques

Le secteur du luxe n’est pas le seul à étendre son influence sur les Champs-Elysées. Tous niveaux de gamme et activités confondus, 46 mouvements y ont, au total, été recensés en 2022 et 2023, dont 46 % de créations et 54 % de transferts, extensions ou rénovations. Ces chiffres témoignent de l’ampleur des transformations en cours sur l’avenue, dynamisée par les grands projets du luxe, ceux de marques de mode haut de gamme comme Calvin Klein ou d’enseignes de sportswear comme JD Sports et Adidas. A quelques mois des Jeux Olympiques, les perspectives semblent favorables pour le marché parisien, en particulier pour ses principaux axes dont la vacance commerciale devrait demeurer à un bas niveau cette année.

Le boom des complexes de loisirs

La place des loisirs dans les ensembles commerciaux ne cesse d’augmenter. Ce secteur compte, par exemple, pour 16 % de toutes les enseignes ayant ouvert au sein d’ensembles inaugurés en 2023 en France, contre 9 %, en moyenne, lors des cinq dernières années. Leurs ouvertures ont totalisé près de 90 000 m2 en 2023 (contre 20 000 m2, en moyenne, lors des cinq années précédentes).

Investissement : nouvelle année de baisse pour les bureaux

Le nombre très limité de grandes transactions a considérablement pesé sur les volumes d’investissement. Seules dix cessions de bureaux supérieures à 100 millions d’euros ont ainsi été recensées en 2023 en France, contre 33 en 2022 et 66 en 2019. L’Ile-de-France reste de loin le marché tertiaire le plus important du pays. La Capitale a même vu sa part augmenter d’une année sur l’autre, passant de 53 % en 2022 à 73 % en 2023 avec 4,7 milliards investis en bureaux. Néanmoins, ceci ne doit pas masquer la forte polarisation du marché francilien, entre secteurs tertiaires bénéficiant d’une demande solide des utilisateurs, d’une part, et zones de bureaux pénalisées par une diminution plus ou moins importante des surfaces prises à bail et une franche hausse de la vacance, d’autre part. En 2023, la plupart des cessions significatives se sont ainsi concentrées dans Paris, la Capitale captant 60 % des volumes investis en bureaux en Ile-de-France. Malgré une attractivité toujours importante, le QCA a, quant à lui, été bien moins animé que l’an passé, avec 1,3 milliard d’euros investis en bureaux, soit une chute annuelle de 57 % liée au contexte financier global, mais aussi aux craintes et interrogations nées de la révision du PLU-bioclimatique. En régions, les volumes investis en bureaux sont repassés sous le seuil des deux milliards d’euros, une première depuis 2015. Lyon reste en tête des grandes métropoles régionales avec près de 325 millions d’euros investis, contre 1,1 milliard d’euros en 2022.

Le commerce tire son épingle du jeu

Les commerces ont davantage tiré leur épingle du jeu en 2023. Hors ventes utilisateurs, l’année 2023 a vu une diminution de près de 60 % des investissements en commerces de pieds d’immeubles, qui voient leur part passer de 38 % en 2022 à 29 % en 2023. En revanche, celle des centres commerciaux a nettement augmenté (36 % en 2023, soit 14 points de plus qu’en 2022), gonflée par les cessions de foncières et assureurs français. 3,3 milliards d’euros ont été investis en 2023 sur le marché français des commerces, un recul de 45 % en un an, soit une baisse moins marquée que celle des bureaux et de l’industriel.

Industriel : lourde chute des volumes investis, mais un intérêt maintenu

Plus forte que celle des commerces, la chute des investissements réalisés en 2023 sur le marché de l’industriel est comparable à celle constatée sur celui des bureaux. Avec trois milliards d’euros investis l’an passé en France, les volumes ont ainsi reculé de 55 % par rapport à 2022. La baisse est moins marquée pour les locaux d’activités (- 39 %) que pour les entrepôts logistiques (- 63%), pénalisés par le recul des investissements étrangers et la baisse du nombre de grands portefeuilles.

L’espoir d’une reprise avant la fin de 2024

S’élevant à 550 millions d’euros en 2023, contre 420 millions d’euros en 2022, les acquisitions de biens à transformer seront encore importantes cette année, offrant de nouvelles opportunités aux acteurs poursuivant leur stratégie de diversification. La nécessité pour les investisseurs de rééquilibrer leur patrimoine semble d’autant plus pertinente que le contexte macroéconomique demeure très incertain »…

Knight Frank : bilan 2023 et perspectives 2024 du marché immobilier français...