L’année 2024 démarre sous les mêmes auspices que 2023 avec près de 451 700 m2 de bureaux commercialisés en Ile-de-France, un niveau relativement similaire à celui du 1er trimestre 2023 (+1 %), mais toujours inférieur de 15 % à la moyenne décennale.
Cette apparente stabilité masque, toutefois, des dynamiques contrastées entre les différents segments de surface ; en effet, alors que le début d’année 2023 avait fait la part belle aux transactions de petites et moyennes surfaces, l’activité de ce trimestre est majoritairement portée par les grands projets avec 17 transactions de plus de 5 000 m2 totalisant 182 650 m2. Ce segment de marché affiche, ainsi, un volume en hausse de 32 % sur un an et concentre 40 % de la demande placée à l’échelle régionale. La mise en perspective par rapport à la moyenne décennale fait, néanmoins, toujours apparaître un recul de 13 % en volume, mais une hausse d’autant en nombre de transactions, traduisant une baisse du lot moyen. La plupart des opérations ont, en effet, concerné des surfaces inférieures à 10 000 m2, même si l’on relève trois opérations de plus de 15 000 m2 : le positionnement de France Télévisions dans l’immeuble « Quadrans Nord », à Paris 15ème (16 400 m2), dans le cadre de son projet Campus 2025 ; celui de Elis Services sur une surface similaire dans « Kupka A », à La Défense et, enfin, la comptabilisation de la transaction CDC sur l’opération « The Good One » (41 300 m2). Le créneau « mid-markets », après une fin d’année 2023 particulièrement dynamique, affiche à l’inverse un recul de 21 %, que ce soit sur un an ou par rapport à la moyenne avec 112 700 m2 de bureaux commercialisés au cours des trois derniers mois. Enfin, le segment des PMS, avec 156 300 m2, réalise une performance en retrait de 6 % d’une année sur l’autre et inférieure de 11 % à la moyenne décennale.

Marie Martins, directeur « tenant representation » France chez JLL, commente : « beaucoup d’entreprises, dont les projets immobiliers avaient été mis en attente en 2023 en raison des incertitudes, lancent ou relancent des projets sièges sur des opérations de plus de 5 000 m2. Si leur choix peut au départ s’orienter vers une renégociation court terme par souci d’économies, les forts objectifs environnementaux les poussent à se positionner sur des immeubles vertueux dans les années à venir ».

L’offre immédiate francilienne poursuit sa hausse (3 % sur les trois derniers mois, 11 % sur un an), atteignant 4 902 000 m2 fin mars 2024. Le taux de vacance régional se positionne, ainsi, à 8,8 %. La Première Couronne (+22 % en un an) concentre l’essentiel des disponibilités (29 %) avec plus d’1,4 million de mètres carrés disponibles à la commercialisation, dont près de 800 000 m2 dans le Nord. Le Croissant Ouest (+10 % en un an) propose, quant à lui, un peu plus d’1,2 million de mètres carrés vacants, soit un quart des disponibilités à l’échelle francilienne, dont plus de 700 000 m2 sur le seul secteur Péri Défense. A Paris (+21 % sur un an), l’offre totalise désormais 742 000 m2. Le Quartier Central des Affaires se démarque toutefois de la tendance générale avec une offre en recul de 5 % sur un an, pour un taux de vacance établi à 2,3 %. Enfin, à La Défense, l’offre immédiatement disponible, en baisse continue depuis le pic atteint fin 2022 (574 000 m2), représentait 528 000 m2 fin mars 2024 (-7 % sur un an), pour un taux de vacance de 14,4 %.

Concernant les valeurs locatives, la distorsion observée entre les secteurs parisiens les plus onéreux et les autres marchés s’accentue ; le loyer « prime » de Paris QCA franchit, en effet, le seuil des 1 000 euros (HT, HC)/m2 ce trimestre (1 010 euros), et Paris 5/6/7 et Paris Centre Ouest conservent des niveaux similaires à ceux observés fin 2023, à respectivement 950 et 900 euros (HT, HC)/m2, tandis que des baisses sont observées à La Défense, dans quelques secteurs parisiens périphériques et plusieurs marchés de Deuxième Couronne.

« Les chiffres de ce 1er trimestre confirment notre ressenti quant à une reprise des grands projets en Ile-de-France. Nous avons, en effet, un nombre croissant de missions « stay or move » d’envergure à traiter. Au sein d’un marché très segmenté, celles-ci se soldent souvent par des renégociations face à des bailleurs qui, souhaitant sécuriser leurs immeubles, se montrent plus agiles et proposent des solutions aux locataires en place. Les déménagements peuvent, quant à eux, mettre un certain temps à se concrétiser, les entreprises souhaitant évaluer correctement le dimensionnement des projets et éviter, comme certaines d’entre elles, de devoir prendre des surfaces supplémentaires après la prise à bail initiale » analyse Yannis de Francesco, directeur exécutif agence bureaux Ile-de-France chez JLL.

Un « non marché » en investissement

Dans la continuité d’une année 2023 au plus bas (environ 7 milliards d’euros), seuls 885 millions d’euros ont été placés en Ile-de-France, via 25 transactions au cours du 1er trimestre 2024, laissant difficilement entrevoir les prémices d’un réel rebond des volumes. Ce résultat, comparable à celui du 1er trimestre 2010, représente une nouvelle baisse de 64 % par rapport à la même période l’année dernière et de 72 % par rapport à la moyenne décennale. A l’échelle nationale, les montants engagés s’élèvent à 1,7 milliard d’euros, affichant un recul moins marqué qu’en région parisienne (-55 %).

Le décrochage des volumes en Ile-de-France s’accompagne, une nouvelle fois, d’un montant moyen de transaction réduit, à 35 millions d’euros au 1er trimestre, similaire à celui de 2023 (34 millions d’euros). La raréfaction des transactions supérieures à 100 millions d’euros (au nombre de deux, contre six un an auparavant) se poursuit également.

Le marché francilien des bureaux, malgré des volumes en baisse de 67 % sur un an, capte 46 % des investissements toutes classes d’actifs confondues avec un peu plus de 400 millions d’euros placés. La Capitale, et particulièrement le QCA, se taille la part du lion avec 81 % des sommes investies en bureaux. En dépit du faible nombre d’opérations, le QCA demeure au centre de toutes les attentions, avec plusieurs signatures attendues au cours des prochains mois, notamment dans le quartier de l’Opéra qui a déjà bénéficié d’une cession d’envergure au 1er trimestre. Il existe une vraie liquidité sur des dossiers inférieurs à 50 millions d’euros et ce, sur tous les profils de risque. Quelques singularités peuvent être observées sur des volumes proches de 200 millions d’euros, mais celles-ci concernent majoritairement des « trophy assets ». Le marché tertiaire en périphérie reste, quant à lui, atone en début d’année, la cession de l’immeuble « Liberté 1 », à Charenton-le-Pont, au profit de Hines constituant la transaction la plus importante de la période. Cette acquisition s’effectue, par ailleurs, dans le cadre d’un projet de transformation en résidence étudiante et senior. D’autres opérations de reconversion en 1ère Couronne se concrétiseront au cours de l’année 2024, traduisant une volonté des investisseurs à donner un nouvel usage aux immeubles de bureaux vacants.

Les commerces totalisent près de 265 millions d’euros au 1er trimestre, soit un volume divisé par quatre par rapport à la même période en 2023 qui avait été très active. Le marché est largement porté par l’acquisition par Sofidy et Klepierre du centre commercial O’Parinor pour près de 200 millions d’euros, illustrant une forte polarisation entre cette opération d’envergure et les dossiers de plus petite taille.

Enfin, les actifs logistiques et industriels cumulent près d’un quart des volumes investis en Ile-de-France avec 214 millions d’euros engagés au cours des trois derniers mois. Notons que les performances de cette classe d’actifs sont trois fois plus élevées à l’échelle nationale, notamment portées par la cession du portefeuille « Podium » à Pictet et Arax Properties comprenant six entrepôts dont deux en région parisienne pour un montant total supérieur à 100 millions d’euros.

Précisons qu’en dehors de l’immobilier banalisé, certaines classes d’actifs alternatives se démarquent avec un début d’année plus dynamique, à l’image de l’hôtellerie avec la récente cession du Hilton Paris Opéra. D’autres hôtels emblématiques parisiens, comme le Mandarin Oriental, viendront significativement alimenter les volumes du marché au cours de l’année. Les perspectives concernant le marché résidentiel sont également encourageantes, disposant d’un pipeline important pour 2024.

Les taux « prime » sur les actifs de commerces et d’entrepôts enregistrent un léger réajustement à la hausse, passant respectivement à 4,35 et 4,90 % à la fin du 1er trimestre 2024. Le taux « prime » des bureaux reste, quant à lui, stable à 4,25/4,50 % dans le QCA bien que des taux plus bas puissent ponctuellement être observés sur certains « trophy assets » d’un montant inférieur à 100 millions d’euros.

Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, de conclure : « compte tenu du temps nécessaire à la concrétisation des transactions, le manque d’activité du 1er trimestre 2024 est le reflet d’un environnement de marché qui prévalait il y a six à neuf mois ; période pendant laquelle la politique monétaire européenne était encore évolutive et les rendements obligataires au plus haut. Depuis lors, l’environnement financier s’est stabilisé, le coût des financements a commencé à refluer et les corrections de valeurs ont été constatées. Ces éléments, couplés à une baisse des taux directeurs attendue à l’été, devraient donner des conditions d’exercice plus favorable au marché dans son ensemble. La fin de l’argent gratuit, la décompression des taux immobiliers et les enjeux durables impliquent de déployer de nouvelles stratégies de création de valeur et une moindre disponibilité de capitaux pour le marché. Dans ce contexte, nous anticipons un redémarrage progressif de l’activité dont les premiers effets ne devraient être visibles qu’au 2ème semestre 2024. Les volumes pour 2024 devraient se redresser de manière modérée vers 6 milliards d’euros pour l’Ile-de-France et légèrement au-dessus de 10 pour la France »…

JLL : "un marché locatif animé par les grands projets et un 'non marché' en investissement"