Selon JLL, le volume est en baisse de 24 % par rapport à celui de l’an dernier (4 638 900 m²), mais reste tout de même conforme à la moyenne décennale qui atteint 3 508 800 m2. « Cette performance est liée en grande partie à l’excellente dynamique observée durant le premier trimestre 2023 avec 1 051 600 m2 commercialisés, tandis que 794 100 m2 ont été placés lors du dernier trimestre de l’année 2023 ».
Le nombre de transactions est, lui, en recul de 24 % sur un an, mais supérieur de 22 % à la moyenne décennale. Le segment des entrepôts XXL, plateformes supérieures à 40 000 m2, continue de performer avec seize réalisations. Au total, ce segment représente un quart du volume placé en 2023.
Le segment des 10 000 à 20 000 m2 se trouve, quant à lui, « dans une excellente dynamique » puisqu’il concentre plus de 31 % du volume placé et 34 % des signatures, soit un total de 75 transactions. Les transactions pour des entrepôts de taille moyenne (20 000 à 40 000 m2) se maintiennent puisqu’elles concentrent 25 % du volume placé et 15 % des signatures enregistrées.
En revanche, le créneau des 5 000 à 10 000 m2 s’est montré davantage en difficulté en 2023 avec seulement 98 transactions, contre 128 l’année précédente sur les secteurs géographiques observés. Au total, ce segment représente moins de 19 % du volume placé.

« En dépit des chiffres que présente le marché français de l’immobilier logistique cette année, certains points restent encourageants. En effet, le volume de demande placée sur l’ensemble de l’année reste identique à la moyenne des dix dernières années (3 508 800 m2) et est légèrement supérieur au seuil des 3,5 millions de m2 commercialisés. Les géants de la grande distribution participent toujours activement au niveau élevé des commercialisations d’entrepôts en France, suivis des entreprises du secteur industriel. Plusieurs marchés secondaires profitent d’un regain d’intérêt au détriment de certains marchés historiques comme Paris ou Lyon » commente Olivier Durif, directeur France, transaction industrie et logistique chez JLL.

La demande placée globale des quatre marchés historiques de la « dorsale » (Lille, Paris, Lyon et Marseille) n’atteint pas le seuil de 1,5 million de m2, avec 1 439 400 m2 placés en 2023, contre 2 391 800 m2 en 2022, soit un fort repli de l’ordre de 40 %. Ces derniers concentrent moins de la moitié de l’activité, que ce soit en volume (41 %) ou en nombre de signatures (44 %). Il s’agit d’une part de marché particulièrement faible. Les marchés de la Dorsale continuent de souffrir d’une pénurie d’offres disponibles, notamment dans le Sud-Est, à Lyon et Marseille, et surtout de la raréfaction des fonciers à viabiliser pour construire de nouvelles plateformes logistiques.
Le marché des entrepôts en France est complété « par la dynamique croissante du 4ème anneau parisien (dix départements limitrophes de l’Ile-de-France) qui présente un niveau d’activité élevé. Il dépasse le seuil des 500 000 m2 placés, avec 552 000 m2, et représente 16 % de la demande placée nationale ».
Même si le marché parisien s’installe comme le second marché de France, « il perd de sa superbe au profit de ses marchés de report qui disposent de disponibilités plus abondantes. Avec 491 500 m2 placés, il représente 14 % de la demande placée nationale et 18 % des signatures ». En 3ème position, l’on retrouve le marché lillois, avec 12 % de la demande placée nationale (430 400 m2 commercialisés) et 11 % des signatures. Plus en retrait en 2023, les marchés lyonnais et marseillais réunis ne représentent, quant à eux, même pas 15 % de la demande placée nationale (respectivement, 243 000 m2 et 274 500 m2 placés).
« La répartition entre les chargeurs et les prestataires logistiques reste plutôt équilibrée cette année ». Les chargeurs concentrent plus de 51 % des signatures et 50 % des surfaces commercialisées, avec, en tête, les acteurs de la distribution et les industriels.

JLL dresse un bilan du marché français de l’immobilier logistique au 4ème trimestre 2023