Des volumes gonflés par quelques grandes opérations

Après un début d’année peu animé, les volumes ont été gonflés au deuxième trimestre par la cession du portefeuille Proudreed, puis au troisième trimestre par celle de « Capital 8 » (8ème). Cette dernière opération compte pour une part significative des trois milliards d’euros investis au troisième trimestre 2026 et explique à elle seule la hausse par rapport au troisième trimestre 2025 (2,5 milliards d’euros). Le marché reste très concentré : 14 signatures supérieures à 100 millions d’euros représentent 56 % des montants engagés depuis janvier, contre 12 concentrant 37 % à la même période l’an passé.

L’Ile-de-France concentre 53 % des engagements nationaux, soit 5,3 milliards d’euros, un volume équivalent à celui de la même période en 2025. Le recul de sa part tient largement au poids de l’opération Proudreed/Blackstone. Les investisseurs étrangers concentrent, quant à eux, 61 % des montants engagés en France, contre 39 % à la même période en 2025. Les Nord-Américains restent les premiers d’entre eux avec 42 % du total, une part gonflée par l’acquisition du portefeuille Proudreed.

Bureaux : l’Ile-de-France concentre 85 % des volumes

Avec 4,2 milliards d’euros investis en France lors des neuf premiers mois de 2026, les bureaux enregistrent une hausse de 18 % sur un an et demeurent la première classe d’actifs (42 % des volumes). Une position qu’ils doivent toutefois essentiellement à l’acquisition au troisième trimestre par Pontegadea de « Capital 8 », après les cessions, au premier semestre, du Campus Thalès (Vélizy- Villacoublay), du 39, rue du Colisée (8ème) et de « Magnetik » (Montrouge). En Ile-de-France, 3,6 milliards d’euros ont été investis en bureaux, soit une hausse de 18 % sur un an. La cession de « Capital 8 » représente, à elle seule, près d’un quart de ce montant et contribue à porter la part du QCA à 60 % des investissements franciliens. Les marchés régionaux restent peu animés, malgré une hausse de 14 % des volumes.
Les écarts persistants entre les attentes des vendeurs et les hypothèses de valorisation des acquéreurs continuent de brider l’activité : depuis janvier 2026, plus de trois milliards d’euros d’actifs tertiaires ont été retirés du marché en Ile-de-France.

« La rentrée a permis d’observer la réaction des investisseurs à la forte remontée de l’OAT depuis l’été. Le taux de l’emprunt d’Etat français à dix ans ne semble plus constituer un plancher de rendement systématique pour l’immobilier, certains actifs « prime » affichant désormais une prime de risque négative. Cette situation traduit-elle une résistance des valeurs immobilières ou une défiance accrue à l’égard des finances publiques françaises ? Sans doute faut-il y voir une combinaison de ces deux facteurs. Malgré cet environnement, notre prévision d’investissement sur le marché des bureaux en Ile-de-France pour 2026 reste inchangée, autour de 4,5 milliards d’euros » souligne Jérôme de Laboulaye, « managing director capital markets » chez Newmark.

En périphérie, l’activité de La Défense a principalement été soutenue par le rachat par Icade des 49 % de la tour Eqho, tandis que les acquisitions de bureaux à transformer continuent de rythmer l’actualité de la première couronne, à l’image de « Seine Saint-Germain » à Issy-les-Moulineaux, acquis par Brownfields.

« La correction des valeurs offre des points d’entrée attractifs pour les acteurs « core » dans certaines bonnes localisations en périphérie, notamment dans l’Ouest parisien. La Défense se distingue par une demande locative dynamique et une vacance orientée à la baisse. Une offre neuve à venir maîtrisée renforce également la visibilité des investisseurs, même si le stock disponible reste élevé. La reconversion reste un autre axe d’investissement, avec toutefois des délais de réalisation longs. Elle nécessite des structures de portage adaptées, permettant aux promoteurs de s’engager sans conditions suspensives » précise Nicolas Coutant, « managing director capital markets » chez Newmark.

Commerces : un marché de plus en plus polarisé

Avec 2,2 milliards d’euros investis lors des neuf premiers mois de 2026, le marché français des commerces enregistre un recul de 5 % sur un an. Quatre cessions concentrent près de la moitié des volumes : celles des « 29-33 » et « 91 Champs-Elysées », du BHV Marais et, plus récemment, du portefeuille Carrefour, acquis par Atrato et GIC. Les rues commerçantes captent 60 % des montants engagés, devant les « retail parks » (16 %) – dont la modestie des volumes reflète un manque de produits plutôt qu’un manque d’intérêt des investisseurs – et les centres commerciaux (10 %). Enfin, les murs de commerces alimentaires résistent, avec 407 millions d’euros investis à fin septembre, soit davantage que sur l’ensemble de 2025.

« L’ajustement des prix reste nécessaire pour fluidifier les transactions, dans un marché des commerces de plus en plus polarisé. Les « retail parks », les commerces essentiels, les adresses parisiennes du luxe et les centres commerciaux dominants conservent des atouts, tandis que les actifs secondaires sont davantage exposés aux corrections de valeur. Dans ce nouveau cycle, les opportunités reposent sur une lecture fine de chaque emplacement, de sa concurrence et de son potentiel locatif. Un prix d’entrée adapté reste essentiel pour créer de la valeur dans la durée » note Malo Lacroix, « director retail capital markets » chez Newmark.

Industriel et logistique : une transaction pour 63 % des volumes

Avec 3,6 milliards d’euros investis à la fin du troisième trimestre 2026, l’industriel (logistique et locaux d’activités) représente 36 % des volumes investis en France. Toutefois, 63 % de ce montant se concentrent sur une seule transaction : l’acquisition du portefeuille Proudreed pour 2,3 milliards d’euros. Hors de cette opération exceptionnelle, les volumes investis sur le marché industriel totalisent à peine 1,3 milliard d’euros, et l’on ne recense qu’une seule transaction supérieure à 100 millions d’euros : l’acquisition par Morgan Stanley du portefeuille « Asphalte ».

« Si les volumes restent nettement inférieurs à leur moyenne historique, l’appétit pour l’industriel demeure et les capitaux disponibles sont importants, même si plus sélectifs. Nous abordons la fin d’année avec un optimisme mesuré : quelques opérations structurantes devraient soutenir l’activité au quatrième trimestre, en attendant que les conditions d’une reprise plus nette se mettent en place pour 2027 » précise Guillaume Rolland, « head of logistics » chez Newmark.

Taux : décompression généralisée, liquidité préservée

La décompression des taux « prime » se poursuit sur l’ensemble des classes d’actifs. Le taux de rendement « prime » des bureaux de Paris QCA atteint 4,60 %, soit une nouvelle décompression de 35 points de base depuis cet été, et reste inférieur de 30 points de base à l’OAT 10 ans. Les taux « prime » des rues commerçantes parisiennes et de la logistique francilienne s’établissent, respectivement, à 4,50 et 5,35 %.

« Malgré la remontée de l’OAT et un contexte politique incertain, la liquidité reste préservée sur le marché de la dette immobilière : les prêteurs continuent de déployer leurs capitaux, sans élargissement des marges ni baisse du levier à ce stade, mais avec une sélectivité nettement accrue. La plupart des prêteurs anticipent toutefois un ajustement des valeurs d’ici la fin d’année et attendent des acquéreurs un « repricing » et des « business plans » rigoureux, condition désormais centrale de l’accès au financement » explique Vladimir Reach, « head of debt & structured finance » chez Newmark.

Perspectives : un attentisme qui devrait se prolonger en 2027

Si l’environnement s’est dégradé, le marché ne traverse pas pour autant de crise généralisée de liquidité : les actifs les mieux situés continuent de susciter des offres, et les bureaux du QCA aux adresses établies, comme les résidences étudiantes ou l’hôtellerie, peuvent attirer les capitaux, sous réserve de prix d’entrée et d’hypothèses d’exploitation adaptés. Le manque de visibilité économique et l’échéance présidentielle devraient prolonger l’attentisme en 2027 : l’ajustement des attentes de prix des vendeurs sera déterminant pour alimenter l’offre et soutenir les volumes, qui pourraient rester proches de leur niveau de 2026.

"Investissement en immobilier d’entreprise : l’ajustement des prix, clé du redémarrage" pour Newmark